Contexto: O FII que nunca vagou
Desde o IPO em janeiro de 2018, o ALZR11 mantém um recorde raro no mercado de FIIs: zero dias de vacância em mais de 2.000 pregões. A Alianza Gestão montou uma carteira de 24 imóveis 100% atípicos — todos Built-to-Suit ou Sale & Leaseback — com inquilinos do porte de Mercado Livre, Assaí, DuPont, Fleury e Scala Data Centers. O retorno total acumulado de 96% supera o IFIX em 30 pontos percentuais. Mas o fundo carrega R$ 477 milhões em CRIs e acaba de lançar sua 8ª emissão de R$ 528 milhões. A pergunta que importa: a máquina de renda sustenta essa engrenagem?
Foto Atual: Dezembro/2025
24 imóveis, 100% atípicos: por que essa carteira funciona?
O ALZR11 é um FII híbrido de renda com DNA bem definido: adquire imóveis sob contratos Built-to-Suit (BTS) e Sale & Leaseback (SLB) com inquilinos de grande porte. Cada ativo é construído ou adaptado sob medida para o locatário, que assina contratos atípicos com prazos de 10 a 20 anos e multa integral em caso de rescisão antecipada. É o tipo de contrato que, na prática, transforma aluguel em quase-dívida do locatário — e isso explica o histórico de vacância zero.
O portfólio é diversificado em tipologia — edifícios comerciais (31%), galpões secos (30%), renda urbana (28%), data center (8%) e galpões refrigerados (3%) — mas concentrado geograficamente: 81% dos aluguéis vêm de São Paulo (Grande SP 67% + Interior 14%), com Rio de Janeiro (14%) e Rio Grande do Sul (5%) completando a alocação.
Os locatários são o ponto forte: DuPont (14% da receita), Mercado Livre (10%), Coca-Cola FEMSA (8%), OBA Hortifruti (8%), Pueri Domus (7%), além de Scala Data Centers, Assaí, Bauducco, Atento e Grupo Fleury. São empresas com faturamento majoritariamente acima de USD 1 bilhão, o que explica o zero absoluto de inadimplência desde o IPO.
O WAULT (prazo médio ponderado dos contratos) é de 9,1 anos — nenhum contrato relevante vence antes de 2028. Pelo Informe Trimestral, 93,2% das receitas imobiliárias vêm de contratos com vencimento acima de 36 meses. Todos os aluguéis são reajustados anualmente pelo IPCA, com 100% da carteira indexada a este indicador.
✅ O trunfo do ALZR
Em mais de 76% dos pregões desde o IPO, a cota ALZR11 foi negociada acima do valor patrimonial. Mesmo com a Selic em 15% ao ano, o fundo encerrou dezembro/2025 sendo negociado próximo ao VP — um sinal claro de que o mercado reconhece a qualidade da carteira. A entrada no FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index em 2025 elevou a liquidez de R$ 1,5 MI/dia para R$ 2,5 MI/dia.
Resultados 2025: a receita cresceu — e o dividendo acompanhou?
| Métrica | 1S 2025 | 2S 2025 | Total 2025 |
|---|---|---|---|
| Receitas Imobiliárias | R$ 71,8 MI | R$ 73,0 MI | R$ 144,8 MI |
| Receita Extraordinária | R$ 2,6 MI | R$ 3,8 MI | R$ 6,4 MI |
| Receita Financeira Líq. | R$ 5,2 MI | R$ 7,6 MI | R$ 12,8 MI |
| Resultado Caixa | R$ 63,4 MI | R$ 64,6 MI | R$ 128,0 MI |
| Resultado Distribuído | R$ 61,1 MI | R$ 61,4 MI | R$ 122,4 MI |
| Resultado/cota | R$ 0,52 | R$ 0,53 | R$ 1,05 |
| Distribuído/cota | R$ 0,50 | R$ 0,50 | R$ 1,006 |
O 2º semestre superou o 1º tanto em receitas quanto em resultado caixa, reflexo das aquisições de 2025 — especialmente as lojas Assaí no Rio de Janeiro e Guarujá (R$ 213 milhões, BTS 20 anos) e a expansão do Data Center Scala para 1,2MW. O dividendo cresceu de R$ 0,081/cota em janeiro para R$ 0,0851 em dezembro, com um pico de R$ 0,094 em junho (efeito da receita extraordinária da venda da Santillana por R$ 53 milhões, com TIR de 16,3%).
O CAGR de dividendos de 8,2% ao ano desde 2020 supera o IPCA acumulado de 5,6% no mesmo período — renda real positiva para o cotista. A reserva de lucros acumulada ao final de dezembro era de R$ 0,052/cota, reforçando a margem de segurança para meses mais fracos. Em 2025, o fundo distribuiu 100% do resultado financeiro semestral — sem reter nada além do mínimo legal.
R$ 477 milhões em CRIs: o preço do crescimento
Para financiar suas aquisições, o ALZR11 emitiu 7 séries de Certificados de Recebíveis Imobiliários atrelados ao IPCA, com spreads entre 5,23% e 8,54% ao ano e amortizações previstas até 2041. O saldo total é de R$ 477 milhões, o equivalente a 38,8% do patrimônio líquido.
| CRI / Ativo Vinculado | Saldo Total | Remuneração |
|---|---|---|
| TSER11 (DuPont) | R$ 90,7 MI | IPCA + 5,50% |
| Alianza Digital (Scala) | R$ 79,7 MI | IPCA + 8,54% |
| Mercado Livre | R$ 71,1 MI | IPCA + 7,75% |
| OBA CD Sumaré | R$ 67,5 MI | IPCA + 7,65% |
| Dasa Sumaré/Ascendino | R$ 63,5 MI | IPCA + 5,23% |
| Assaí Rio de Janeiro | R$ 56,8 MI | IPCA + 7,75% |
| Coca-Cola FEMSA | R$ 47,9 MI | IPCA + 5,50% |
Em 2026, o fundo prevê R$ 32,5 milhões em amortizações de CRIs mais R$ 26,3 milhões em parcelas de aquisições, somando aproximadamente R$ 111 milhões de saídas (parcialmente compensadas por R$ 24 milhões a receber de vendas de ativos). Nos 12 meses seguintes, os juros previstos somam R$ 35,2 milhões e as amortizações R$ 38,1 milhões — juntos, representam 47,4% da receita bruta anual.
O caixa de R$ 206 milhões (16% do PL) cobre cerca de 5 anos dessas obrigações. É um colchão robusto, mas que será parcialmente consumido pela conclusão de aquisições em andamento: saldo de R$ 21,6 milhões do Fleury Campinas, R$ 15 milhões da última parcela dos CDBs, e até R$ 39,7 milhões condicionais do Assaí Guarujá.
⚠️ O risco da alavancagem
A relação obrigações futuras / PL de 38,8% é moderada no contexto de FIIs, mas não desprezível. Com CRIs indexados ao IPCA em ambiente de inflação persistente, o custo da dívida sobe junto com a receita. O modelo funciona enquanto os contratos atípicos (também corrigidos pelo IPCA) mantêm spread positivo sobre o custo do endividamento. Além disso, a concentração de 81% em São Paulo torna o portfólio sensível a choques regionais — embora a diversificação de setores (saúde, logística, varejo, tecnologia) mitigue esse risco parcialmente.
8ª Emissão e Fleury Campinas: mais R$ 528 milhões na mesa
Anunciada em 12/01/2026, a 8ª emissão prevê a distribuição de 50 milhões de novas cotas a R$ 10,56 (com taxa de distribuição de R$ 0,09, totalizando R$ 10,65/cota). Chamou atenção o preço de emissão ligeiramente abaixo do VP de R$ 10,64 — historicamente, o ALZR emitia com ágio. A possibilidade de lote adicional eleva o montante para até R$ 660 milhões.
Os recursos serão destinados a novas aquisições BTS/SLB. A grande questão é o risco de diluição temporária: até que os recursos sejam alocados em ativos geradores de renda, o rendimento por cota pode ser pressionado para baixo. Esse efeito já foi absorvido em emissões anteriores, mas a magnitude desta — potencialmente R$ 660 milhões sobre um PL de R$ 1,3 bilhão — é relevante.
A mais recente aquisição dá o tom do que esperar: o Laboratório Diagnóstico Fleury em Campinas/SP, adquirido por R$ 29,5 milhões em formato BTS com contrato atípico de 15 anos. O yield on cost é de 10,2% ao ano, com aluguel mensal de R$ 255 mil reajustado pelo IPCA. O Grupo Fleury — quase 100 anos de história e faturamento de R$ 8,2 bilhões em 2024 — traz crédito impecável. O imóvel fica no Cambuí, região com o metro quadrado mais caro do interior de SP, e ainda possui área de expansão de 825m² que pode gerar receita adicional futura.
✅ Guidance 1S 2026: conservador por design
A gestora projeta dividendos recorrentes entre R$ 0,080 e R$ 0,082/cota/mês — superior ao guidance do semestre anterior. Detalhe crucial: essa projeção exclui receitas extraordinárias das vendas da Santillana e IPG, que podem adicionar até R$ 0,003/cota/mês pelos próximos 39 meses. Os reajustes de aluguéis pelo IPCA em dezembro (DASA Sumaré, DASA Ascendino, Santillana em +4,5%) sustentam a tendência de crescimento. Na prática, os dividendos efetivos tendem a superar o guidance recorrente, como ocorreu consistentemente em 2025.
Faixa de preço: quando faz sentido entrar?
💰 Faixa de preço racional
📊 Veredicto
O ALZR11 é uma das máquinas de renda mais consistentes do mercado de FIIs — vacância zero desde 2018, contratos atípicos com WAULT de 9,1 anos, inquilinos AAA e dividendos que crescem acima da inflação (CAGR 8,2% vs. IPCA 5,6%). A alavancagem via CRIs (38,8% do PL) é o preço do crescimento acelerado e merece monitoramento trimestral, mas o caixa de R$ 206 milhões dá fôlego para 5 anos de obrigações. A R$ 10,76 (P/VP 1,01), o investidor não encontra desconto, mas paga preço justo por qualidade comprovada.
Para quem faz sentido: investidores que buscam renda mensal previsível e crescente, com exposição a imóveis de alta qualidade e inquilinos premium em contratos de longo prazo. · Quem deve evitar: quem exige desconto sobre VP para entrar, não aceita exposição a CRIs, ou busca diversificação geográfica ampla (81% concentrado em SP).
⚠️ Aviso importante
Este material tem caráter exclusivamente informativo e não constitui recomendação de investimento. Os dados foram consolidados automaticamente a partir de publicações oficiais CVM/B3. Rentabilidade passada não garante rentabilidade futura. Consulte um assessor certificado antes de decidir.