A BrasilAgro (AGRO3) anunciou, por meio de fato relevante enviado à Comissão de Valores Mobiliários (CVM), a venda de 2.592,97 hectares da Fazenda Rio do Meio, localizada no município de Correntina, na Bahia. A transação envolve a alienação de 1.752,66 hectares úteis da propriedade, além do arrendamento de uma área adicional de 383,44 hectares úteis que conta com uma opção de compra futura.
O que aconteceu com a AGRO3?
A BrasilAgro vendeu 2.592,97 hectares (sendo 1.752,66 hectares úteis) da Fazenda Rio do Meio por um valor nominal de R$ 96,4 milhões, além de arrendar outros 383,44 hectares úteis com opção de compra. Essa movimentação faz parte da estratégia central da empresa de adquirir terras brutas, desenvolver seu potencial produtivo e imobiliário e, posteriormente, vender essas áreas para capturar a valorização imobiliária.
A Fazenda Rio do Meio foi adquirida pela companhia no ano de 2020. Desde a aquisição, a empresa realizou investimentos na propriedade, gerou resultados operacionais com a produção agrícola e, agora, realiza mais um desinvestimento parcial para destravar valor aos acionistas. O valor nominal da venda de R$ 96,4 milhões equivale a aproximadamente R$ 55,0 mil por hectare útil. Quando trazido a valor presente, o montante totaliza R$ 78,8 milhões, o que representa cerca de R$ 45,0 mil por hectare útil.
| Indicador da Transação | Valor / Detalhe |
|---|---|
| Área Total Vendida | 2.592,97 ha |
| Área Útil Vendida | 1.752,66 ha |
| Preço por Hectare Útil | 425 sacas de soja |
| Valor Nominal Total | R$ 96,4 milhões |
| Valor Presente Total | R$ 78,8 milhões |
| Valor Contábil da Área | R$ 27,3 milhões |
| TIR Esperada (Reais) | 26,2% |
| TIR Esperada (Dólares) | 20,9% |
Como funciona o pagamento dessa venda de terras?
O pagamento da transação será feito majoritariamente em sacas de soja, com uma entrada já quitada e o saldo dividido em quatro parcelas anuais. De acordo com as informações detalhadas no documento oficial da BrasilAgro, o preço total acertado para a venda equivale a 425 sacas de soja por hectare útil.
A companhia informou que já recebeu a primeira parcela do pagamento, que somou 181.568,50 sacas de soja. Esse volume inicial corresponde a aproximadamente 24% do volume total do contrato e equivaleu a R$ 21,1 milhões na data do recebimento. O saldo remanescente, que totaliza 563.312 sacas de soja, será liquidado pelo comprador ao longo dos próximos quatro anos, em parcelas anuais. Esse modelo de pagamento atrelado a commodities é comum nas operações da empresa, mas exige que o investidor fique atento às oscilações de preço da soja no mercado físico, uma vez que o valor final em reais das parcelas futuras dependerá das cotações da commodity no momento de cada vencimento.
Qual é o impacto financeiro para quem investe na ação AGRO3?
A operação deve gerar um ganho de capital antes dos impostos estimado em R$ 51,5 milhões, a ser reconhecido no primeiro trimestre do exercício social de 2026/2027 (1T27). Para o investidor que possui a ação AGRO3 em carteira, esse desinvestimento é uma demonstração prática de como a tese de reciclagem de portfólio da companhia gera retorno real.
O valor presente da venda, de R$ 78,8 milhões, equivale a aproximadamente 2,9 vezes o valor contábil da área vendida, que era de R$ 27,3 milhões (cerca de R$ 15,6 mil por hectare útil). Esse valor contábil é composto por R$ 22,6 milhões referentes ao custo de aquisição original da terra e R$ 4,7 milhões em investimentos realizados na propriedade, líquidos de depreciação. A taxa interna de retorno (TIR) esperada para essa operação é de 26,2% ao ano em reais e de 20,9% ao ano em dólares, patamares considerados elevados e que reforçam a rentabilidade do modelo de negócios da BrasilAgro.
Visão de Mercado: A efetivação de mais uma venda de terras agrícolas pela BrasilAgro demonstra a capacidade contínua da companhia em destravar valor e realizar o potencial imobiliário de seus ativos. O desinvestimento parcial da Fazenda Rio do Meio por um valor presente de R$ 78,8 milhões, equivalente a cerca de 2,9 vezes o valor contábil, reforça a geração de caixa e a rentabilidade por meio da reciclagem de portfólio.
O que é o arrendamento com opção de compra fechado pela companhia?
Além da venda direta, a BrasilAgro arrendou 383,44 hectares úteis da mesma fazenda até junho de 2030, dando ao parceiro o direito de comprar a área até março de 2028. Essa área arrendada não faz parte dos 2.592,97 hectares vendidos imediatamente.
O contrato de arrendamento prevê que o arrendatário poderá exercer a opção de compra até março de 2028 pelo mesmo preço estipulado na venda principal: 425 sacas de soja por hectare útil. Caso o arrendatário decida exercer essa opção e a venda seja efetivamente concluída no futuro, a BrasilAgro informou que comunicará o mercado oportunamente. Esse mecanismo é interessante porque garante uma receita recorrente de arrendamento para a companhia até que a decisão de compra seja tomada, ao mesmo tempo em que deixa engatilhada uma nova potencial venda de terras desenvolvidas sem a necessidade de novas negociações complexas.
O que o investidor deve acompanhar de agora em diante?
O acionista deve monitorar o recebimento das quatro parcelas anuais restantes e a evolução do preço da soja, que baliza o valor final do contrato. Como cerca de 76% do volume total do contrato (as 563.312 sacas de soja remanescentes) será pago em quatro parcelas anuais, a entrada efetiva de caixa nos próximos anos dependerá diretamente da capacidade de pagamento do comprador e das condições de mercado da soja.
Além disso, vale a pena acompanhar se o arrendatário da área de 383,44 hectares úteis exercerá a sua opção de compra até março de 2028, o que representaria uma entrada financeira adicional para a companhia sob as mesmas condições de preço por hectare útil. A capacidade da BrasilAgro de continuar encontrando compradores dispostos a pagar múltiplos significativos sobre o valor contábil de suas terras é o principal motor de geração de dividendos extraordinários para quem investe na empresa no longo prazo.
Veredito Rico aos Poucos
A operação é amplamente positiva para a tese de investimento na BrasilAgro. Ao vender uma área por quase o triplo do seu valor contábil apenas seis anos após a aquisição da fazenda, a companhia prova novamente que sua estratégia de desenvolvimento imobiliário agrícola funciona. O investidor deve focar na execução dos pagamentos futuros e no potencial de novos desinvestimentos na mesma propriedade através do contrato de arrendamento ativo.
