Em parte: em 30/10 o CCME11 assinou um memorando para vender todo o Kasa Vila Olímpia por R$ 126 milhões, mas a venda ainda não está fechada. É o imóvel que o informe de junho mostrou 100% vazio e que a nossa análise esperava ver se recuperar. Em vez de esperar, a gestora decidiu sair, com ganho estimado de R$ 23,5 milhões.
O fundo imobiliário CCME11 vendeu o imóvel Kasa Vila Olímpia?
Ainda não. O Fato Relevante divulgado em 30/10 trata de um Memorando de Entendimentos (MOU) para vender todas as unidades autônomas do prédio residencial na Vila Olímpia, em São Paulo. Um MOU é um acordo de intenções: o fechamento depende de condições precedentes "usuais" do mercado imobiliário e da assinatura dos documentos definitivos. O documento não diz quem é o comprador nem em que data a escritura deve sair.
A gestora, a Canuma Capital, afirma que o preço está em linha com a avaliação do ativo. Isso importa porque o imóvel estava vazio: ela não descreve a operação como saída com desconto. O que o leitor deve guardar é que a notícia é o ato de vender, não a vacância, que já conhecíamos desde o Q2.
Quanto essa venda pesa para o fundo?
O preço equivale a cerca de 17,6% do patrimônio líquido atual de R$ 714 milhões (126 ÷ 714). Não é um ajuste pequeno de carteira. O ganho de capital estimado é de R$ 23,5 milhões, já descontados custos de aquisição e CAPEX, o que dá cerca de R$ 0,35 por cota. Na cotação de R$ 8,48 do fechamento de 30/10, são 4,1% do preço da cota (0,35 ÷ 8,48). Pela conta de ganho = preço menos custos, o imóvel estaria na contabilidade do fundo por algo próximo de R$ 102,5 milhões (126 − 23,5), uma aproximação, já que o documento não detalha outras despesas da operação.
O que mudaria se a venda não existisse? O Kasa continuaria vazio. A nossa análise já avisava que, se ele não voltasse a alugar e a receita do Hotel Selina não se sustentasse, o resultado dos imóveis poderia pressionar o rendimento. A venda tira esse risco da mesa: o fundo deixa de depender de um prédio que, no último balanço, não tinha inquilino. Mas o pagamento não vem de uma vez.
Como o comprador vai pagar?
O preço é dividido em três parcelas. Os prazos de 12 e 18 meses contam a partir da escritura da primeira etapa (ou da etapa única):
| Parcela | Valor | Quando | % do preço |
|---|---|---|---|
| 1ª | R$ 113,0 mi | Na lavratura da escritura de cada etapa, proporcionalmente | ~89,7% |
| 2ª | R$ 6,5 mi | 12 meses depois da escritura | ~5,2% |
| 3ª | R$ 6,5 mi | 18 meses depois da escritura | ~5,2% |
| Total | R$ 126,0 mi | — | 100% |
A leitura prática: quase 90% entra à vista, na escritura. Os R$ 13 milhões restantes (10,3% do preço) ficam a receber por até um ano e meio. O documento não informa se essas duas parcelas têm correção por índice, juros ou garantia, e é por isso que o ganho de R$ 0,35 aparece como "até o recebimento integral", não como valor já no bolso. As escrituras podem sair em etapas, já que o imóvel tem várias unidades autônomas.
O dividendo do CCME11 muda com a venda?
Não de imediato. O Kasa já estava 100% vago no balanço de 30/06, e o fundo seguiu pagando R$ 0,086 por cota em agosto e setembro, como mostramos na análise de setembro sobre o dividendo e a vacância. Quem sustentou a receita foi o Hotel Selina. Vender um imóvel que não gerava aluguel não tira renda do rendimento mensal.
O que pode mudar é o destino do dinheiro. Os R$ 113 milhões da primeira parcela viram caixa, e o documento não diz se o ganho de capital será distribuído aos cotistas nem como o caixa será reinvestido. Para dar a dimensão: os R$ 0,35 por cota equivalem a cerca de quatro meses do dividendo atual de R$ 0,086 (0,35 ÷ 0,086 = 4,1), caso fossem distribuídos de uma vez, o que o documento não afirma. Em maio, a gestão sinalizava o interesse em alocar a reserva em FIIs de tijolo com desconto. Nesse cenário, o caixa da venda pode virar renda nova, mas isso ainda é intenção, não anúncio. O fundo também já vendeu outro imóvel recentemente, o Jardim Sul, que analisamos em outra matéria, o que reforça a leitura de uma gestão que recicla ativos.
O que está a favor e o que ainda pesa?
- O principal ponto de atenção da nossa análise, o Kasa vazio, sai da carteira se a venda for concluída.
- O preço está em linha com a avaliação, segundo a gestora, e há ganho de capital estimado de R$ 23,5 milhões.
- Cerca de 90% do preço entra na escritura, o que dá ao fundo caixa para redirecionar.
- Ainda é MOU: sem documentos definitivos e com condições precedentes por cumprir, a operação pode mudar ou cair.
- R$ 13 milhões ficam parcelados por 12 e 18 meses, sem informação sobre correção ou garantia.
- Sem destino anunciado para o caixa e sem confirmação de que o ganho será distribuído.
Essa venda não muda sozinha a tese de COMPRA: o fundo segue com desconto sobre o valor patrimonial (cota a R$ 8,48 contra R$ 10,54 de valor patrimonial, P/VP de 0,80) e dividendo próximo de 11,6% ao ano. O que ela faz é trocar a pior pergunta da carteira, "o Kasa volta a alugar?", por uma mais confortável: "o que o fundo fará com o caixa?".
Se você tem CCME11, nada muda no seu rendimento deste mês por causa dessa notícia, e não há nada para fazer agora. O risco de vacância do Kasa perde peso, mas só deixa de existir quando a venda for concluída. Até lá, acompanhe os documentos que a confirmem e o que o fundo anunciar sobre o caixa.
O que acompanhar daqui para frente?
Documentos definitivos e escritura — a primeira parcela de R$ 113 milhões só é paga na lavratura da escritura. Sem a assinatura dos definitivos, o MOU não vira venda.
Próximos rendimentos — a régua é R$ 0,086 por cota, o valor pago em agosto e setembro. Abaixo disso o Kasa não era o único problema; acima, pode ser o ganho de capital sendo repassado.
Destino do caixa — nova compra de FIIs, CRIs ou imóveis anunciada pela gestora. Reserva parada em caixa rende menos que a tese espera.
Parcelas finais — duas de R$ 6,5 milhões, a receber 12 e 18 meses depois da escritura. Atraso ou renegociação seria sinal de alerta.
