O fundo imobiliário KNCR11 fechou a R$ 102,41 na sexta (06/11), praticamente no valor patrimonial, e é o FII mais recomendado de novembro: segundo levantamento publicado hoje pelo Money Times, ele está em 9 de 10 carteiras de bancos e corretoras. A recomendação confirma a tese de renda com Selic alta, mas quem compra agora paga o preço cheio, e a renda depende de os juros continuarem onde estão.
Qual a cotação do KNCR11 hoje?
No fechamento de 06/11, último pregão da nossa base, a cota estava em R$ 102,41, com P/VP de 1,00. Ou seja, o mercado paga pelo fundo o mesmo que valem os CRIs da carteira. Outras fontes dão números um pouco diferentes: o Seu Dinheiro, em matéria de 06/11, falou em P/VP perto de 1,03. A diferença vem da data do preço e do valor patrimonial usados. Nas duas leituras, a conclusão é igual: não há desconto. Abaixo estão os quatro preços que importam para quem quer comprar.
Fechamento da sexta-feira na B3.
Valor dos CRIs por cota.
Preço da oferta em andamento.
Faixa de R$ 101,05 a R$ 102,39.
Os quatro preços estão a menos de 1% um do outro, e isso diz muito. A cota já sobe e desce em torno do patrimônio, e a 13ª emissão está em andamento a um preço quase igual ao da bolsa. Por isso, a fila de recomendações dificilmente vai empurrar a cota para muito acima disso. Se a cota subir, quem quer entrar compra na oferta. O nosso preço justo fica um pouco abaixo da cotação, ou seja, o mercado paga 0,6% a mais do que o fundo vale pelas nossas contas. Não é caro, mas também não é barato. Então por que 9 em cada 10 casas indicam o fundo?
Quem recomendou o KNCR11 e o BTLG11 para novembro?
O Money Times comparou as carteiras de novembro de BB Investimentos, BTG Pactual, Daycoval, EQI, Genial, Itaú BBA, Monte Bravo, Santander, Terra e XP Investimentos. Só uma delas deixou o KNCR11 de fora. O veículo explica a liderança pelos juros ainda altos: a carteira tem principalmente CRIs atrelados ao CDI, e a receita sobe junto com a Selic. O BTLG11 ficou em segundo, com sete indicações. Na comparação com o mesmo levantamento do ano passado, o placar mudou:
| Fundo | Tipo | Nov/26 (10 carteiras) | Nov/25 (13 carteiras) |
|---|---|---|---|
| KNCR11 | Papel (CRI CDI) | 9 (90%) | 8 (62%) |
| BTLG11 | Tijolo (galpões) | 7 (70%) | 8 (62%) |
| XPML11 | Tijolo (shoppings) | 6 (60%) | 8 (62%) |
| KNHF11 | Multiestratégia | 6 (60%) | não informado |
Há um ano, os três primeiros estavam empatados. Agora o KNCR11 se descolou. No ano passado, o levantamento do próprio Money Times atribuía a volta dos fundos de tijolo à expectativa de cortes de juros no início de 2026. Hoje, com a Selic em 13,75% e parada, segundo o Seu Dinheiro, as casas voltaram a preferir a renda atrelada ao CDI. Os percentuais da tabela são conta nossa: indicações divididas pelo número de carteiras de cada ano.
As carteiras também mostram quanto cada casa quer do fundo. O BTG Pactual subiu o peso do KNCR11 em 1 ponto, para 15%. É a maior posição da carteira dele, que também tem 13% em BTLG11. O banco disse preferir fundos de crédito de menor risco. O Santander foi na direção contrária: reduziu o peso do KNCR11 para abrir espaço ao KNUQ11, outro fundo de papel da Kinea, mas manteve a visão positiva. Ninguém da lista está vendendo. A diferença é só de quanto cada um quer ter. Se a recomendação é unânime, o que pode dar errado? A resposta está no dividendo.
O dividendo mensal do KNCR11 está seguro?
Está seguro no curto prazo, mas não vai crescer. O fundo declarou R$ 1,10 por cota com data-com em 30/10, e o pagamento cai em 13/11. Com isso, o dividendo volta ao patamar de maio e junho, depois de um pico em julho:
O corte para R$ 1,10 era esperado. Em setembro, o fundo gerou R$ 1,12 e pagou R$ 1,13, cobrindo a diferença com a reserva. Como mostramos na análise do mês em que o fundo usou a reserva, a reserva já era pequena. Agora o dividendo voltou ao que a carteira gera sozinha, e isso é bom sinal: ele fica mais sustentável. Somando os seis meses, o cotista recebeu R$ 6,83 por cota. A R$ 1,10 por mês, a renda anual é de R$ 13,20, ou 12,9% sobre a cotação de sexta. É o mesmo número que o BTG usa para o fundo na carteira dele.
Também há a emissão. A Kinea está captando dinheiro novo, e esse dinheiro leva tempo para ser aplicado em CRIs. Enquanto fica em caixa, rende menos que a carteira e pode pesar no dividendo por alguns meses. O próprio Santander citou a 13ª oferta, que tende a aumentar o caixa do fundo. Os prazos e o custo da oferta estão no nosso artigo sobre a 13ª emissão de cotas. E quanto a renda cai quando a Selic cair?
Quem já tem o fundo não precisa fazer nada. A recomendação em massa reforça a tese, e o dividendo atual é sustentável. Para quem quer comprar, a conta é a seguinte: os 12,9% ao ano do KNCR11 são isentos de IR. Um CDB a 100% do CDI rende hoje cerca de 11,6% líquido, já com IR de 15% (estimativa nossa, com CDI perto de 13,65%). Para igualar o fundo, o CDB teria de pagar cerca de 15,2% bruto. A outra conta é o risco: se toda a carteira acompanhasse o CDI, cada ponto de corte na Selic tiraria uns R$ 0,08 por cota por mês (1% de R$ 102,57, dividido por 12). É uma estimativa grosseira, mas mostra que o dividendo cai junto com os juros. Isso é do próprio fundo, não é defeito.
E o BTLG11, segundo colocado, ainda vale a compra?
Das duas recomendações, é a que hoje sai com desconto. A R$ 98,24 em 06/11, o fundo imobiliário BTLG11 vale 0,92 vez o patrimônio, 8% abaixo dos R$ 106,22 por cota. O dividendo está parado em R$ 0,81 há pelo menos seis meses. Isso dá 9,9% ao ano sobre o preço atual, abaixo do KNCR11 mas sem depender da Selic. A renda vem de aluguel com reajuste pela inflação, e a ocupação está em 97,9%. As sete indicações juntam o desconto, a renda estável e um ponto que pode virar ganho extra: a venda de 49% do galpão de Embu, que, segundo o nosso artigo sobre a venda do galpão vago, deixa um lucro de R$ 0,22 a R$ 0,27 por cota a distribuir.
Mas há uma diferença de preço que o cotista precisa ver. A 17ª emissão do BTLG11 sai a R$ 109,57, cerca de 11,5% acima da cota na bolsa. Como explicamos ao analisar a subscrição da 17ª emissão, comprar na B3 sai mais barato que entrar pela oferta. As duas recomendações levam a caminhos diferentes. O KNCR11 é para quem quer renda maior agora e aceita que ela caia quando os juros caírem. O BTLG11 é para quem aceita renda menor hoje em troca do desconto e de aluguéis corrigidos pela inflação. Não por acaso, o BTG tem os dois entre as maiores posições da carteira.
Recomendação unânime não deixa o preço mais barato. O ranking do Money Times confirma o que dizíamos em agosto, quando demos nota 8,3 e recomendação de compra ao KNCR11: é o fundo de papel mais sólido do mercado num cenário de Selic alta. A R$ 102,41, porém, a cota está colada no patrimônio e no nosso preço justo. Comprar hoje significa receber os 12,9% atuais, sem esperar valorização. O sinal para rever a tese é o primeiro corte da Selic, não o próximo ranking. Para quem procura desconto entre as favoritas das casas, o BTLG11, abaixo do valor patrimonial, é a opção de novembro.
