HABT11 lida com calote judicializado e dividendo de R$ 0,95 sob pressão

O que aconteceu com o HABT11 em julho?

Uma combinação de judicialização de garantias, decretação de vencimento antecipado de ativos estressados e recuo no dividendo mensal marcou o resultado do fundo imobiliário HABT11 em julho de 2026. O relatório gerencial divulgado pela XP Asset em 21 de agosto de 2026 revelou que o desconto da cotação de mercado se aprofundou significativamente, com o preço caindo para R$ 65,20 e o P/VP recuando para 0,691 — um patamar ainda mais descontado do que os 0,75 que vínhamos acompanhando.

O dividendo distribuído referente ao mês de julho recuou para R$ 0,95 por cota, anulando a leve alta de R$ 0,97 registrada em junho de 2026. Esse movimento reconduziu o rendimento ao patamar de R$ 0,95 que vinha sendo mantido de forma resiliente desde setembro de 2025. O mercado reagiu a essa estabilização sob pressão e ao avanço dos problemas de crédito na carteira de recebíveis pulverizados, que agora enfrenta batalhas judiciais explícitas para a execução de garantias.

Como o calote do CRI Capivari afeta o fundo?

O CRI Capivari Eco Resort teve seu vencimento antecipado decretado em junho de 2026 após o devedor falhar em honrar o acordo de retomada de pagamentos que havia sido desenhado na reestruturação anterior. Esse ativo, que representa 1,08% do patrimônio líquido do fundo, transitou oficialmente do status de "Reestruturação" para "Vencimento Antecipado", o que representa uma clara deterioração na qualidade do crédito.

Na prática, a decretação do vencimento antecipado obriga a gestão a iniciar os trâmites para a execução das garantias atreladas à operação. Esse processo costuma ser lento e complexo, especialmente no setor de multipropriedade (resorts time-sharing), onde as garantias envolvem fluxos de recebíveis de centenas de compradores de frações imobiliárias e a própria estrutura física do empreendimento em Campina Grande do Sul (PR). Esse evento adiciona mais pressão sobre a carteira, que já contava com 8 dos 40 CRIs em situação de alerta ou estresse no trimestre anterior, totalizando uma perda latente de R$ 51,74 milhões sem provisão formalizada (PDD oficial segue em R$ 0).

A recuperação do CRI SKY compensa as perdas?

Apenas parcialmente, pois embora o fundo tenha recuperado R$ 7,65 milhões do CRI SKY via depósito judicial em junho de 2026, o montante recuperado resolve apenas uma fração do estresse total da carteira. O CRI SKY, que anteriormente estava classificado como "Vencido", passou para o status de "Amortizado (60%)" após essa recuperação de saldo devedor.

Apesar de ser uma notícia positiva que demonstra a eficácia parcial das estruturas de garantia desenhadas pela gestão da XP Asset, o risco residual permanece. O fundo ainda carrega exposição ao CRI Edifício SKY em duas tranches de rating C: a sênior, com 0,14% do patrimônio líquido, e a subordinada, com 0,34% do PL. Portanto, embora o caixa tenha recebido um fôlego importante com a amortização judicial, o investidor não deve enxergar esse evento como a resolução definitiva dos problemas de crédito do HABT11.

Por que a inadimplência da multipropriedade disparou para até 34%?

A conclusão das obras físicas e o início da cobrança das taxas condominiais são os gatilhos históricos que explicam por que a inadimplência da carteira de multipropriedade do HABT11 oscila hoje em patamares elevados, entre 9% e 34%. Quando um resort de multipropriedade é entregue, o comprador final (pessoa física que adquiriu uma fração de hotel para férias) passa a acumular a parcela do financiamento com o custo fixo do condomínio.

Esse acréscimo no orçamento familiar costuma gerar uma onda de inadimplência e distratos (cancelamentos de contratos). O fundo vivenciou essa dinâmica de forma muito clara no primeiro semestre de 2026 com a conclusão das obras dos projetos GR Group (Barretos e Pitangui) e do GAV Porto 2 Life (Ipojuca-PE). Como a multipropriedade representa 48% da carteira do HABT11, o investidor precisa entender que esse comportamento de inadimplência é intrínseco ao modelo de negócios high yield do setor, exigindo monitoramento constante das garantias de fluxo de caixa.

O dividendo de R$ 0,95 do HABT11 é seguro?

Não há garantia de estabilidade no patamar atual de R$ 0,95 por cota, uma vez que o rendimento mensal do HABT11 depende diretamente do fluxo de juros reais recebidos e da capacidade de reinvestimento das amortizações. O dividendo de julho de 2026 (pago em agosto) retornou para R$ 0,95, após ter alcançado R$ 0,97 em junho, mostrando que a recuperação marginal vista no mês anterior foi temporária.

A favor do fundo, pesa o fato de que a gestão conseguiu reinvestir R$ 144,10 milhões em novos ativos desde o terceiro trimestre de 2025, com taxas médias atrativas de IPCA + 11,00% ao ano e CDI + 3,75% ao ano. Esse carrego pesado ajuda a sustentar o patamar de distribuição. No entanto, se novos ativos da carteira estressada migrarem para a inadimplência total ou se a judicialização de operações como Solar das Águas (2,19% do PL, equivalente a R$ 16,98 milhões) e Alta Vista se arrastar sem recuperação de fluxo, o dividendo corre o risco real de recuar para a faixa de R$ 0,85 a R$ 0,90 por cota.

A cotação do HABT11 hoje a R$ 65,20 vale a pena?

O desconto expressivo que levou o P/VP para 0,691 reflete o ceticismo real do mercado em relação à recuperação dos créditos estressados, não se tratando de uma barganha livre de riscos.

Com o valor patrimonial da cota fixado em R$ 94,35 e o patrimônio líquido totalizando R$ 767 milhões, a cotação de mercado a R$ 65,20 embute uma margem de segurança relevante para quem deseja entrar no fundo agora. O Dividend Yield de 15,59% ao ano é extremamente elevado e atrativo, mas o investidor precisa ter em mente que está comprando uma carteira de perfil High Yield com problemas reais de inadimplência e judicialização em andamento.

Para quem já é cotista e aceita a volatilidade desse segmento, o veredicto do Rico aos Poucos é MANTER a posição, pois vender no fundo histórico de preço consolida um prejuízo patrimonial que pode ser mitigado caso as execuções judiciais de garantias comecem a surtir efeito, como ocorreu no caso do CRI SKY. No entanto, para novos aportes, o investidor deve limitar a exposição do HABT11 a no máximo 10% da carteira de FIIs e evitar o ativo caso seu perfil seja estritamente focado em renda estável e conservadora.

Quais são os novos riscos judiciais no relatório gerencial?

A judicialização explícita dos CRIs Alta Vista e Solar das Águas, somada à lentidão nos processos de execução de ativos com Rating D, são os principais riscos jurídicos destacados no novo documento.

Ativos classificados com Rating D pelo sistema interno do fundo — que avalia parâmetros como LTV (Loan-to-Value) e fluxo de recebíveis —, como o CRI Infinity, o CRI Ocean Barra Residence (tranches sênior de 0,93% e subordinada de 0,24% do PL) e o CRI Condomínio Leão Dourado (0,24% do PL), enfrentam processos de execução descritos pela própria gestão como lentos e complexos. Além disso, a reestruturação dos CRIs Vila Mariana e Vila Madalena (0,88% do PL, com taxa de IPCA + 11,25%) resultou no reposicionamento do fundo em uma condição subordinada, o que eleva o risco de perda de capital caso novos problemas surjam nessas operações.

Por outro lado, a saúde geral das garantias da carteira adimplente traz algum conforto: o LTV médio do portfólio está em 51% e a Razão de Garantia Geral está em 174%, indicando que os ativos saudáveis possuem colateral robusto para cobrir o saldo devedor. O caixa do fundo encerrou o período em 7,5%, patamar considerado estável para fazer frente às necessidades de alocação e tranches adicionais de obras em andamento.

Como o cenário macroeconômico afeta a tese do HABT11?

A persistência de juros elevados no Brasil e a deterioração das expectativas de inflação criam um ambiente de dupla pressão para os devedores de multipropriedade e loteamento do fundo.

O Copom manteve o processo de calibragem da política monetária, reduzindo a taxa Selic para 14,25% ao final de junho e, posteriormente, levando a taxa para o patamar de 14,00% nos dados mais recentes. Embora a Selic esteja em trajetória de queda marginal, o patamar absoluto de 14,00% ao ano continua extremamente restritivo para a geração de caixa das empresas loteadoras e incorporadoras, elevando o custo de carregamento de suas dívidas.

Paralelamente, a mediana do relatório Focus para o IPCA de 2026 sofreu forte deterioração, passando de 4,36% no início de abril para 5,33% ao final de junho. Como a maior parte dos CRIs do HABT11 é indexada ao IPCA, a alta da inflação aumenta nominalmente o saldo devedor que os incorporadores precisam amortizar, o que pode asfixiar o fluxo de caixa de projetos que já operam no limite. Esse cenário exige que a gestão da XP Asset adote uma postura de seletividade extrema na alocação dos recursos de amortização, priorizando a liquidez e a solidez das garantias em detrimento de taxas de retorno excessivamente agressivas.

Sobre o autor

Autor do artigo Edinei Bauer

Investidor e fundador do Rico aos Poucos.

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