A Ouribank, administradora do TRCO11, informou que a BM Varejo Empreendimentos não pagou o aluguel de outubro. É o quinto mês seguido em que o aluguel atrasa. Até aqui, cada atraso foi quitado com multa. O problema é o padrão: o fundo depende de um único inquilino, e esse aluguel serve quase todo para pagar a parcela da compra do próprio imóvel.
Por que o TRCO11 está caindo?
O que pesa no fundo é a sequência de atrasos da única inquilina. O fundo imobiliário Torre Rio Claro Offices (TRCO11) voltou a enfrentar problemas com o pagamento do aluguel pela locatária BM Varejo Empreendimentos. Agora, a empresa deixou de quitar o valor referente a outubro de 2026. Em fato relevante, a Ouribank Banco Múltiplo, administradora do veículo, comunicou a inadimplência e informou que fará a cobrança do montante com multa e encargos, conforme previsto no contrato de locação.
Sobre a cota em si, um aviso honesto. O TRCO11 quase não é negociado: no relatório gerencial de fevereiro, o fundo tinha só 6 cotistas, e agregadores como o Clube FII informam que não há informação de cotação para este fundo. Com tão pouca negociação, poucas ordens bastam para derrubar o preço na tela. O que está caindo de verdade é a confiança de que o aluguel chega em dia. E nesse fundo, como mostra a conta mais abaixo, sem o aluguel em dia não sobra nada para o cotista.
O tamanho da exposição: o TRCO11 é monoativo e monoinquilino. Tem um único imóvel, a Torre Rio Claro Offices, edifício boutique AAA de cinco andares, dos quais três pertencem ao FII, integralmente locado à BM Varejo Empreendimentos. O contrato vence em 2032 e é reajustado pelo IPCA. Ou seja, 100% da receita imobiliária depende de uma empresa só.
TRCO11, o que aconteceu: quantas vezes a BM Varejo já atrasou?
O Money Times fala em dois episódios anteriores. A lista dos fatos relevantes do fundo mostra mais do que isso. Em janeiro, ficou em aberto o aluguel com vencimento em 5 de janeiro de 2026, referente a dezembro. Depois, a BM Varejo também não pagou em dia o aluguel de janeiro de 2026. Desde junho, nenhum aluguel foi pago no prazo:
| Competência | Atraso comunicado | Quitação | Situação |
|---|---|---|---|
| Junho/26 | 16/07 | 30/07 | Pago com multa e juros |
| Julho/26 | 06/08 | 28/08 | Pago com multa e juros |
| Agosto/26 | 08/09 | até 17/09 | Pago com multa e juros |
| Setembro/26 | 06/10 | 20/10 | Pago com multa e juros |
| Outubro/26 | noticiado em 09/11 | — | Em aberto |
Em todos os casos, além do valor devido, houve a cobrança de multa de 5% e de juros de 1% ao mês. Como contamos em nossa reportagem sobre o pagamento do aluguel de agosto, a inquilina tem pago, só que sempre atrasada. Os fatos relevantes nunca informaram o motivo dos atrasos nem o valor exato devido. Para saber quanto está em jogo, é preciso voltar ao relatório gerencial.
Quanto esse aluguel pesa, e por que o fundo não paga dividendo?
Esta é a parte que os comunicados não explicam. O TRCO11 comprou as oito unidades da torre do RECT11. A operação foi fechada por R$ 90 milhões, com sinal de R$ 35 milhões à vista e o restante em 180 parcelas mensais de R$ 502.195,59, corrigidas pelo IPCA e com juros de 7,5% ao ano. O sinal saiu da primeira emissão do fundo, de 3,6 milhões de cotas. Em fevereiro, a receita de locação foi de 598,32. A tabela do relatório diz "R$ milhões", mas, pelo tamanho do patrimônio (R$ 35,7 milhões), o valor só pode ser R$ 598 mil.
A conta é nossa e aproximada, mas mostra a lógica do fundo: cerca de 84% do aluguel já vai para a parcela do imóvel. Por isso não sobra quase nada para distribuir. Na B3, o fundo publicou avisos de "Não Distribuição de Rendimentos" todo mês de fevereiro a junho de 2026, e o relatório de fevereiro registra distribuição de R$ 0,00. Aluguel e parcela são corrigidos pelo IPCA, então essa diferença tende a se manter. Um atraso, portanto, não corta um dividendo que o cotista já não recebe. Ele aperta o caixa que paga a parcela ao vendedor.
Qual é o tamanho desse caixa? O relatório não informa o saldo. Em fevereiro, a renda fixa rendeu R$ 7,37 mil. Supondo juros de cerca de 1% ao mês, isso indica um caixa perto de R$ 700 mil (estimativa nossa). Seria pouco mais que uma parcela. Um aluguel que nunca chegue, e não só que atrase, já obrigaria o fundo a usar a reserva para pagar o RECT11. Os documentos não dizem o que acontece se uma parcela atrasar.
Atraso pago com multa é ruim para o cotista?
No curto prazo, não chega a ser. A longo prazo, sim. Os dois lados:
- Até agora, a inquilina pagou todos os atrasos. A multa de 5% sobre um aluguel de cerca de R$ 598 mil dá uns R$ 30 mil a mais por episódio (conta nossa), mais os juros dos dias de atraso.
- O contrato vai até 2032 e é corrigido pelo IPCA, e o imóvel é um prédio AAA num endereço nobre de São Paulo. Se fosse preciso trocar de inquilino, o ativo tem atrativos.
- Cinco atrasos seguidos indicam que a inquilina está sem folga de caixa, e não esquecendo de pagar. O prazo entre o vencimento e o pagamento tem ficado em duas a quatro semanas.
- Num fundo com um inquilino só, não existe outro aluguel para compensar a falta, e a parcela ao RECT11 vence de qualquer jeito.
- A administradora não divulgou o motivo dos atrasos nem tomou medida judicial até aqui. Só aplica a multa prevista no contrato.
O nome da BM Varejo aparece também em outro fundo que acompanhamos: nossa análise sobre o risco de corte de dividendo do TRUE11 trata da inadimplência da mesma empresa. Quando a mesma inquilina atrasa em mais de um fundo, o mais provável é falta de caixa da empresa, e não problema de um contrato específico.
O que pode acontecer com o aluguel de outubro?
O histórico dá a régua. Se a BM Varejo seguir o padrão, o pagamento chega em duas a quatro semanas. O cenário que muda tudo é outro.
Quitação com multa e juros, como nos quatro meses anteriores. O fundo segue sem dividendo, mas a parcela ao RECT11 é paga.
Se o aluguel de novembro vencer antes de outubro ser pago, a reserva estimada de cerca de uma parcela começa a ser consumida.
Sem pagamento, o fundo teria de ir à Justiça e possivelmente procurar novo inquilino, sem receita para pagar a parcela no meio-tempo.
O terceiro cenário já aconteceu em outros fundos. O HSLG11 entrou com ação de despejo contra a Casas Bahia, e o CXAG11 foi à Justiça contra a Caixa. Nos dois casos, a decisão de processar veio depois de meses de atraso tolerado. Para quem tem a cota do TRCO11, o sinal a vigiar é o próximo fato relevante. Se ele trouxer a quitação de outubro antes do vencimento de novembro, o padrão continua. Se trouxer dois meses em aberto ou a palavra "judicial", o risco deixa de ser atraso e passa a ser a capacidade do fundo de pagar a parcela do imóvel.
