A venda das cotas imobiliárias do World Trade Center não vai acontecer — ao menos não com o comprador que estava na mesa. O fundo imobiliário WTSP11 informou em fato relevante de 6 de novembro que o LWTC Fundo de Investimento Imobiliário, administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros, desistiu da proposta de aquisição das 27 cotas do complexo WTC Nações Unidas, em São Paulo.
O que aconteceu com o WTSP11 e a venda do WTC?
O LWTC retirou a proposta de R$ 94,5 milhões à vista para as 27 cotas imobiliárias do condomínio civil WTC SP após reavaliação do comitê de investimentos do comprador e do planejamento estratégico da operação. Com a retirada, a consulta formal aberta aos cotistas do WTSP11 em 23 de outubro foi suspensa antes que os votos pudessem ser apurados, e o resultado previsto para 9 de novembro não saiu.
O que estava em jogo — e por que a cota tombou em setembro
O complexo World Trade Center Nações Unidas, na Avenida das Nações Unidas em São Paulo, é dividido em 300 frações (cotas imobiliárias) de um condomínio civil que reúne escritórios, hotel e shopping center. O WTSP11 detém 27 dessas frações — 9% do complexo. Era essa fatia que estava na mesa por R$ 94,5 milhões à vista, e a operação envolveria boa parte do patrimônio do fundo, cujo patrimônio líquido atual gira em torno de R$ 119 milhões. Em outras palavras: a venda representava cerca de 79% do PL sendo trocado por caixa.
A queda de 16% que a cota sofreu quando a proposta veio a público reflete a incerteza típica desse tipo de evento. Com o valor patrimonial por cota em R$ 96,10 e a cota negociando a cerca de R$ 72 antes da notícia, o mercado não sabia se o preço era justo, se os cotistas aprovariam, nem para onde iria o caixa depois de uma eventual venda. Como detalhamos na análise de setembro, parte do mercado pode ter interpretado a iniciativa da gestão de vender como sinal de que o ativo "real" valeria menos do que o VP indicava. A incerteza sobre o destino dos recursos — reinvestimento, amortização ou distribuição — amplificou o movimento.
Por que o comprador desistiu
O fato relevante atribui a retirada da proposta a uma "reavaliação interna de seu comitê de investimentos e do planejamento estratégico da operação" por parte do LWTC. Essa linguagem é padrão regulatória e não detalha se o problema foi o preço, as condições da operação, o resultado da Due Diligence ou alguma mudança de estratégia do próprio fundo comprador. O LWTC é um fundo imobiliário administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros — e puxar uma carta de intenções formal depois de um processo de consulta já aberto é incomum, o que indica que alguma premissa relevante mudou entre a oferta e o momento da votação.
No mercado de FIIs, vendas de ativos concluídas têm sido mais frequentes. O GGRC11, por exemplo, fechou a venda ao SNIM em novembro com R$ 381,6 milhões no caixa. O VGIR11 também recebeu proposta por quatro imóveis em outubro, processo que ainda está em andamento. No caso do WTSP11, a operação não chegou a esse desfecho.
A consulta suspensa — o que os cotistas ainda não sabem
A consulta formal encaminhada em 23 de outubro tinha quatro itens de pauta além da aprovação da venda em si. Com a desistência do LWTC, a apuração de todos os itens foi suspensa. O fato relevante não detalha quais eram esses quatro pontos adicionais, mas em consultas desse tipo é comum que constem a destinação do caixa obtido, eventuais alterações no regulamento e questões de governança ligadas ao processo de desinvestimento. O que esses itens significariam para a operação do fundo daqui para frente permanece sem resposta.
O Ouribank (administrador) e a FAR — Fator Administração de Recursos (gestora) precisam agora definir o próximo passo: retomar a consulta com os itens que ainda fazem sentido sem a venda, ou convocar uma nova assembleia formal. O fato relevante não traz prazo. Até uma nova comunicação, o WTSP11 opera com o ativo intacto, sem nenhuma obrigação de distribuição extraordinária e sem agenda definida para a questão do WTC.
P/VP de 0,67 — cota 33% abaixo do valor patrimonial
Patrimônio líquido de ~R$ 119 milhões
Yield de 9,21% nos últimos 12 meses
O que a venda cancelada significa para quem tem a cota
No curto prazo, nada muda no rendimento: o ativo do WTC permanece no fundo gerando receita de locação, e o dividendo de R$ 0,70 por cota não é afetado diretamente pelo cancelamento. A cota segue com desconto expressivo — P/VP de 0,67 significa pagar R$ 64,70 por algo que, no balanço, vale R$ 96,10. Esse desconto existia antes da proposta e permanece depois dela. Quem comprou próximo de R$ 60 (pico da queda de setembro) está levemente no azul; quem segurou a posição desde antes da proposta ainda carrega prejuízo de cotação. A questão que o cancelamento recoloca é a mesma de sempre: o que a gestão fará para reduzir esse desconto e, afinal, há outro comprador a caminho?
Comunicado do gestor sobre a consulta — Ouribank e FAR devem informar se retomam a consulta com os itens restantes ou convocam nova assembleia. O fato relevante não traz prazo, mas tende a sair em dias ou semanas; é o próximo sinal sobre qual direção o fundo toma.
Sinalização de novo comprador para o WTC — Se a gestora buscar outro interessado, o próximo fato relevante trará nova carta de intenções. Enquanto esse cenário não se define, o P/VP de 0,67 pode continuar comprimindo a cotação — a venda que não saiu remove tanto a esperança de ganho extraordinário quanto a incerteza que havia criado a queda.
