Sale-leaseback diversificado com opção de recompra (CNPJ 28.267.696/0001-36)
Recomendação: COMPRA · Nota 7,6/10 · Cotação R$ 97,32 · P/VP 0,935 · DY 12m 15,6%
O RZAT11 é um caso atípico no universo de FIIs: comprou imóveis a 62% de desconto sobre o valor de mercado via sale-leaseback, locou de volta com taxa contratual média de IPCA + 10% a,a, e mantém opção de recompra exercível pelo locatário, Em abr/2026 o fundo concluiu duas vendas anunciadas: Aliança Agrícola para a C,Vale (R$ 53 mi, ganho de R$ 2,06/cota) e a recompra do imóvel de Rio Claro pela Rede Monte Carlo (R$ 16,5 mi, R$ 0,34/cota), O portfólio caiu para 8 imóveis e a gestão distribuiu R$ 1,40 (abr) e R$ 1,70 (mai), com guidance de R$ 1,65-1,75 enquanto distribui os R$ 2,75/cota de caixa reservado,
A cota fecha a R$ 97,29 com VP/cota de R$ 104,08 (P/VP 0,93). O DPS recorrente (só aluguéis) é R$ 0,95-1,10; o excesso atual é não recorrente. Os principais riscos são concentração no Cidade Imperial (~65% do imobilizado), vencimento curto da Splice (2 anos) e taxa de performance que corrói sobras a cada virada de semestre.
O RZAT11 é uma aposta no sale-leaseback como classe de ativo: o fundo compra imóveis de empresas que querem desmobilizar capital, com desconto de até 50% sobre o valor de mercado, e re-aluga ao mesmo locatário com taxa IPCA+9-14%. A combinação desconto de aquisição + indexação real + opção de recompra é o que diferencia o fundo de FIIs convencionais.
A tese funciona em três frentes: (1) Renda corrente alta — DY de 12,5% com 100% indexação a IPCA; (2) Proteção patrimonial — em caso de inadimplência, o fundo recupera o imóvel e pode vendê-lo a valor de mercado, embolsando o desconto histórico; (3) Ganhos extraordinários por recompra — quando o locatário recompra o imóvel antes do prazo, paga multa de 10-20% sobre o valor de aquisição, gerando distribuição extraordinária ao cotista. Em fev/2026 isso ficou claro com o distrato da Aliança.
A cervejaria Cidade Imperial (Frutal-MG) responde por ~37% do valor de mercado dos imóveis (R$ 617 mi de R$ 1,04 bi). É a 4ª maior do segmento de cerveja, mas qualquer evento adverso (perda de market share, dificuldade financeira) impacta o fundo desproporcionalmente. Sem rating, sem garantia adicional listada além do depósito de R$ 18 mi.
O contrato com a Splice Indústria (Votorantim-SP, R$ 70 mi de mercado, 7% do portfólio) tem prazo remanescente de apenas 2 anos. Se a Splice não exercer a opção de recompra nem renovar, o fundo precisa vender ou re-locar o ativo, com risco de período de vacância e/ou desconto.
A gestora cobra 20% sobre o que excede IPCA + 5% a.a.. Em jun/25 a taxa de performance foi de R$ 1,33 mi e em dez/24 de R$ 2,03 mi — esses meses tipicamente terminam com sobras acumuladas perto de zero. É um custo recorrente que reduz a previsibilidade de extraordinárias.
Como praticamente toda receita de aluguel é indexada a IPCA, meses com inflação baixa (ou negativa) reduzem o resultado distribuível. A gestão usa retenção em sobras (R$ 0,70/cota em fev/26) para suavizar, mas em ciclo prolongado de IPCA baixo o DPS pode regredir para a faixa R$ 0,90-0,95.
As vendas de Aliança Agrícola (C.Vale, R$ 53 mi) e a recompra de Rio Claro (Rede Monte Carlo, R$ 16,5 mi) foram concluídas em abr/2026, gerando R$ 2,40/cota de ganho. Isso elevou o DPS para R$ 1,70 e o guidance para R$ 1,65-1,75 — mas é renda não recorrente: quando os R$ 2,75/cota de caixa reservado esgotarem, o DPS normaliza para R$ 0,95-1,10. O investidor não deve ancorar a tese no DPS atual.
O imóvel Cidade Imperial (maior do portfólio) está marcado como "N/A" em garantia locatícia no relatório — só o depósito de R$ 18 mi (3% do valor de mercado). Comfrio Logística e Andorinha Transportes contam com seguro locatício, que tem cobertura limitada. Em caso de inadimplência prolongada, o fundo depende de retomada do imóvel.
O DPS recorrente é sustentável em R$ 0,95-1,10/mês via aluguéis IPCA+10% dos 8 imóveis ocupados. O patamar atual de R$ 1,65-1,75 do guidance inclui ganhos não recorrentes das vendas de Aliança e Rio Claro, que serão distribuídos gradualmente a partir dos R$ 2,75/cota em caixa reservado. Quando esse caixa esgotar, o DPS volta ao patamar recorrente.
A Riza Asset (ex-Riza Capital) é uma gestora independente focada em crédito imobiliário, sale-leaseback e estratégias estruturadas. O RZAT11 é o principal fundo de tijolo da casa e adota uma estratégia única: comprar imóveis com desconto via sale-leaseback. A casa tem track record sólido em RZAG11 (CRA), RZAK11 (CRI), RZTR11 (terras agrícolas) e RZLC11 (logística).
Em RZAT11 a gestão demonstra disciplina: três recompras antecipadas executadas com ganho extraordinário, distrato negociado com Aliança Agrícola (R$ 1,79 mi de caução apropriado + R$ 13,29 mi de indenização ainda não contabilizada), e duas novas vendas anunciadas em abr/26.
O RZAT11 é um fundo de tijolo atípico que vale a pena entender: estratégia única de sale-leaseback com 10 imóveis comprados a 61% de desconto sobre o valor de mercado, todos locados de volta com taxa contratual média de IPCA + 10%. O portfolio aparenta diversificação (10 imóveis, 9 inquilinos, 6 estados, 7 setores) mas concentra ~60% do PL imobiliário em um único locatário (Cervejaria Cidade Imperial).
Em abr/2026 o fundo concluiu duas operações anunciadas: a venda do imóvel de Aliança Agrícola para a C.Vale (R$ 53 mi, +R$ 2,06/cota) e a recompra do imóvel de Rio Claro pela Rede Monte Carlo (R$ 16,5 mi, +R$ 0,34/cota). O portfólio caiu para 8 imóveis e a gestão distribuiu R$ 1,40 (abr) e R$ 1,70 (mai), com guidance de R$ 1,65-1,75 enquanto distribui os R$ 2,75/cota em caixa reservado. É renda extra real, porém não recorrente.
O patamar recorrente de DPS é R$ 0,95-1,10/mês via aluguéis IPCA+10%, o que dá DY recorrente de ~11-12% sobre R$ 97,29, Em juros reais, o RZAT11 oferece spread positivo sobre a Selic, Com o VP/cota normalizado em R$ 104,08, o P/VP é 0,93, e o preço justo modelado é R$ 108 (faixa R$ 100-116), upside de ~11%.