ALZC11 — Alianza Crédito Imobiliário FII

(ex-SIG Capital Recebíveis Pulverizados — SIGR11 até abr/2024; incorporou ALZM11 e ALZT11 em fev/2025)

Recomendação: MANTER · Nota 5,9/10 · Cotação R$ 7,52 · P/VP 0,8086 · DY 12m 15,5%

Análise e recomendação

O ALZC11 é um FII de crédito imobiliário high yield da Alianza Gestão (ex-SIG Capital/SIGR11) com carteira de ~27 CRIs (76,1% do PL em mar/2026) majoritariamente indexados ao IPCA, carrego ponderado de aquisição superior a IPCA+12% a.a. e cerca de 23% do PL em cotas de FIIs/multimercados de liquidez. Em 01/06/2026 a cota fechou a R$ 7,50 contra VP/cota de R$ 9,30 (mar/2026), o que dá P/VP de 0,81 (19% de desconto) e DY 12m na faixa de ~15,5% com isenção de IR para PF.

A tese tem três pilares positivos: rendimento elevado e consistente (foi um dos maiores pagadores entre HY do IFIX em 2024), desconto patrimonial relevante atacado por um programa de recompra de cotas, e diversificação robusta. O contraponto é o perfil de risco: CRIs Fragnani (em recuperação judicial) e Casa & Vídeo (medida cautelar) em workout, 41% da carteira em loteamentos (depende do ciclo de vendas), PL pequeno (R$ 183 Mi), liquidez baixa (~R$ 180 mil/dia) e uma 4ª emissão ao VP (mai/2026) que dilui quem não exercer preferência. Recomendação: MANTER para quem já tem posição; acumular seletivamente apenas para investidor que entende crédito high yield, aceita volatilidade de marcação e tolera liquidez baixa.

Tese de investimento

A tese do ALZC11 gira em torno de três fatores: (i) DY 12m elevado (~15,5%, isento de IR para PF) sustentado por um carrego de aquisição superior a IPCA+12% a.a.; (ii) desconto patrimonial de ~19% (P/VP 0,81) atacado por um programa de recompra que cancela cotas a desconto do VP; e (iii) carteira diversificada de ~27 CRIs com razões de garantia majoritariamente acima de 130%.

O contraponto é o perfil agressivo: CRIs Fragnani (em RJ) e Casa & Vídeo (cautelar) em workout (~1,7% do PL), 41% em loteamentos sensíveis ao ciclo, PL pequeno (R$ 183 Mi), liquidez baixa (~R$ 180 mil/dia) e a 4ª emissão ao VP que dilui quem não exercer preferência. O ALZC11 é, hoje, uma posição de renda alta com desconto patrimonial, adequada a quem entende crédito high yield e aceita a volatilidade de marcação de uma carteira com forte componente de loteamentos.

Para quem é

  • Investidores focados em renda mensal elevada que aceitam o perfil de crédito high yield e a volatilidade de marcação dos CRIs
  • Perfis moderados a arrojados que buscam exposição a CRIs IPCA+ com carrego real de dois dígitos e proteção inflacionária parcial
  • Carteiras com espaço no sleeve de FIIs de papel que toleram liquidez secundária baixa e desconto patrimonial como margem de segurança

Para quem não é

  • Investidores conservadores que priorizem preservação de capital e não tolerem remarcações negativas em CRIs inadimplentes
  • Quem exige alta liquidez diária — volume médio de ~R$ 180 mil/dia
  • Quem busca exposição puramente de tijolo — ALZC11 é fundo de papel com risco de crédito pulverizado
  • Quem não quer ou não pode acompanhar a 4ª emissão e o risco de diluição associado

Pontos de atenção e riscos

CRIs em workout — Fragnani (RJ) e Casa & Vídeo (cautelar)

O CRI Indústrias Fragnani (Cordeirópolis/SP, fabricante de revestimentos cerâmicos) entrou em recuperação judicial e foi remarcado para ~20% do PAR; representava ~0,5% do PL em mar/26 (séries IPCA+11,7% e DI+8,0%). O CRI Casa & Vídeo (varejo, RJ, IPCA+7,6%, ~1,2% do PL) apresentou medida cautelar em jan/2026. Juntos pesam ~1,7% do PL e pressionam o resultado recorrente. Garantia do Fragnani é fraca (AF/CF + aval da holding); a do Casa & Vídeo é cessão fiduciária de recebíveis de cartão (Visa/Mastercard).

4ª emissão ao VP (mai/2026) — risco de diluição

A gestão lançou em mai/2026 oferta com cotas precificadas em torno do valor patrimonial (~R$ 9,3/cota), bem acima da cota de mercado (R$ 7,50). Cotistas que não exercerem o direito de preferência são diluídos patrimonialmente, e a entrada de novas cotas ao VP pode pressionar o preço de tela até a acomodação. O ISIN atual é BRALZCCTF016, sinalizando emissões sucessivas.

Concentração de 41% em loteamentos

Perfil agressivo: cerca de 41% da carteira está exposta a CRIs de loteamentos em desenvolvimento (Roselândia, Urbanes, Scopel, SB Vale dos Guimarães, MLPar, Terras Alpha Betim, FGR Jardins Genebra, Urba). Mesmo com razões de garantia majoritariamente acima de 130%, a performance depende do ciclo de vendas e do andamento das obras — em desaceleração imobiliária, há risco de atraso de fluxo e remarcação.

Liquidez diária baixa (~R$ 180 mil/dia)

Volume médio diário em torno de R$ 150-200 mil e valor de mercado de ~R$ 148 Mi limitam a entrada/saída de posições maiores. Para 10,7 mil cotistas, é liquidez modesta — investidor com posição > R$ 50 mil tem dificuldade real de sair sem afetar o preço. O programa de recompra ajuda na liquidez marginal, mas não substitui formador de mercado.

PL pequeno (R$ 183 Mi) limita escala

Apesar de ter triplicado de tamanho com a incorporação de ALZM11/ALZT11 (fev/2025), o PL de R$ 183 Mi ainda é subescala para um fundo de crédito. A taxa total de 1,30% a.a. + performance é competitiva, mas o porte reduzido limita poder de negociação com emissores e diluição de eventos não recorrentes (como uma inadimplência adicional).

Distribuição dependente do IPCA (76% da carteira)

Com ~76% da carteira indexada ao IPCA, a distribuição é sensível à trajetória inflacionária. O Focus de abr/2026 projeta IPCA de 4,80% a.a. (acima do teto da meta), o que sustenta o carrego no curto prazo, mas em cenário de desinflação acentuada os rendimentos tendem a recuar — a gestão mantém guidance de R$ 0,09-0,10/cota/mês para o 1S2026.

Cota patrimonial abaixo do IPO

A cota patrimonial de R$ 9,30 (mar/26) representa depreciação de ~7% frente ao equivalente do IPO (R$ 10,00 em base 10), efeito da marcação a mercado dos CRIs em ciclo de juros altos. Quem entrou no IPO/2ª emissão acumula perda patrimonial parcial, compensada apenas pelos dividendos pagos no caminho.

Sustentabilidade dos dividendos

A distribuição é respaldada pelo carrego de IPCA+12,1% a.a. e pela reserva de lucros que a gestão usa para linearizar o DPS ao longo do ano. O fundo não queima caixa em sentido estrito. A fragilidade é tripla: (i) ~1,7% do PL em workout pressiona o resultado, (ii) 74% em IPCA torna a distribuição sensível à desinflação, e (iii) o porte reduzido limita absorção de eventos não recorrentes. Guidance de R$ 0,09-0,10/cota para o 1S2026 é coerente com a geração de caixa atual.

Sobre a gestora

A Alianza Gestão de Recursos assumiu o fundo em fevereiro/2024, quando ainda era o SIG Capital Recebíveis Pulverizados (SIGR11), renomeando-o para Alianza Crédito Imobiliário FII (ALZC11). Em fevereiro/2025 concluiu a incorporação dos fundos ALZM11 e ALZT11, consolidando a estratégia de crédito high yield em um único veículo e elevando o PL de ~R$ 65 Mi para cerca de R$ 195 Mi, com desdobramento de cotas 10:1 em abril/2025.

A casa também gere o ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária), FII de tijolo com mais de 170 mil investidores, o que evidencia capacidade operacional e de governança. A administração fiduciária e a escrituração são do BTG Pactual Serviços Financeiros, com custódia no Banco BTG Pactual e auditoria da Ernst & Young. A gestão tem demonstrado disciplina na reciclagem da carteira (rebalanceamentos para elevar o carrego acima de IPCA+12% a.a.), guidance mensal transparente e iniciou em dez/2025 um programa de recompra de cotas a desconto do VP, gerando valor patrimonial incremental aos cotistas remanescentes.

Ver a análise completa da gestora Alianza Gestão de Recursos Ltda. →

Conclusão

O ALZC11 (Alianza Crédito Imobiliário FII) encerra mar/2026 com PL de R$ 183,0 milhões, 10.712 cotistas, 19.685.485 cotas e uma carteira com 76,1% do patrimônio alocado em ~27 CRIs e cerca de 23% em cotas de FIIs/multimercados de liquidez. A distribuição recente é de R$ 0,10/cota (ref abr/26, paga em 25/05/2026), com DY 12m na faixa de ~15,5% e carrego de aquisição da carteira superior a IPCA+12% a.a. O lucro líquido do exercício FY2024-25 (jul/24-jun/25) foi de R$ 7,245 milhões (R$ 0,36/cota integralizada), ante R$ 4,636 milhões no FY anterior, com VP/cota de R$ 9,26 em 30/06/2025 (R$ 9,30 em mar/2026).

O quadro de riscos é típico de high yield. Cerca de 1,7% do PL está em workout: o CRI Indústrias Fragnani (revestimentos cerâmicos, em recuperação judicial) já foi remarcado para ~20% do PAR, e o CRI Casa & Vídeo (varejo, RJ) entrou em medida cautelar em jan/2026 com pagamentos suspensos. Além disso, 41% da carteira é de loteamentos em desenvolvimento, cuja performance depende do ritmo de vendas e do andamento de obras. O PL de R$ 183 milhões ainda é subescala mesmo após a incorporação de ALZM11/ALZT11 (fev/2025), a liquidez é baixa (~R$ 180 mil/dia) e a 4ª emissão ao valor patrimonial (mai/2026), bem acima da cota de mercado, dilui quem não exercer preferência e pode pressionar o preço de tela.

Olhando para frente, o ALZC11 é uma tese de renda alta com desconto patrimonial e gatilho de recompra. O programa de recompra (até 2 milhões de cotas, sempre a desconto do VP) eleva o VP por cota dos remanescentes, e o ciclo de juros é o principal vetor de retorno total: queda da Selic tende a reprecificar o P/VP de 0,81 rumo à paridade, enquanto a desinflação comprime o DPS nominal de 74% da carteira indexada ao IPCA. O preço justo estimado é de R$ 8,30 (faixa R$ 7,80-9,30), com margem de segurança moderada (~11%) sobre a cota atual de R$ 7,50. Para o investidor, é uma posição adequada a quem entende crédito high yield, aceita a volatilidade de marcação de uma carteira com forte componente de loteamentos e tolera liquidez baixa — recomendação MANTER, com acumulação seletiva no desconto.