CBOP11 — Castello Branco Office Park FII

(Castello Branco Office Park - Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada — mono-ativo: 50% do Edifício Jatobá em Alphaville/Barueri-SP)

Recomendação: MANTER · Nota 5,4/10 · Cotação R$ 32,78 · P/VP 0,4537 · DY 12m 6,14%

Análise e recomendação

O CBOP11 é um FII de tijolo mono-ativo que detém 50% do Edifício Jatobá, uma laje corporativa de 16.739 m² no complexo Castello Branco Office Park, em Alphaville/Barueri-SP. Sob gestão da Pátria Investimentos (que assumiu a carteira ex-CSHG em jul/2024) e administração do Banco Genial, o fundo fechou abril/2026 com PL de R$ 102,2 Mi, VP/cota de R$ 72,25 e 2.038 cotistas. Em 01/06/2026 a cota negociava a R$ 32,65, P/VP de 0,45 — desconto de 55% sobre o valor patrimonial.

A tese é de turnaround operacional: a vacância despencou de 55,8% (dez/2024) para 23,2% com a expansão da Azul e novas locações, e a reavaliação do imóvel a valor justo somou +R$ 6,9 Mi em 2025 (lucro de R$ 9,27 Mi no exercício, revertendo prejuízo de R$ 4,6 Mi em 2024). Com o fim das carências, a gestão elevou a distribuição de R$ 0,10 para R$ 0,16/cota e projeta manter esse patamar no 1º semestre. Os riscos, porém, são estruturais: imóvel único, 49% da receita na Azul, liquidez muito baixa (ADTV ~R$ 12 mil/dia) e mercado de escritórios de Alphaville historicamente fraco frente a São Paulo. Recomendação: MANTER — fundo para investidor que aceite o binômio desconto profundo + risco de concentração e aposte na continuidade da reocupação.

Tese de investimento

A tese do CBOP11 hoje gira em torno de três pilares: (i) desconto patrimonial extremo — cota a P/VP 0,45, 55% abaixo do VP de R$ 72,25, um dos maiores descontos entre lajes corporativas; (ii) turnaround operacional em curso — vacância de 55,8% para 23,2%, reavaliação positiva e DPS elevado de R$ 0,10 para R$ 0,16; e (iii) gestão de qualidade (Pátria) com proteção de receita majoritariamente em IPCA.

O contraponto é estrutural e pesado: mono-ativo (um único prédio em Alphaville), 49% da receita na Azul, liquidez ínfima (ADTV ~R$ 12 mil/dia), base de cotistas encolhendo e um mercado regional historicamente fraco. O CBOP11 não é um fundo de renda estável e previsível: é uma aposta de valor (deep value) em que o investidor compra um ativo descontado contando que a Pátria continue reocupando o prédio e segurando os locais-chave. Funciona como posição pequena e tática, jamais como pilar de uma carteira de renda.

Para quem é

  • Investidores que buscam deep value e aceitam comprar um mono-ativo descontado (P/VP 0,45) apostando na continuidade do turnaround
  • Perfis que toleram concentração extrema (1 imóvel, 1 locatário com 49% da receita) e liquidez muito baixa em troca do desconto
  • Quem quer exposição tática a lajes corporativas em recuperação com proteção de receita em IPCA, como posição pequena do portfólio

Para quem não é

  • Quem busca renda mensal estável e previsível — o DPS já oscilou de R$ 0,10 a R$ 0,16 e o resultado caixa recorrente ainda é apertado
  • Investidores conservadores ou iniciantes — risco de concentração e de liquidez é alto
  • Quem precisa de liquidez — ADTV de ~R$ 12 mil/dia inviabiliza posições maiores
  • Quem quer diversificação imobiliária dentro de um só fundo — aqui é um prédio só

Pontos de atenção e riscos

Mono-ativo — todo o fundo é meia laje em Alphaville

O CBOP11 possui um único ativo: 50% (fração ideal) do Edifício Jatobá, no complexo Castello Branco Office Park em Barueri-SP. São 16.739 m² de ABL detida pelo fundo, com 30 unidades. Não há diversificação geográfica nem de imóvel — qualquer evento no prédio (saída de âncora, sinistro, deterioração da região) atinge 100% da receita. O imóvel representa 98,8% do PL (R$ 100,9 Mi), com apenas ~2% em caixa/fundos de RF.

Azul concentra 49% da receita contratada

A companhia aérea Azul responde por 49,21% das receitas oriundas do imóvel (47,10% das receitas do FII) e expandiu sua área ocupada em 2025. A concentração em um único locatário — e ainda uma companhia aérea com histórico de reestruturação financeira recente no setor — é o maior risco específico do fundo. Uma renegociação para baixo ou devolução de área pela Azul reverteria boa parte do ganho de ocupação obtido em 2025.

Vacância ainda elevada (23,2%) em mercado fraco

Mesmo após a queda de 55,8% (dez/2024) para 23,2%, quase um quarto da laje segue vago. A gestão reconhece no Informe Anual 2025 que 'o mercado de Alphaville tem sido bastante desafiador nos últimos anos, com baixa atratividade frente a São Paulo'. O trabalho de comercialização 'segue sem resultados expressivos' — as locações de 2025 praticamente só compensaram a saída da Armac. Reduzir mais a vacância depende de um mercado regional que continua morno.

Liquidez ínfima — ADTV de ~R$ 12 mil/dia

O volume médio diário negociado foi de R$ 12,5 mil em abr/2026 (R$ 5,5 mil em mar/2026; R$ 50 mil na média de 12 meses). Para um fundo de 2.038 cotistas, é liquidez muito baixa: sair de uma posição de R$ 50-100 mil pode levar muitos dias e custar spread relevante. Há registros de pregões com volume zero. Ausência de formador de mercado agrava o problema.

Base de cotistas em queda contínua

O número de cotistas caiu de 2.336 (abr/2025) para 2.010 (abr/2026) — uma redução consistente mês a mês. Base encolhendo sinaliza investidores saindo do fundo, o que pressiona ainda mais a já frágil liquidez e dificulta novas captações para diversificar o portfólio.

Cota muito abaixo do valor patrimonial e do histórico

A cota a R$ 32,65 está 55% abaixo do VP de R$ 72,25 e muito distante da máxima histórica de R$ 99,90 (jan/2020, antes da disparada da vacância na pandemia). Desde o início, o fundo acumula retorno de apenas +21% (1,4% a.a.), contra +193% do IFIX e +211% do CDI no mesmo período. O desconto é grande, mas reflete anos de baixa ocupação e geração de caixa deprimida.

Parcela do dividendo recente veio de excedente, não só de aluguel

Em dez/2025 o fundo pagou R$ 0,50/cota extraordinários (além do regular de R$ 0,106), distribuindo excedente de caixa acumulado. O resultado caixa recorrente do imóvel ronda R$ 0,13-0,15/cota — abaixo do DPS de R$ 0,16 distribuído desde jan/2026, que vem sendo complementado pela reserva acumulada (R$ ~1,5/cota). A sustentabilidade do R$ 0,16 depende de manter/ampliar a ocupação após o fim das carências.

Sustentabilidade dos dividendos

O CBOP11 não está queimando caixa em sentido estrito, mas o DPS de R$ 0,16 roda acima do resultado distribuível recorrente (R$ 0,13-0,15/cota), sendo complementado pela reserva acumulada de ~R$ 1,5/cota. A gestão projetou manter R$ 0,16 ao longo do 1º semestre de 2026. A sustentabilidade depende de reduzir mais a vacância (23,2%) e do fim integral dos períodos de carência dos novos contratos — caso contrário, a reserva se esgota e o DPS converge para o caixa recorrente.

Sobre a gestora

A Pátria Investimentos é a maior gestora independente de FIIs do Brasil, com mais de 37 anos de atuação em ativos alternativos, presença em 4 continentes, R$ 38 bilhões sob gestão em Real Estate e mais de R$ 309 bilhões sob gestão total. Opera mais de 30 FIIs listados na B3. Assumiu a gestão do CBOP11 em julho de 2024, após a aquisição da plataforma de FIIs do Credit Suisse Hedging-Griffo (CSHG).

A administração e escrituração ficam com o Banco Genial S.A., e a auditoria com a Grant Thornton. A qualidade do gestor é o principal ponto positivo da estrutura — equipe robusta de Real Estate atuando num ativo difícil. O desafio é alheio à competência da gestora: um imóvel único em uma região (Alphaville) com fundamentos de demanda fracos. A Pátria tem feito o trabalho de reocupação (vacância de 56% para 23%), mas o teto de valorização é limitado pelo mercado local.

Ver a análise completa da gestora Pátria Investimentos →

Conclusão

O CBOP11 (Castello Branco Office Park FII) encerra abril/2026 com PL de R$ 102,2 milhões, 2.010 cotistas, VP/cota de R$ 72,25 e um único ativo: 50% do Edifício Jatobá, laje corporativa de 16.739 m² em Alphaville/Barueri-SP. Sob gestão da Pátria (que assumiu a carteira ex-CSHG em jul/2024) e administração do Banco Genial, o fundo passou por um turnaround operacional concreto — a vacância caiu de 55,8% (dez/2024) para 23,2%, o imóvel foi reavaliado para cima em R$ 6,9 milhões e o exercício de 2025 fechou com lucro de R$ 9,27 milhões, revertendo o prejuízo de R$ 4,6 milhões de 2024. Com o fim das carências, a distribuição mensal subiu de R$ 0,10 para R$ 0,16/cota, mantida desde janeiro de 2026.

Os riscos, porém, são estruturais e difíceis de ignorar. Primeiro, é um fundo mono-ativo: todo o patrimônio e a receita dependem de um único prédio (98,8% do PL), sem qualquer diluição geográfica. Segundo, a Azul concentra 49% da receita — uma companhia aérea com histórico de reestruturação no setor cujo eventual recuo de área reverteria boa parte do ganho de ocupação. Terceiro, a liquidez é crítica: ADTV de ~R$ 12 mil/dia, com pregões de volume zero e base de cotistas em queda (de 2.336 para 2.010 em 12 meses). Quarto, o mercado de escritórios de Alphaville segue fraco frente a São Paulo — a própria gestão admite comercialização 'sem resultados expressivos' —, o que torna incerta a redução da vacância residual de 23,2%. E o DPS de R$ 0,16 roda acima do resultado caixa recorrente (R$ 0,13-0,15/cota), sendo complementado pela reserva acumulada.

Olhando para frente, a tese do CBOP11 é de deep value com viés de turnaround: a cota a R$ 32,65 negocia a P/VP 0,45 (desconto de 55% sobre o VP), um dos maiores entre lajes corporativas, com a maior parte da receita protegida por IPCA e WALE de 6,4 anos. A assimetria é clara nos números: capitalizando apenas o fluxo de aluguel atual, o fundo valeria cerca de R$ 20/cota; valorizando o imóvel reocupado a um P/VP de pares com haircut, valeria cerca de R$ 45. A cota está no meio do caminho. Para o investidor, comprar CBOP11 é apostar que a Pátria continua reocupando o prédio e segura a Azul — com upside relevante se conseguir, e risco real de DPS menor e cota estagnada se a vacância travar. É posição tática e pequena, jamais pilar de uma carteira de renda.