(FII de tijolo mono-inquilino locado ao Grupo Anhanguera Educacional / Cogna Educação)
Recomendação: MANTER · Nota 5,7/10 · Cotação R$ 151,97 · P/VP 0,6833 · DY 12m 13,48%
O FAED11 é um dos FIIs mais antigos do mercado brasileiro (início em 14/12/2009), estruturado como uma operação mono-inquilino em que 100% da receita vem do Grupo Anhanguera Educacional — hoje parte da Cogna Educação S.A. (B3: COGN3), ex-Kroton. A carteira reúne 4 imóveis em São Paulo (Taboão da Serra, Leme, Valinhos sede e Valinhos 2) totalizando ~44.549 m² de ABL, com 100% de ocupação ininterrupta desde a origem. O Patrimônio Líquido soma R$ 157,43 Mi (mar/2026, VP/cota R$ 222,37) entre 3.994 cotistas e 692.377 cotas.
A tese é simultaneamente atraente pelo yield (DY 12m de 13,53%, com cota a R$ 151,01 e P/VP 0,68, isenta de IR para PF) e vulnerável pelo risco de contraparte única. Os três contratos típicos vencem em 2031, mas 43,52% da área tem revisional contratual prevista para 2026 (Taboão da Serra, que ficou de fora em 2023) — e o contrato atípico BTS de Valinhos 2 vence em fev/2028. A revisional de 2023 nas unidades de Leme e Valinhos já cortou -6,27% da receita do Fundo, um precedente que deveria estar no radar. As distribuições, que recuaram para R$ 1,66 ao longo do 2S2025, voltaram a R$ 1,72-1,76 no 1T2026 — patamar que será testado pela revisional.
A tese do FAED11 é simples de entender e difícil de precificar: é um FII mono-inquilino com 16 anos de 100% de ocupação e 100% de pagamento em dia por parte da Cogna/Anhanguera, com DY de 13,53% em 12 meses e desconto de 32% sobre o VP. Para um investidor que acredita na continuidade dos contratos típicos até 2031 e na recontratação do BTS em 2028, o fluxo é atrativo — especialmente em cenário de juros em queda (Focus projeta Selic 11% em 12m), quando o P/VP deveria convergir para patamares menos descontados.
O contraponto é concreto e datado: a revisional de 2023 (Leme + Valinhos, -6,27% na receita) mostrou que a Cogna sabe usar o poder de single tenant para negociar desconto. A revisional de 2026 (43,52% da área, agora Taboão da Serra) tem chance concreta de cortar 3-7% da distribuição, e o vencimento do BTS em 2028 pode resultar em devolução do Valinhos 2 (~5-6% da receita). O FAED11 não é um fundo de fluxo estável; é um fundo de aposta na manutenção de um único contrato — com evidências recentes de fragilidade na negociação.
O FAED11 distribui essencialmente todo o resultado caixa (payout ~100% — 99,96% do resultado do exercício de 2025 segundo as DFs). Não há queima de caixa: o fundo paga o que recebe de aluguel, líquido de uma estrutura de custos enxuta (taxa 0,47% do PL). A distribuição é sustentável enquanto os contratos forem honrados, mas tem pouca gordura para absorver um corte de aluguel — a revisional de 2026 (Taboão, 43,5% da área) é o teste direto desse fluxo. Não há reserva relevante de resultados acumulados para equalizar a distribuição em caso de revisional negativa.
Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM (CNPJ 59.281.253/0001-23), o FAED11 é um fundo de gestão passiva, sem gestor terceiro — o próprio BTG Pactual acumula papéis de administrador, gestor, custodiante e escriturador. Isso reduz custos (taxa efetiva de 0,47% a.a. sobre PL em 2025, totalizando R$ 715 mil) mas elimina a figura de gestor ativo buscando oportunidades de crescimento ou diversificação do portfólio.
O diretor responsável é Gustavo Cotta Piersanti (Head de Fund Services do BTG). A auditoria é da KPMG a partir do exercício de 2024 (parecer limpo, sem ressalvas), tendo migrado da PwC. Os laudos de avaliação dos imóveis são da Binswanger Brasil (data-base outubro de cada ano). O fundo passou pela adaptação à Resolução CVM 175/2022 em 14/03/2025 — incluindo a responsabilidade limitada dos cotistas e a alteração da denominação para incluir 'Responsabilidade Limitada'. Histórico estável de 16+ anos com o mesmo administrador é ponto positivo — diferentemente de muitos FIIs que trocam de gestora várias vezes.
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O FAED11 encerra mar/2026 como um dos FIIs mais antigos do mercado (início em 14/12/2009), com PL de R$ 157,43 Mi, 3.994 cotistas, 692.377 cotas e valor patrimonial de R$ 222,37/cota. A cota negocia a R$ 151,01 (P/VP 0,68), com DY de 13,53% nos últimos 12 meses e distribuições mensais que oscilaram entre R$ 1,66 e R$ 1,756 no período. A carteira é composta por 4 imóveis em São Paulo (Taboão da Serra, Leme, Valinhos sede e Valinhos 2), totalizando ~44.549 m² de ABL locados exclusivamente ao Grupo Anhanguera Educacional, subsidiária da Cogna Educação. Ocupação de 100% desde 2010, auditoria KPMG sem ressalvas, administração estável do BTG Pactual por 16+ anos e taxa efetiva competitiva de 0,47% a.a. Não houve provisão para créditos de liquidação duvidosa em 2024 nem 2025 — o histórico de pagamento é impecável.
O lado positivo pesa: distribuição mensal consistente há mais de 190 meses, isenção de IR para PF, contratos de longo prazo (3 típicos até 2031, 1 BTS até 2028), reajustes anuais pelo IPCA (94% da área) e IGP-M (6%, BTS), e propriedades avaliadas a R$ 151,56 Mi pela Binswanger (99,21% do PL, sem vacância nos laudos). O lucro líquido 2025 foi de R$ 14,089 Mi (vs R$ 14,376 Mi em 2024) e o caixa operacional gerou R$ 13,79 Mi, com payout de ~100% do resultado caixa. A receita de aluguéis subiu para R$ 14,35 Mi (de R$ 13,52 Mi) pelo reajuste IPCA. A gestão, ainda que passiva, mantém o fundo funcionando com overhead mínimo e sem eventos de crédito.
O contraponto é estrutural e datado: em 2026, a revisional do contrato de Taboão da Serra (43,52% da área, que ficou de fora em 2023) tem chance concreta de repetir o padrão da negociação anterior (-6,27%) — potencial corte de 3-7% na distribuição a partir do 2S26. Em 2028, o contrato BTS de Valinhos 2 (~5-6% da receita, anexo de almoxarifado/estacionamento) vence sem garantia de renovação — um imóvel de uso específico que a Cogna pode devolver em cenário de redução de footprint. O volume mensal de ~R$ 1,5-2,0 Mi e a ausência de formador de mercado tornam a saída de posições médias complicada. O desconto de 32% no P/VP não é gratuito — é o preço que o mercado atribui aos riscos reais e identificáveis dos próximos 24 meses, parcialmente compensado pelo vetor favorável da queda de Selic projetada (Focus 11% em 12m).