HGRU11 — Pátria Renda Urbana FII

(ex-CSHG Renda Urbana)

Recomendação: ACUMULAR · Nota 7,4/10 · Cotação R$ 127,33 · P/VP 0,988 · DY 12m 8,6%

Análise e recomendação

O HGRU11 é um dos maiores e mais diversificados FIIs de renda urbana do Brasil — 100 imóveis em 16 estados, vacância 0,8%, gestão Pátria com track record de 182,4% acumulado desde 2019 (14,5% a.a.) e TIR > 100% nas vendas de reciclagem. A tese de "DY 13,8%" alardeada é ilusão estatística: o DPS recorrente é R$ 0,95/mês, gerando DY real de 8,8% patrimonial — mas a Pátria projeta agora DPS crescendo para R$ 0,97 (curto prazo) e R$ 1,01 (médio prazo), com DY alvo 9,0% após alocação plena do capital da 6ª emissão. Janela aberta: direito de preferência inicia 29/05/2026 e vai até 11/06 (B3) / 12/06 (escriturador), com subscrição a R$ 128,99/cota vs mercado R$ 131,09 (~1,6% desconto). Pipeline já identificado com ~27 ativos. Comissão dos coordenadores arcada pela Pátria, não pelo fundo. Bom para quem já tem — e atrativo para quem entra agora aproveitando a preferência.

Tese de investimento

O HGRU11 é o FII de renda urbana mais diversificado do Brasil — 100 imóveis, 25 inquilinos, 16 estados, vacância 0,8%. A gestão Pátria entrega excelência operacional comprovada: 182,4% acumulado desde 2019 (14,5% a.a., +9.930 bps sobre IFIX), P/VP histórico médio 1,00x e TIR média > 100% nas vendas de reciclagem (Material Publicitário, doc 1201805). ITE Q4/2025 confirma robustez estrutural: 98,55% contratos > 36 meses, 99,36% IPCA, resultado trimestral R$ 1,25/cota/mês. Para a 6ª emissão, a gestora projeta DPS crescendo de R$ 0,95 para R$ 0,97 (curto prazo) e R$ 1,01 (médio prazo), com DY alvo 9,0% após alocação plena e pipeline de ~27 ativos já identificados. A tese de "DY 13,8%" alardeada é distorção — o real é 8,8%. Cota a R$ 131 e P/VP 1,02 sem desconto, mas direito de preferência aberto de 29/05 a 12/06/2026 oferece subscrição a R$ 128,99 (~1,6% de desconto vs mercado).

Para quem é

  • Investidores que querem renda mensal estável de R$ 0,95/cota com gestão institucional
  • Perfil moderado que valoriza diversificação geográfica e setorial
  • Quem busca exposição ao varejo essencial (alimentício 55%) e educação (25%)
  • Investidores que apreciam gestão Pátria com track record de 14,5% a.a. desde 2019 e TIR > 100% em reciclagem

Para quem não é

  • Quem entra acreditando no DY 13,8% inflado dos sites — o real é 8,8%
  • Investidores que não aceitam concentração 46% varejo alimentício
  • Quem precisa de spread vs NTN-B robusto — virou ~1,3 p.p.
  • Perfil ultra-conservador ou que rejeita FIIs alavancados (5,6% CRIs)
  • Quem não acompanha novas emissões e diluição — 6ª emissão em execução

Pontos de atenção e riscos

DY divulgado em sites infla pela extraordinária

Status Invest e similares mostram "DY 12 meses" puxado pelas extraordinárias de junho (R$ 1,55) e dezembro (R$ 1,45). Mas o regime recorrente é R$ 0,95/mês = R$ 11,40/ano = DY 8,8% sobre R$ 132. A própria Pátria confirma 8,8% a.a. nos relatórios.

Spread vs NTN-B virou estreito

Com NTN-B 2035 a ~7,5% real e DY recorrente líquido de IR de 8,8%, o spread real líquido é só ~1,3 p.p. Em janeiro/2025 esse mesmo fundo entregava 9,4% — o spread encolheu pela alta da cota.

27% dos contratos vencem em 2028

Quase 1/3 da receita vence em 2028 — majoritariamente IBMEC e Salvador (YDUQS), com WALEs de 3,0 e 2,7 anos. Risco real de revisional negativa se mercado educacional piorar.

Concentração varejo alimentício 46%

Carrefour (24%) + Assaí (22%) = 46% da receita em só 2 grupos. Ratings AAA e AA+ mitigam, mas é exposição setorial relevante. Reavaliação dez/25 do Carrefour: -3,0%.

Alavancagem 5,4% — controlada

CRIs no passivo (Makro, Sendas, Una, MINT) totalizam ~R$ 160 Mi (abr/2026). Despesa financeira de R$ 0,07/cota em abr/2026. Trajetória de desalavancagem prevista até 2034 (saldo cai de R$ 160 Mi → R$ 10 Mi).

6ª Emissão — direito de preferência ABERTO de 29/05 a 12/06/2026

Documentos definitivos publicados em 22-23/05/2026 (docs 1201802 Anúncio de Início, 1201803 Prospecto Definitivo, 1201804 Lâmina, 1201805 Material Publicitário) consolidam os termos: preço de emissão R$ 128,87/cota (= VP em 30/abr/2026, sem diluição patrimonial), preço de subscrição R$ 128,99 (taxa R$ 0,12), montante R$ 1,5 bi (11.639.637 cotas) + lote adicional até 25% (total 14.549.546 cotas = R$ 1,875 bi). Cronograma oficial: direito de preferência na B3 de 29/05 a 11/06/2026, no escriturador até 12/06/2026, sobras + montante adicional de 15/06 a 25/06/2026, liquidação DDA em 30/06/2026, encerramento máximo em 18/11/2026. Fator de preferência 0,50088755395 (≈0,5 cota nova por cota existente). Coordenadores BTG Pactual (líder) + Itaú BBA — comissão R$ 4,71/cota (R$ 54,8 Mi) arcada 100% pela Gestora (Pátria), NÃO pelo fundo. Gestora projeta DPS CRESCENDO de R$ 0,95 (atual) para R$ 0,97 (curto prazo, ramp-up) e R$ 1,01 (médio prazo, alocação plena), com DY alvo 9,0%. Capital em Selic 13,75%/12 = 1,14%/mês sustenta DPS durante a alocação. Pipeline já identificado com ~27 ativos estratégicos.

Taxa de performance cobrada em Q4/2025

ITE Q4/2025 (doc 1199351) confirma cobrança de R$ 5,34M de taxa de performance no trimestre (~R$ 0,23/cota) — gestão excedeu o benchmark IPCA+5,5% no período. Item recorre na estrutura semestral; não há surpresa, mas é despesa que se soma à administração (R$ 5,21M no mesmo trimestre).

Q4/2025 foi forte — contraste com queima de Q1/2026

ITE Q4/2025 mostra resultado de R$ 87,17M (R$ 1,25/cota/mês), bem acima do DPS recorrente de R$ 0,95. A queima de reserva observada em mar-abr/2026 (R$ 0,80-0,85/cota) é fenômeno do trimestre Q1/2026 isoladamente — não há ITE de Q1/2026 ainda. Padrão sazonal Pátria: 1S consome reserva, 2S recompõe via vendas.

Sobre a gestora

Maior gestora independente de FIIs do Brasil (R$ 38 Bi sob gestão em RE, +30 FIIs listados). Migração CSHG → Pátria executada sem ruído operacional. Track record validado pelo Material Publicitário da 6ª emissão (doc 1201805): 182,4% acumulado desde 2019 = 14,5% a.a., superando IFIX em +9.930 bps, CDI em +8.590 bps, TEVA-Tijolo em +15.810 bps. P/VP médio histórico 1,00x (setor opera com ~10% desconto desde 2022). TIR média > 100% nas vendas de reciclagem de portfólio (Santo Alberto, Pernambucanas Poços, Machado, Araguari, Campo Mourão). Resultado 2S25 superou guidance (R$ 1,04 vs R$ 0,99 previsto). Time honesto na comunicação: divulga DY real (8,8%) e não esconde dificuldade de relocação do Dutra 107. Na 6ª emissão, arca 100% da comissão dos coordenadores (R$ 54,8 Mi).

Ver a análise completa da gestora Pátria Investimentos →

Conclusão

O HGRU11 (Pátria Renda Urbana, ex-CSHG Renda Urbana) encerra abril/2026 como um dos maiores e mais diversificados FIIs de renda urbana do Brasil: PL de R$ 3,0 bilhões, 100 imóveis em 16 estados, 600.276 m² de ABL, WALE de 9,2 anos, vacância física de apenas 0,8% e 230.866 cotistas. A receita é majoritariamente atípica e 99,4% indexada ao IPCA, com 98,6% dos contratos acima de 36 meses — uma das durations contratuais mais robustas do segmento de tijolo. O DPS recorrente é R$ 0,95/cota (pago em 15/06/2026, referência maio), equivalente a DY de ~8,8% sobre a cota patrimonial de R$ 128,87.

Há três pontos de atenção principais. Primeiro, a concentração: Carrefour/Atacadão/Sam's Club (24%) e Assaí (22%) somam 46% da receita em dois grupos de varejo alimentício — mitigado por ratings AAA/AA+ e contratos atípicos longos. Segundo, ~27% dos contratos vencem em 2028, concentrados nos ativos educacionais da YDUQS (IBMEC, Salvador), abrindo risco de revisional negativa. Terceiro, o DY de 12-14% alardeado em alguns sites é distorção estatística — incorpora extraordinárias semestrais de vendas de reciclagem; o fluxo recorrente real é 8,8%, e o spread sobre a NTN-B encolheu para ~1,3 p.p. com a alta da cota. A alavancagem de 5,4% (CRIs Makro/Sendas/Una/MINT) é controlada, com trajetória de desalavancagem mapeada até 2034.

Olhando à frente, a 6ª emissão (R$ 1,5 bi, até R$ 1,875 bi com lote adicional) está em curso a R$ 128,87/cota — exatamente o VP de 30/abr/2026, sem diluição patrimonial. O direito de preferência correu de 29/05 a 12/06/2026 com subscrição a R$ 128,99 (~1,6% de desconto vs mercado) e a comissão dos coordenadores (BTG Pactual + Itaú BBA, R$ 54,8 Mi) arcada 100% pela Pátria, não pelo fundo. A gestora projeta DPS crescendo para R$ 0,97 (curto prazo) e R$ 1,01 (médio prazo), com DY-alvo de 9,0% após a alocação plena de um pipeline de ~27 ativos (cap rate ~9% a.a. vs vendas a ~6,5%, spread favorável de 2,5 p.p.). Com gestão Pátria nota 9 (track record de 182,4% acumulado desde 2019, 14,5% a.a., e TIR > 100% nas reciclagens), P/VP em torno de 1,00x e tese de crescimento de renda ancorada, o HGRU11 é um ACUMULAR para quem busca renda urbana de alta qualidade — bom para quem já tem e atrativo para quem entrou aproveitando a preferência.