MANA11 — Manatí Hedge Fund FII

Manatí Capital Hedge Fund Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada — CNPJ 42.888.583/0001-89

Recomendação: ACUMULAR · Nota 6,9/10 · Cotação R$ 9,19 · P/VP 0,9745 · DY 12m 14,4%

Análise e recomendação

O MANA11 é um hedge fund imobiliário em pt-BR: gestão ativa, mandato amplo (CRIs, FIIs, ações, SPEs, equity preferencial). Disciplina rara: DPS R$ 0,11/cota há 16 meses, guidance trimestral público. Carteira dominada por CRIs (64,8% PL, taxa MtM CDI+4,4% / IPCA+11,0%) com 32 operações pulverizadas, mais 18,6% em incorporação preferencialista (retorno-alvo 18-22,5% a.a.). P/VP 0,97 — preço próximo do justo, sem grande margem. Atenção: taxa de performance pode pesar em ano forte e incorporação cristaliza só em 2027-2029.

Tese de investimento

MANA11 é hedge fund imobiliário verdadeiro: gestão ativa cruzando CRIs, FIIs, ações, SPEs e equity preferencial. Tese: gerar retorno absoluto consistente em qualquer cenário de Selic/inflação. Produto de diversificação — adiciona camada descorrelacionada à carteira. Recompensa: DPS R$ 0,11/cota há 16 meses, 182% do IFIX desde IPO. Risco: gestora boutique, taxa de performance, execução em incorporação.

Para quem é

  • Investidores que já têm FII de papel + FII de tijolo e querem diversificar a 3ª camada
  • Perfil moderado a arrojado que aceita complexidade do mandato em troca de gestão ativa
  • Quem busca DY isento estável (DY 14,4%) com prêmio sobre CDI líquido
  • Investidores que valorizam guidance trimestral público e transparência incomum
  • Quem quer exposição indireta a incorporação preferencialista sem investir direto em SPE

Para quem não é

  • Conservadores que buscam FII de papel puro — para esse objetivo, KNCR11/KNHY11/RBRR11 são mais limpos
  • Quem precisa de margem de segurança em P/VP — MANA11 negocia próximo do justo (P/VP 0,97)
  • Investidores que desconfiam de gestoras boutique sem track record longo
  • Quem rejeita taxa de performance em FII
  • Perfil que prefere tijolo previsível (logística/shopping)

Pontos de atenção e riscos

DY de 27% em fontes externas é bug — não é amortização disfarçada

Algumas fontes (yfinance/agregadores) marcaram DY 27% por leitura indevida de proventos de subscrição (MANA13/14/15 — recibos de emissões). Todos os 47 pagamentos desde IPO são 'Rendimento isento de IR', lastreados em receita operacional (juros CRI + dividendos FII + ganho capital). DY real: 14,4% a.a. sobre R$ 9,16. Não há amortização classificada como rendimento.

18,6% do PL em incorporação — maturação 2027-2029

Book de incorporação (R$ 66 Mi) em equity preferencial com retorno-alvo 18-22,5% a.a. Entregas: Physis Place (dez/27), Allure/Puerto Madero (ago/28), Natus (dez/28). Lucro só cristaliza nas entregas — atraso afeta VP de longo prazo, não DPS imediato.

Taxa de performance em ano forte

20% sobre IMA-B5+IPCA, paga semestralmente. Em 2025 (performance 37,4%) gerou taxa relevante em jan/2026. Reduz upside líquido em anos excepcionais.

Concentração via FII Turmalina B (10,1% do PL)

Maior posição individual: R$ 35,9 Mi em Florianópolis Alta Renda. Equity preferencial mitiga risco, mas exposição concentrada à praça de Florianópolis.

Gestora boutique — risco-pessoa

Manatí Capital tem 4 anos e MANA11 é produto-âncora. Concentração reputacional. Mitigador: Daycoval (administrador) + RSM (auditor).

Sustentabilidade dos dividendos

DPS R$ 0,11/cota fortemente sustentável: fundo gerou R$ 4,46 Mi/mês entre out/25-mar/26 vs distribuição R$ 4,13 Mi/mês. Payout 93%. Resultado dominado por juros CRIs (R$ 3,3 Mi/mês) + dividendos FIIs (R$ 0,5 Mi/mês) + ganho de capital ações + remuneração caixa. Espaço para extraordinária no 4T26 caso ritmo se mantenha.

Sobre a gestora

A Manatí Capital Management é gestora boutique de 4 anos, dedicada principalmente ao MANA11 (produto-âncora). Tese clara: hedge fund imobiliário à brasileira — opera CRIs, FIIs, ações, SPEs e equity preferencial com gestão verdadeiramente ativa. Track record curto mas robusto: +69,7% desde IPO (182% IFIX, 143% CDI líquido). Guidance trimestral público e DPS R$ 0,11 em 16 meses são sinais de disciplina. Pontos a observar: produto único (risco-pessoa), menor que Kinea/BTG/Valora, taxa de performance em ano forte. Relatórios mensais densos (34 páginas).

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Conclusão

O MANA11 é o que mais se aproxima de um hedge fund imobiliário verdadeiro no mercado brasileiro de FIIs. A Manatí Capital Management (gestora boutique de 2021) construiu veículo único: mandato amplo de TVM com gestão ativa, cruzando CRIs (64,8%), FIIs (12,4%), ações (3,4%), SPEs e equity preferencial (18,6%). Disciplina rara: DPS R$ 0,11/cota há 16 meses consecutivos, guidance trimestral público.

Desde o IPO em mai/2022: cota patrimonial ajustada subiu +69,7% (182% IFIX, 143% CDI líquido). Base de cotistas dobrou em 2025 (16,7 mil → 37,3 mil). PL R$ 354 Mi via 5 emissões e zero alavancagem.

A tese de incorporação preferencialista é a inovação estrutural: o fundo investe em projetos residenciais (Florianópolis, Jundiaí, Patrimar) sob estrutura em que recebe o lucro antes do empreendedor, com retorno-alvo 18-22,5% a.a. e índices de cobertura 3-4,4x. Cristalização em 2027-2029 pode gerar extraordinárias.

Pontos de atenção: P/VP 0,97 sem desconto patrimonial relevante (esperar P/VP < 0,90 = cota ≤ R$ 8,50 para margem); taxa de performance 20% s/ IMA-B5+IPCA pesa em ano forte; gestora boutique tem concentração reputacional. DY 14,4% isento equivale a CDB ~18,6% bruto — prêmio de 410 bps sobre Selic.