FIAGRO de terras agrícolas com 24 fazendas e 84 mil ha
Recomendação: ACUMULAR · Nota 7,2/10 · Cotação R$ 89,54 · P/VP 0,976 · DY 12m 14,17%
O RZTR11 (Riza Terrax) é o maior FIAGRO de terras agrícolas listado: 24 fazendas, 84 mil hectares úteis, taxa contratual média de 15% a.a. e prazo médio de 10 anos. Em abr/2026 distribuiu R$ 1,00/cota (DY 12m de 14,2%), com cota negociando a P/VP 0,98 (R$ 90,08 vs VP R$ 91,74) — pela primeira vez abaixo do patrimonial em 2026. É um caso raro: diversificação real em fiagro — HHI de 0,07, top-1 concentra 16,2% (Fazenda Paranatinga, soja-MT), 8 estados, 21 arrendatários distintos.
O destaque do RG abr/2026: a gestão clarificou formalmente a estrutura de dívida. As obrigações brutas são ~R$ 263M (Francisco Dumont R$ 72M + San Francisco R$ 190,8M), mas os recebíveis de vendas somam ~R$ 313M (Paranatinga R$ 246,1M até 2030 + Clarão da Lua R$ 67,2M até 2029). Dívida líquida: R$ 24M (~1,4% do PL) — o fundo opera com alavancagem mínima, não alta como o passivo bruto sugeria.
O contexto de curto prazo: a cota caiu -5,2% em abr/2026 (de R$ 94,98 para R$ 90,08), acumulando -9,1% em 2026. O saldo acumulado manteve R$ 0,19/cota — a tese depende da captura semestral em jun-jul e nov-dez para sustentar DPS R$ 1,00. A Fazenda Roma (Land Equity, TO) será remarcada a mercado até 30/06/2026 com expectativa de valorização. Para quem aceita exposição ao agro, ainda é a opção mais diversificada do segmento — agora com P/VP < 1 e maior visibilidade sobre a estrutura de capital.
O RZTR11 é o maior fiagro de terras agrícolas listado no Brasil: 24 fazendas em 84 mil hectares úteis, distribuídas em 8 estados, com taxa contratual média de 15% a.a. e prazo médio de 10 anos. A tese central é diversificação real em terras produtivas, com três motores de retorno: arrendamento recorrente (Sale & Leaseback + Buy to Lease, ~74% do PL), ganho de capital em terras subvalorizadas (Land Equity, 26%) e potencial recompra dos arrendatários (opção embutida em contratos S&L e BtL).
O Saldo de Resultado Acumulado se manteve em R$ 0,19/cota em abr/2026 (igual ao mar/2026). A correção contábil de jan/2026 que derrubou de ~R$ 2,50 para R$ 0,19/cota permanece — a reserva é mínima. Com DPS R$ 1,00/cota e resultado/cota de R$ 1,00 (abr/2026), o fundo opera sem acumular colchão extra. O DPS continua dependente da captura semestral em jun-jul e nov-dez/2026.
O VP/cota saiu de R$ 94,62 (dez/2025) para R$ 91,74 (abr/2026) — queda de 3,1% em 4 meses, mas o VP permaneceu estável entre mar/2026 e abr/2026. O gestor esclareceu no RG abr/2026 que a redução decorre das obrigações das Fazendas San Francisco (R$ 190,8M parcelados até 2028) e Francisco Dumont (R$ 72M + custeio de café). Positivo: Fazenda Roma será remarcada a mercado até 30/06/2026 com laudo de avaliação, o que deve contribuir para normalizar o VP.
Os pagamentos de arrendamento são anuais ou semestrais, não mensais. Em 1T2026 o fundo gerou R$ 3,10/cota de resultado e distribuiu R$ 3,00/cota (payout 97%), mas o ritmo só consegue se manter porque há recepção semestral. Em mar/2026 o resultado/cota foi R$ 1,01 com receita de R$ 21,1 mi vs R$ 22,1 mi em jan/2026 (queda de 4,7%).
Os contratos de arrendamento são pré-fixados em sacas de soja (taxa média 15% a.a.). A receita em reais varia conforme o preço CEPEA da soja: em jan/2026, a saca de Paranaguá oscilou entre R$ 136-141, abaixo do pico de 2025. Ciclo prolongado de soja deprimida (estoques globais altos, demanda chinesa estável) pode comprimir DPS sem que o gestor possa ajustar — diferente de FIIs com cláusula IPCA.
Três fazendas (Clarão da Lua, San Francisco I, Fazendas Roma+Cedro I) totalizam R$ 612 milhões (26% do PL) sem arrendamento atual. A tese é ganho de capital de longo prazo (~30% a.a. esperado pelo gestor), mas não geram fluxo mensal. Significa que 26% do imobilizado depende de venda futura para gerar retorno ao cotista — o caso Clarão da Lua Grupo 3 funcionou (TIR 20,5%), mas é estratégia mais arriscada que o tradicional sale-leaseback.
O caixa líquido (item 9 do Informe Mensal mar/2026) é de R$ 36,6 milhões (~R$ 1,94/cota), equivalente a ~2% do PL. Para um fundo de R$ 1,73 bi com receita semestral, é margem estreita: uma quebra de safra ou atraso de pagamento de 1-2 arrendatários consome rapidamente. Pelo lado positivo, a recompra das fazendas Clarão da Lua (Grupos 3+4 = R$ 1,98/cota de impacto positivo a ser reconhecido) e os 137 mil sacas de soja a receber em 4 parcelas anuais (até 2029) dão visibilidade.
O Relatório Gerencial cita explicitamente riscos de queimadas, desmatamento ilegal e invasões nas fazendas — risco operacional alheio ao gestor. Em 2024, o fundo registrou desvalorização de 13,93% na Fazenda Jordãozinho (PR) e desvalorizações de 8-12% nas SPEs (Paranatinga, Clarão da Lua, TRX Patrimonial) em 2025 — sinal de que avaliações de mercado podem se mover desfavoravelmente.
Taxa de administração de 1,25% a.a. + 20% sobre CDI + 2% a.a. de performance. Em 2025 a taxa de administração consumiu R$ 21M (1,14% do PL contábil). Com Selic em 14,5%, o benchmark CDI+2% fica em 16,5% — patamar alto que limita a frequência de cobrança de performance, mas que pode crescer em ciclo de queda da Selic.
O RZTR11 sustenta DPS R$ 1,00 no curto prazo: 1T2026 gerou R$ 3,10/cota e distribuiu R$ 3,00/cota (payout 97,4%). Mas o colchão de reserva caiu para R$ 0,19/cota (R$ 3,58 mi) após correção contábil retroativa no RG mar/2026 (vs R$ 2,50/cota anteriormente reportado em jan). O fundo agora opera no limite — qualquer atraso ou frustração na captura semestral de jun-jul/2026 (CEPEA soja R$ 127-130 em mar/26) pode forçar corte de DPS para R$ 0,90-0,95. Em 2025, o payout fechou em 99,9%; em 2024, em ~100%. Não há mais reserva real para suavizar 1-2 meses ruins.
A Riza Asset é uma gestora independente com forte presença em estratégias estruturadas no agro e crédito imobiliário. O RZTR11 é o principal fiagro de terras da casa e foi lançado em out/2020 — um dos pioneiros do segmento. A casa também gere RZAT11 (sale-leaseback diversificado), RZAG11 (CRA) e RZAK11 (CRI), todos analisados neste site.
O track record do RZTR11 é sólido: 5 anos de distribuições mensais ininterruptas, 4 emissões realizadas com mercado precificando próximo do VP, vendas de Land Equity executadas com ganho relevante (Clarão da Lua Grupo 3: TIR 20,5% a.a.). A equipe demonstra disciplina em diligência rural — visitas periódicas, conhecimento regional, contratos pré-fixados em sacas de soja para travar margem. O ponto fraco é a taxa de performance 20% acima de CDI+2%, pesada para o segmento.
Ver a análise completa da gestora Riza Asset Management (Riza Gestora de Recursos LTDA) →
O RZTR11 (Riza Terrax) é hoje o maior e mais diversificado fiagro de terras agrícolas listado no Brasil: 24 fazendas em 84 mil hectares úteis, 8 estados, 21 arrendatários distintos, taxa contratual média de 15% a.a. e prazo médio de 10 anos. Um caso raro de diversificação real em fiagro — HHI de 0,07 e top-1 (Cedro I, café-MG) com apenas 12,7% do imobilizado.
O fundo opera três estratégias em paralelo (alocação RG mar/2026): Sale & Leaseback (51%) com taxa pré-fixada em sacas de soja, Buy to Lease (29%) com retorno via opção de recompra do arrendatário, e Land Equity (17%) com tese de ganho de capital. A estratégia Land Equity já entregou: a venda da Fazenda Clarão da Lua – Grupo 3 em ago/2025 gerou TIR de 20,5% a.a. e ganho de R$ 41M (R$ 1,98/cota considerando o conjunto Grupos 3+4 a reconhecer ao longo do período).
Em mar/2026 o RZTR11 distribuiu R$ 1,00/cota (DY 12m de 13,4%) e a cota fechou o mês a R$ 94,98 — P/VP 1,04, pequeno prêmio sobre o valor patrimonial. Dentro do micro-segmento de fiagros, é o mais caro (vs BTRA11 a 0,60), mas o prêmio reflete liquidez 6× maior, gestora top-5 e diversificação real. O modelo quantitativo aponta preço justo de R$ 84,50 (faixa R$ 78-91), sugerindo cota com prêmio de ~12% — entrada exige convicção na execução de Land Equity e no ciclo da soja.
Ponto crítico do RG mar/2026 (publicado em 13/05/2026): o gestor anunciou correção contábil retroativa que reduziu o Saldo Acumulado de jan/2026 de R$ 2,50/cota para R$ 0,15/cota — em mar/2026 o saldo está em R$ 0,19/cota (~R$ 3,58 mi). A reserva contábil que sustentava o DPS de R$ 1,00 efetivamente esvaziou. Em paralelo, a cota contábil caiu de R$ 94,62 (dez/25) para R$ 91,74 (mar/26), redução de 3,1% que o gestor atribui a obrigações financeiras das fazendas Francisco e Dumont e a 'alinhamentos contábeis em validação' sobre a venda Clarão da Lua.
O cenário base para os próximos 12 meses é DPS oscilando R$ 0,90-1,05 com captura semestral em jun-jul e nov-dez — agora sem colchão de reserva para suavizar atrasos. Os principais catalisadores positivos seguem sendo as parcelas das vendas Clarão da Lua (4 anuais até 2029) e a possível conclusão de venda da Fazenda San Francisco I (Land Equity, R$ 182M). Os riscos centrais são indexador em sacas de soja (CEPEA R$ 127-130 em mar/2026), reserva contábil esvaziada e concentração geográfica em MT (50%).