VXXV11 — Genesis Multiestratégia FII

Ex-VX XVI FII (renomeado em 2022, sob gestão Vinci) — desde 18/10/2025 administrado pela BRL Trust / APEX Group, com gestão da Genesis Capital. CNPJ 30.982.974/0001-89.

Recomendação: VENDA · Nota 2,5/10 · Cotação R$ 762,0 · P/VP 1,6035 · DY 12m 0,0%

Análise e recomendação

O VXXV11 é veículo institucional fechado com apenas 15 cotistas — 1 cotista PJ detém 57%. Não distribui desde nov/2020 (exceto amortização parcial em mai/2024) e em 2025 registrou prejuízo de R$ 84,8 Mi, com auditor emitindo opinião com ressalvas sobre 80% do PL (SPE BW Diase R$ 158,9 Mi + ações REC LOG 2 R$ 38,5 Mi). Cotação R$ 756 (P/VP 1,59 com DY 0%) é precificação residual de veículo com liquidez quase nula. Em 18/10/2025 trocou de administrador para BRL Trust (APEX). Veredicto: este fundo não foi desenhado para PF — entrar via tela é armadilha de liquidez com perda esperada.

Tese de investimento

O VXXV11 NÃO foi desenhado para PF. É veículo institucional fechado (15 cotistas, 1 com 57%) que opera como workout estruturado — recebe, em dação, ativos imobiliários e SPEs ligados a CRIs Habitasec inadimplentes. Cotação R$ 756 (vs VP R$ 475) reflete liquidez residual, não trade entre informados. Quem comprar pela tela paga 59% sobre VP, sem renda há 17 meses, exposto a 80% do PL com ressalvas do auditor. Para PF: simplesmente não.

Para quem é

  • Cotistas institucionais já posicionados (fundos de investimento que entraram via emissão privada estruturada)
  • Eventualmente um investidor profissional/qualificado em operações privadas de balcão — não via tela
  • Quem entende workout de CRI Habitasec inadimplente e aceita prazo indefinido de monetização
  • NENHUMA outra categoria identificada — fundo não cumpre os requisitos (50+ cotistas, sem concentração >10%) para isenção fiscal de PF

Para quem não é

  • Pessoa física em qualquer perfil — fundo é estruturalmente PJ e não dá isenção de IR a PF (por menos de 50 cotistas)
  • Investidor de renda — não distribui há 17 meses e não há perspectiva clara de retomada
  • Investidor de valor (P/VP) — VP é contábil e tem ressalva do auditor sobre 80% dos ativos; "desconto" não é real
  • Quem busca liquidez — 1 cota negociada em alguns dias úteis recentes (mai/2026); ADTV próximo de zero
  • Quem compra olhando cotação na tela — R$ 756 não é preço de equilíbrio; é resíduo

Pontos de atenção e riscos

Apenas 15 cotistas — fundo essencialmente fechado

Em mar/2026: 15 cotistas (1 FII + 14 outros fundos), sendo 1 cotista PJ com 272.479 cotas (57,02%). Não atende requisito de 50+ cotistas para isenção de IR a PF — estruturalmente incompatível com varejo.

Prejuízo contábil de R$ 84,8 Mi em 2025

DF auditadas pela CLA: prejuízo líquido de R$ 84,8 Mi em 2025 (R$ 34,2 Mi até 17/10 + R$ 50,5 Mi após transferência). Principal causa: ajuste a valor justo negativo de cotas de FII (-R$ 102 Mi). Resultado operacional: +R$ 458 mil.

Opinião do auditor com ressalvas em 80% do PL

CLA emitiu opinião com ressalvas em 30/03/2026: (i) Rec Log 2 (15,6% do PL) — premissas de FCD não validáveis; (ii) BW Diase Fortaleza (64,3% do PL) — sem demonstrações auditadas até a data do relatório. Total: 79,9% do PL com qualidade contábil contestada.

Sem distribuição em 2025

Em 2025 distribuiu 0%. Lucro base caixa anual: R$ 999 mil (≈0,4% do PL), todo retido. Em 2024 também não distribuiu (apenas amortização parcial em mai/2024).

Shopping Iguatemi São Carlos com 90% de vacância

Único imóvel direto. Vacância de 90% no IT 4T/2025. Receita de aluguel 2025: R$ 526 mil (irrelevante vs PL R$ 227 Mi). Laudo Binswanger 2025: R$ 193,9 Mi valor justo (100%) — gap vs contábil de R$ 5,47 Mi.

Quarta troca de administrador desde IPO

VORTX → Trustee → BRL Trust (APEX) em 18/10/2025. DF 2025 quebrada em dois períodos. Gestão também trocou (Vinci VX XVI → Genesis Capital em 2022).

P/VP 1,59 desconectado dos fundamentos

R$ 756 sobre VP R$ 475 = P/VP 1,59. Com 15 cotistas e ADTV negligenciável, NÃO é trade entre informados (volume 11/05/26: 1 cota). Não usar como referência de valor justo.

Concentração de 64% do PL em 1 SPE

BW Diase Fortaleza = 64,3% do PL. Recebida em dez/2025 via dação (CRI Habitasec 305 em default). Subjacente: imóvel em Itaitinga/CE. Sem demonstrações auditadas, sem renda, sem track record.

Sustentabilidade dos dividendos

O VXXV11 não distribuiu em 2025 e nunca foi pensado para renda de varejo. Lucro base caixa anual de R$ 999 mil sobre PL de R$ 247 Mi (≈0,4% a.a.), todo retido. SPE BW Diase (70% do PL) sem operação comercial visível e Shopping Iguatemi com 90% de vacância. Sustentável para manter a estrutura, insustentável para retomar distribuição sem evento estruturalmente novo.

Sobre a gestora

A Genesis Capital assumiu a gestão em 2022, na renomeação de VX XVI FII (Vinci) para Genesis Multiestratégia FII. Gestora independente sediada no Itaim Bibi/SP, foco em FIIs estruturados de balcão. Sob sua tutela o fundo viveu dois eventos de crédito significativos: (i) recebimento de 42% do BWP FII em mai/2024 via dação do CRI Habitasec 250; (ii) recebimento da SPE BW Diase Fortaleza em dez/2025 via dação do CRI Habitasec 305 em default. Perfil: credor com soluções não-padronizadas — recebe ativos em substituição a dívidas em default, incompatível com FII listado de varejo. Transferência para BRL Trust (APEX) em 18/10/2025 sinaliza reorganização ainda inacabada.

Ver a análise completa da gestora Genesis Capital Gestora de Recursos Ltda. (sob administração BRL Trust / APEX Group desde 18/10/2025) →

Conclusão

O VXXV11 (Genesis Multiestratégia, ex-VX XVI) é fundo que nunca foi desenhado para PF — 15 cotistas (todos fundos de investimento), 1 cotista PJ detém 57%, não cumpre os requisitos para isenção de IR a PF.

Operacionalmente virou veículo de workout estruturado: em mai/2024 absorveu 42% do BWP FII (CRI Habitasec 250 em default); em dez/2025 absorveu 100% da SPE BW Diase Fortaleza (CRI Habitasec 305), que hoje representa 64% do PL sem demonstrações auditadas.

Auditor CLA emitiu opinião COM RESSALVAS sobre as DF 2025 — 80% do PL com qualidade contábil questionável. Único imóvel direto opera com 90% de vacância e o fundo trocou 4 vezes de administrador desde IPO.

A cotação R$ 756 (P/VP 1,59) NÃO É preço de equilíbrio — é resíduo de ordens esporádicas. Quem entra pela tela paga 59% sobre o VP (R$ 475), sem renda há 17 meses e exposto a auditoria pendente. Em qualquer evento de liquidez (amortização ou liquidação), perde ~37% imediatamente.