Urca Gestão de Recursos

A Urca Gestão de Recursos (CNPJ 31.818.879/0001-07) é o braço de gestão de fundos da Urca Capital Partners, boutique de investment banking fundada em 2009 por Leonardo Nascimento — engenheiro pelo Instituto Militar de Engenharia, ex-UBS Pactual/BTG e ex-Bain & Company. Por cerca de doze anos atuou como assessoria de M&A com viés em educação (assinou a venda da rede Sistema Elite por R$ 90 Mi ao Gera Venture Capital em 2012), migrando a partir de 2015 para crédito imobiliário e recebíveis pulverizados. Hoje tem dois FIIs listados na B3 — URPR11 (2020) e XPCM11 (assumido em ago/2025) — dentro da ambição declarada de erguer um banco de investimentos full service. Para o investidor de FIIs, porém, o retrato atual é de uma casa com nota REGULAR (5,0/10) e dois fundos em situação difícil.

Track record e governança

O DNA da Urca é de investment banking e estruturação, não de gestão de patrimônio de varejo — o que explica tanto a competência técnica em montar operações de crédito quanto a fragilidade na fase de cobrança e turnaround. O time é credenciado: além de Leonardo Nascimento, são sócios gestores do URPR11 Caio Braz Santos (ex-sócio da Click S.A., onde geriu carteira de consignado de ~R$ 4 bi, ex-HSBC) e Alexander Ruszkay, com conselho consultivo de peso — Celso Barros (ex-head do Morgan Stanley Brasil), Alfred Dangoor (ex-head de DCM do Bradesco BBI) e Clara Costellini (PhD em Economia pela FGV). A governança formal está em ordem: administração na Vórtx DTVM (URPR11) e na Oslo Capital DTVM (XPCM11), com taxa de gestão de 0,95% a.a. + 20% sobre o que exceder IPCA+7% no URPR11. O evento mais positivo do período é a transparência operacional da DF auditada de dez/25 do XPCM11, que mostra corte real de custos. Por outro lado, a postura de não repassar juros de devedores inadimplentes no URPR11 — defensável tecnicamente — derrubou a cota e expôs que a tese original de crédito subestimou o risco de execução.

Estratégia e fundos sob gestão

Os dois fundos parecem opostos, mas compartilham a mesma cicatriz: são teses de retorno elevado que dependem de execução, e a execução falhou ou ainda não se provou.

• URPR11 (Urca Prime Renda — papel pulverizado): PL de ~R$ 1,2 bi e ~88.816 cotistas, carteira de ~25 CRIs/CRAs (R$ 441 Mi) mais cotas de fundos, lastreada em loteamentos, multipropriedade e residencial com taxas de IPCA+12% a 16%. A tese funcionou de 2020 a 2023 (DPS médio de ~R$ 1,30/cota), mas em 2024-2026 vários devedores entraram em estresse (D'Paula, Maravista, Ilha do Sol, Barbosa, Riacho Doce). A gestão cortou o DPS para ~R$ 0,29, reteve caixa para aportes em obra e renegocia ativos — caindo -9,55% no ano de 2026 e negociando a P/VP de apenas 0,22.
• XPCM11 (XP Corporate Macaé — tijolo monoativo): turnaround de uma única laje corporativa Triple A em Macaé/RJ, cidade dependente do petróleo, com vacância travada acima de 51%, dividendo zerado há mais de dois anos e VP/cota despencando 24,6% só em 2025 (R$ 27,22 → R$ 20,54). Em 8 meses de Urca houve melhora operacional clara (encargos de 8,0% → 0,92% do PL, caixa operacional positivo, novas locações a preços melhores), mas a estabilização ainda depende de aprovar oferta primária e ~R$ 5 Mi de capex.

O que os une é a natureza de risco-execução comprada barato: ambos negociam a fração do valor patrimonial (P/VP 0,22 e 0,40) porque o mercado precifica que a Urca terá de operar — cobrar, renegociar, locar — para destravar valor, e não apenas administrar renda passiva. A dispersão de qualidade entre os dois é baixa: não há um fundo "âncora" saudável que compense o problemático. É um portfólio inteiramente concentrado em situações especiais, sem fundo de renda estabilizado que sirva de lastro de reputação.

Pontos fortes e de atenção

• Time técnico e rede de relacionamento de primeira linha, com origem em investment banking e experiência real em estruturação de crédito e portfólios bilionários.
• Postura conservadora correta no longo prazo no URPR11 (preservar principal em vez de distribuir juros de devedor problemático) e corte de custos comprovado em auditoria no XPCM11.
• Alinhamento de incentivos via taxa de performance só acima de IPCA+7% no URPR11.

• Tese de crédito original subestimou o risco de obra/inadimplência: a TIR do URPR11 desde o IPO é negativa (~-2,8% a.a.), e o DY alto de 14,84% reflete preço deprimido, não saúde.
• Track record curto e estreito no segmento de tijolo — apenas ~9 meses no XPCM11, sem prova de ciclo completo de turnaround.
• Portfólio sem diversificação de qualidade: dois fundos, ambos em estresse, ambos dependentes de execução ainda não confirmada.
• Dependência de aprovações de cotistas e captação (oferta primária do XPCM11) que estão fora do controle da gestora.

Para qual investidor faz sentido

A Urca é uma gestora para o investidor de situações especiais, que entende e tolera risco de crédito e de execução, sabe ler relatório gerencial e aceita volatilidade alta em troca de assimetria. Quem busca renda previsível e capital preservado não deve se posicionar pela renda passada: o DY de 14,84% do URPR11 é miragem estatística sobre cota caída, e o XPCM11 não distribui. Para quem acompanha de perto, o que vigiar é objetivo — no URPR11, a resolução dos CRIs em estresse (D'Paula, Maravista, Ilha do Sol, Barbosa, Riacho Doce) e a normalização do DPS; no XPCM11, a aprovação da oferta e do capex de R$ 5 Mi e a queda consistente da vacância para baixo de 25%. Enquanto esses gatilhos não se materializarem, a Urca permanece uma casa tecnicamente capaz, mas ainda não validada como gestora de FIIs de varejo — competente em estruturar, em teste de fogo na hora de executar. Cobertura analítica, sem recomendação de compra.