Zagros Capital Gestão de Recursos

A Zagros Capital Gestão de Recursos (CNPJ 10.790.817/0001-64, sede no Itaim Bibi, São Paulo) é uma gestora de fundos imobiliários fundada por volta de 2018 e que, em pouco mais de sete anos, construiu posição de destaque no mercado de FIIs de tijolo. Sob a liderança de Pedro van den Berg (CEO e Diretor de Gestão, ex-cofundador da Catuaí Asset), a casa administra hoje mais de R$ 3,0 bilhões em ativos, reúne mais de 340 mil cotistas e concentra sua atuação em dois veículos de perfis complementares: o GGRC11, FII logístico/industrial maduro e carro-chefe da casa, e o ZAGH11, fundo híbrido jovem voltado a desenvolvimento e ganho de capital. Em nossa avaliação, a gestora recebe nota 7,2 (BOA).

Track record e governança

O ativo reputacional mais forte da Zagros é um turnaround documentado e bem-sucedido no GGRC11. Pedro van den Berg assumiu o fundo no fim de 2021 encontrando uma carteira problemática: a Americanas respondia por cerca de 19,5% da receita e a Covolan estava em recuperação judicial. A gestão executou uma reciclagem agressiva do portfólio — apelidada de "Pac-Man dos FIIs" pela imprensa especializada — que elevou o patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1 bilhão para R$ 2,37 bilhões e a base de cotistas de cerca de 100 mil para 340 mil. Marcos como a venda do CD Campinas, com TIR de 16,94%, comprovam a disciplina de capital alocada na prática.

A estrutura societária é enxuta e sênior: além de van den Berg na gestão, Diego Rodrigues responde por Engenharia e Novos Negócios, Ana Carolina Reis por Jurídico e Compliance e Thais Dominicali por Backoffice e Relações com Investidores. A transparência é um diferencial concreto — relatórios detalhados, vídeos mensais e sessões de perguntas e respostas. Dois eventos recentes reforçam a maturação institucional: a inclusão do GGRC11 no índice global FTSE/EPRA NAREIT e a renomeação da marca de "GGR Covepi Renda" para "Zagros Renda Imobiliária" em 2026, alinhando o fundo à identidade do grupo.

Estratégia e fundos sob gestão

Vista como um todo, a Zagros opera uma estratégia de dois eixos que se complementam. O GGRC11 é o motor de renda madura: 36 imóveis logísticos/industriais em 12 estados, ocupação de 99,81%, 41 inquilinos e dividendos de R$ 0,10/cota há 13 meses consecutivos (DY 11,68%), negociado a P/VP de 0,90. Já o ZAGH11 é a aposta de crescimento: fundo híbrido criado em novembro de 2022, com IPO modesto de R$ 47 milhões, que combina desenvolvimento imobiliário, renda direta (contratos longos com Estácio e Colégio Ética) e uma carteira de FIIs de terceiros. O coração de sua tese é o Groenlândia 910, edifício boutique premium em São Paulo com TIR projetada de 25%–30% e entrega prevista para junho/2026 — projeto finalista do GRI Awards 2025.

O crescimento do GGRC11 é financiado por um pipeline ativo e por uma estratégia de pagamento com cotas (modelo similar ao da TRX), que viabiliza aquisições sem pressionar o caixa. A casa conduz a 11ª emissão do fundo, com alvo de até R$ 1,5 bilhão — a maior captação de sua história — cujo 1º Período já levantou R$ 352,58 milhões. Os recursos ancoram a aquisição do Braspark Garuva B+C (R$ 192,3 milhões, cap rate de 10,20%, concluída em 30/04) e os compromissos de Garuva A e CD3 Camaçari (R$ 165 milhões, cap rate médio de 9,54%).

Pontos fortes e de atenção

• Turnaround real e auditável no GGRC11, com PL mais que dobrado e base de cotistas triplicada.
• Diversificação geográfica robusta — 36 ativos em 12 estados reduzem risco de concentração regional.
• Escala e reconhecimento: 340 mil cotistas e entrada no índice FTSE/EPRA NAREIT, raros para gestoras de porte médio.
• Gestão ativa e transparente, com comunicação mensal e histórico de reciclagem de capital comprovado.

• ZAGH11 ainda não validado: fundo jovem, com retorno até aqui abaixo do IFIX e tese dependente da entrega do Groenlândia 910, que precisa sair do papel.
• Concentração em apenas dois fundos deixa a casa exposta ao desempenho do GGRC11, que responde pela quase totalidade do AUM.
• 11ª emissão depende de execução: levantar R$ 1,5 bilhão e converter as aquisições em renda recorrente é o teste da tese de crescimento em 2026.

Para qual investidor faz sentido

A Zagros faz sentido para o investidor de FIIs de tijolo que valoriza gestão ativa, transparência e track record de reciclagem de capital. Quem busca renda corrente consistente em logística encontra no GGRC11 um dos veículos mais maduros e bem geridos do segmento, com DY próximo de 11,7% e desconto sobre o valor patrimonial. Já o ZAGH11 cabe apenas a perfis mais tolerantes a risco, dispostos a apostar em maturação de portfólio e ganho de capital em vez de renda — explicitamente uma tese de crescimento, não de dividendo. O que vigiar daqui para frente: a execução da 11ª emissão e a integração das aquisições do GGRC11, a entrega do Groenlândia 910 como prova de conceito do ZAGH11 e a eventual ampliação do leque de fundos, que reduziria a dependência de um único veículo.