¿Qué pasó con el FII KORE11 en julio de 2026?
La empresa Fast Card desocupó el 7° y el 8° piso del edificio Corporate Plaza en São Paulo. El 8° fue inmediatamente realquilado a Vocare; el 7° quedó vacío. En el fondo inmobiliario KORE11 (uno de los principales FIIs —fondos de inversión inmobiliaria brasileños— de oficinas corporativas), la vacancia física subió del 4,52% al 5,61% y el resultado de caja por cuota cayó a R$0,614.
El Corporate Plaza y la salida de Fast Card
El Corporate Plaza es el más pequeño de los cuatro edificios del portafolio del KORE11: 10.489 m² de área locable, de los cuales el fondo posee el 89% (unos 9.335 m² efectivos), valuados en R$95,5 millones. Ya era el activo con mayor vacancia financiera del portafolio —9,46% en julio—, precisamente a causa del movimiento aquí descrito.
Fast Card ocupaba dos pisos completos de ese edificio: el 7° y el 8°. En julio de 2026, la empresa devolvió ambos de golpe. Para un edificio de ese tamaño, dos pisos corporativos no son un detalle: la salida de un único inquilino desplazó los indicadores de vacancia de todo el fondo, no solo del Corporate Plaza.
La distribución de ingresos del KORE11 ayuda a dimensionar el peso relativo: el 60,57% de los ingresos proviene de Río de Janeiro (Centro Empresarial Botafogo) y el 39,43% de São Paulo, donde compiten Alameda Santos, Morumbi Office Tower y Corporate Plaza. El Corporate Plaza es una fracción del bloque paulista, pero fue el origen del deterioro de vacancia de julio.
Vocare tomó el 8° piso — el 7° sigue vacío
La gestora resolvió la mitad del problema con celeridad: el 8° piso fue realquilado a Vocare, un nuevo inquilino, en el mismo mes. El 7° piso, en cambio, no tiene contrato firmado. La administración declaró que está en prospección activa del mercado para encontrar un sustituto.
En la práctica, el KORE11 reemplazó solo uno de los dos pisos perdidos. Por eso la vacancia subió en lugar de mantenerse: el 8° volvió a tener contrato, pero el 7° dejó de generar ingresos. La vacancia financiera —la proporción de ingresos potenciales no contratados— pasó del 4,08% (jun) al 4,74% (jul), reflejo directo de ese medio piso sin cubrir.
¿Por qué la vacancia "ajustada" (5,99%) es mayor que la financiera (4,74%)?
El informe mensual presenta tres cifras de vacancia para julio, y la diferencia entre ellas no es un error: cada una mide algo distinto.
| Indicador | Julio/26 | Qué mide |
|---|---|---|
| Vacancia física | 5,61% | % del área (m²) sin inquilino |
| Vacancia financiera | 4,74% | % de ingreso potencial no contratado |
| Vacancia ajustada por períodos de gracia | 5,99% | financiera + pisos alquilados que aún no pagan renta completa |
Un período de gracia de locación (carência en portugués) es una concesión habitual en el mercado de oficinas brasileño: el nuevo inquilino firma el contrato, se instala, pero no paga alquiler —o paga un alquiler reducido— durante los primeros meses. Vocare, recién instalada en el 8° piso, es un ejemplo clásico: el piso está "alquilado" en papel, pero todavía no genera el ingreso completo. Por eso la vacancia ajustada (5,99%) supera a la financiera (4,74%): suma a la vacancia pura los pisos que están ocupados contractualmente pero cuya renta aún está diferida. Ese ingreso diferido debería ingresar al fondo a medida que venzan los períodos de gracia.
El resultado de caja de julio: de R$0,635 a R$0,614 por cuota
El resultado de caja por cuota cayó de R$0,635 (jun/26) a R$0,614 (jul/26). El estado de resultados del informe gerencial explica el descenso.
| Estado de resultados de caja (jul/26) | Valor (R$) |
|---|---|
| Ingresos por alquileres (base caja) | 6.238.158 |
| Ingresos financieros | 536.605 |
| Total de gastos | -865.760 |
| Resultado de caja | 5.909.004 |
| Distribución (R$0,60/cuota) | -5.775.000 |
| Retenido como reserva | 134.004 |
Los ingresos por alquileres cayeron unos R$249.000 respecto a junio, cifra coherente con un piso menos generando caja. Los gastos del mes (R$865.760) cubrieron gastos de mantenimiento (R$142k), impuesto predial (R$103k) y otros (R$620k). Aun así, el resultado de R$5,9 millones cubrió holgadamente la distribución de R$5,775 millones. Los R$0,60/cuota salieron íntegramente del caja generado en el mes, sin necesidad de utilizar reservas.
El saldo RMG y la compra de un activo por R$850.000
El KORE11 todavía mantiene una Renda Mínima Garantida (RMG) —un mecanismo de renta mínima garantizada por el cual un tercero completa la distribución hasta un piso establecido—. En julio, el saldo de la RMG bajó de R$6,6 millones a R$5,75 millones. Los R$850.000 consumidos se destinaron a la compra de un activo, no a sustentar la distribución. El saldo de caja del fondo al 31 de julio era de R$45,96 millones.
La RMG tiene historia en este fondo: en el IPO de diciembre de 2023, la vendedora São Carlos Empreendimentos aportó R$93 millones de RMG para sostener una distribución de R$1,25/cuota durante 24 meses (enero 2024 a diciembre 2025). Cuando ese soporte se agotó en diciembre de 2025, el dividendo fue recortado a R$0,60 en enero de 2026, una caída del 52%. Los R$5,75 millones restantes son el residuo de ese mecanismo original, en proceso de agotamiento.
Contexto: el fondo viene absorbiendo salidas de inquilinos todo el año
La salida de Fast Card no es el primer evento relevante de vacancia de 2026. En mayo, la empresa de telecomunicaciones OI S/A devolvió tres conjuntos en el Morumbi Office Tower, y la vacancia física del fondo saltó del 2,82% al 4,52%. Julio repitió el guion: otra salida, otro escalón de vacancia.
Ese historial habla de la velocidad de reabsorción. El Morumbi Office Tower todavía registraba una vacancia financiera del 5,20% en julio —dos meses después del evento OI, esos conjuntos no habían sido íntegramente realquilados—. Los inmuebles de oficinas corporativas no se llenan de la noche a la mañana. Es un dato a considerar cuando se mira el 7° piso del Corporate Plaza, que ahora entra en la misma fila de prospección.
En el lado patrimonial, la revaluación anual de junio elevó el valor del portafolio en un 1%, llevando el valor patrimonial por cuota a R$107,25 (+0,08% frente a junio). Con la cuota de mercado a R$66,49, el descuento sobre el valor patrimonial es del 38% (P/VPA 0,62×). El retorno total desde el IPO de diciembre de 2023 se situó en -0,42% en julio, recuperándose del -5,57% registrado en junio.
Ingresos diferidos: el calendario de agosto a octubre de 2026
El informe detalla cuántos ingresos están temporalmente retenidos por períodos de gracia y cuándo está previsto que entren al flujo de caja.
| Mes | Renta diferida a liberar |
|---|---|
| Agosto/26 | R$77.278 |
| Septiembre/26 | R$35.000 |
| Octubre/26 | R$35.000 |
| Total | R$147.278 |
Estos R$147.000 representan ingresos ya contratados y comprometidos, no nuevos contratos por conseguir. Conforme vencen los períodos de gracia, el dinero ingresa al fondo. Esto proporciona cierto alivio frente al faltante de Fast Card, aunque no sustituye el alquiler del 7° piso, que todavía no tiene contrato.
El muro de vencimientos de 2026
El 61% de los contratos vence en 2026. El cronograma de vencimientos del KORE11 está muy concentrado en el corto plazo: 2026 = 61%, 2027 = 19%, 2028 = 5%, 2029 = 4% y el resto más adelante. El plazo medio remanente de los contratos es de 3,30 años (frente a 8,41 años al momento de la firma). Cada vencimiento implica una renegociación, que puede terminar en renovación, ajuste de renta, revisión a la baja o una nueva desocupación. Los contratos se reajustan por IPCA —índice de precios al consumidor de Brasil— (63,99%) e IGP-M —otro índice de inflación brasileño— (36,01%).
Qué monitorear a partir de ahora
Los documentos de julio identifican puntos concretos con fechas definidas para seguir en los próximos informes gerenciales:
- 7° piso del Corporate Plaza: si la gestora anuncia un nuevo inquilino o el piso sigue vacío. Mientras no haya contrato, mantiene presión sobre la vacancia financiera.
- Liberación de períodos de gracia (ago–oct/26): si los R$147.000 diferidos ingresan al caja conforme al calendario previsto.
- Morumbi Office Tower: si los conjuntos devueltos por OI S/A en mayo son finalmente realquilados —la vacancia financiera del 5,20% persiste desde hace dos meses—.
- Renegociaciones de 2026: cómo se resuelven los contratos que representan el 61% de la cartera y que vencen este año.
- Distribución de R$0,60/cuota: si continúa siendo financiada íntegramente por el caja mensual, sin recurrir a reservas, incluso con un piso menos generando alquiler.
- Tasa de administración: sube del 1,06% al 1,20% anual en enero de 2027, un costo fijo mayor sobre el mismo patrimonio.
Lo que registran los informes de julio es un hecho: una salida, una reposición parcial, una vacancia un escalón más alta y una distribución sostenida sin uso de reservas. Lo que aún no está escrito es si el 7° piso vuelve a generar caja —y en cuánto tiempo—, dado que la propia historia del fondo muestra que la reabsorción aquí suele medirse en meses.