¿Qué evaluó el JPMorgan sobre las acciones de centros comerciales?
El JPMorgan reiteró su recomendación de compra para las principales operadoras de centros comerciales que cotizan en bolsa y ve un potencial alcista de hasta el 27% en los papeles. A juicio de los analistas del banco, incluso tras el reciente repunte de valorización registrado en el sector inmobiliario comercial, las cotizaciones actuales siguen infravaloradas frente a la solidez de los números operativos presentados por las compañías.
El JPMorgan proyecta hasta un 27% de subida para las operadoras de centros comercialesRevisión sectorial de octubre de 2026
La evaluación del banco cubre al trío de referencia del sector en la B3: la acción MULT3 (Multiplan), la acción IGTI11 (Iguatemi S.A.) y la acción ALOS3 (Allos S.A.). A diferencia de los fondos de inversión inmobiliaria (FII) con enfoque en ladrillo, que distribuyen casi la totalidad de su caja mensual a los partícipes, estas tres empresas son sociedades anónimas operadoras que poseen los inmuebles, desarrollan expansiones, controlan la gestión comercial de los emprendimientos y conservan la flexibilidad para reinvertir beneficios o recomprar sus propias acciones.
El diagnóstico presentado por el equipo de análisis apunta a que el mercado descontó un escenario excesivamente pesimista respecto a la trayectoria de los tipos de interés futuros, subestimando la capacidad de estas administradoras para trasladar la inflación a los contratos de alquiler y mantener las tasas de ocupación en niveles elevados.
¿Por qué subieron las acciones de centros comerciales y por qué el banco ve mayor recorrido?
La reciente recuperación de las acciones de centros comerciales obedeció a una mejora en la percepción macroeconómica, pero los múltiplos todavía se encuentran comprimidos en comparación con sus medias históricas. Durante los periodos de tensión en la curva de tasas de interés, los activos de capital intensivo suelen sufrir correcciones significativas. Cuando el apetito por el riesgo amaga con regresar, el sector suele reaccionar con rapidez.
Sin embargo, el equipo del JPMorgan recalca que el movimiento de repreciación aún no se ha agotado. La tesis descansa sobre tres pilares fundamentales de creación de valor:
Activos dominantes en las plazas urbanas más importantes, mayor índice de ventas por metro cuadrado y una tasa de morosidad histórica muy baja.
Enfoque en las clases A y B, con una clientela menos sensible a la presión de los ingresos y la inflación, lo que asegura márgenes saludables para los comerciantes.
Cartera más amplia en volumen de superficie bruta alquilable (SBA), lo que permite extraer sinergias operativas y acelerar la desinversión de activos no esenciales.
El informe destaca que las ventas de los comerciantes se mantienen en una trayectoria resiliente. Dado que una buena parte de los contratos de alquiler está vinculada a índices de inflación (como el IPCA o el IGP-M) más un porcentaje sobre la facturación de los locales (alquiler variable), los ingresos de estas compañías cuentan con una protección operativa natural frente a la pérdida de poder adquisitivo de la moneda.
¿Qué factores pueden respaldar o frenar el avance de las cotizaciones?
El fiel de la balanza para que el potencial del 27% se materialice es el comportamiento de las tasas de interés a largo plazo y la sostenibilidad de las ventas en el comercio minorista físico. A pesar de la gestión eficiente de los complejos, el sector opera con apalancamiento financiero para financiar ampliaciones y reformas, lo que vuelve a los gastos financieros sensibles al nivel de la Selic, la tasa de interés de referencia de Brasil.
Alivio en la curva de tipos, mantenimiento de la tasa de ocupación por encima del 95% y continuidad en las recompras de acciones y la distribución constante de dividendos.
Tipos de interés elevados durante un periodo más prolongado que encarezca la refinanciación de la deuda corporativa y un enfriamiento del consumo familiar.
Otro elemento central mencionado por los analistas es la disciplina en la asignación de capital. Las operadoras han priorizado la optimización de los activos ya consolidados en lugar de asumir riesgos con construcciones desde cero (*greenfields*), las cuales exigen plazos de maduración prolongados y elevados costos de licencias. Asimismo, los programas de recompra de títulos en el mercado se han utilizado como una alternativa eficiente para generar valor al accionista cuando las cotizaciones actuales operan por debajo del valor contable de los inmuebles.
¿Cuál es la diferencia entre invertir en estas acciones y en fondos inmobiliarios (FII) de centros comerciales?
La diferencia principal radica en el modelo societario: las acciones reinvierten beneficios y acumulan caja, mientras que los fondos de inversión inmobiliaria tienen la obligación reglamentaria de distribuir el resultado. Esta distinción suele generar confusión entre los inversores particulares que siguen el sector inmobiliario cotizado.
Al comprar la acción MULT3, la acción IGTI11 o la acción ALOS3, el inversor se convierte en accionista de empresas integradas. Estas no solo recaudan alquileres, sino que controlan la prestación de servicios de estacionamiento, la comercialización de espacios publicitarios en los pasillos, la administración predial y el desarrollo inmobiliario de torres comerciales o residenciales contiguas a los centros comerciales. El rendimiento obtenido llega en forma de dividendos e intereses sobre el capital propio (JCP), además de la ganancia de capital generada por el crecimiento del negocio.
Por otro lado, en los fondos inmobiliarios de centros comerciales, la estructura tributaria exige la distribución semestral de al menos el 95% del resultado financiero obtenido. Esto favorece a quienes buscan un flujo de ingresos pasivos mensuales, pero reduce el margen de maniobra del gestor para ejecutar grandes reformas o recomprar cuotapartes depreciadas sin recurrir a nuevas emisiones en el mercado.
Si usted tiene acciones de centros comerciales en su cartera o está evaluando ingresar al sector, el análisis del JPMorgan refuerza que el repunte reciente no estiró los precios hasta agotar el margen de seguridad. No obstante, las acciones exigen tolerancia ante la volatilidad a corto plazo de la bolsa y un horizonte más amplio para capturar la repreciación de los activos.
¿Qué se debe vigilar de aquí en adelante en los balances del sector?
El inversor debe supervisar las métricas operativas que reflejan la salud de los comerciantes antes de cualquier impacto en los ingresos de las administradoras. Los informes de recomendación de los grandes bancos señalan tendencias estructurales, pero la confirmación de la tesis se produce trimestre a trimestre mediante la lectura de los estados financieros.
Ventas en las Mismas Tiendas (SSS) y Alquileres en las Mismas Tiendas (SSR) — Estos indicadores miden el crecimiento real de los puntos consolidados en comparación con el mismo periodo del año anterior, lo que señala si las ventas están acompañando a la inflación.
Costo de Ocupación de los Comerciantes — La proporción que representan el alquiler y los gastos comunes sobre la facturación del arrendatario. Cuando esta métrica supera el 14% o 15% fuera del segmento de lujo, aumenta el riesgo de devolución de locales o solicitudes de rebajas.
Nivel de Apalancamiento Financiero (Deuda Neta / EBITDA) — En un escenario de tipos de interés restrictivos por estructura, las empresas con un apalancamiento cómodo (idealmente por debajo de 2,5 veces) preservan caja y mantienen capacidad para remunerar a los accionistas.
La señal emitida por el JPMorgan aporta un respaldo técnico para la continuidad de la tesis en el sector de centros comerciales en la B3. Corresponderá al inversor seguir de cerca la ejecución de las tres operadoras en los próximos trimestres para confirmar si la convergencia de los precios hacia los objetivos proyectados por el banco continúa respaldada por la entrega de números sólidos en el comercio minorista físico.
