LASC11 — Legatus Shoppings FII

Legatus Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada — antigo Legatus Shoppings Fundo de Investimento Imobiliário (renomeado em jun/2025 com adaptação à Resolução CVM 175). CNPJ 30.248.158/0001-46. Gestor Legatus Capital Gestora de Recursos Ltda.

Recomendação: MANTER · Nota 6,4/10 · Cotação R$ 110,06 · P/VP 0,8341 · DY 12m 10,5%

Análise e recomendação

O LASC11 é um FII de shopping em fase consolidada: depois de vender o Boulevard Vila Velha em 2025 com TIR notável de 36,64% a.a., o portfólio ficou concentrado em 2 ativos (Parque Shopping Belém 49% + Boulevard Campos 25%, hoje rebatizado Partage Campos). Yield de 10,50% e P/VP 0,86 são atrativos, mas a tese tem 3 atenções relevantes: (1) a venda de 1 dos 3 ativos REDUZ a diversificação, deixando 49% do NOI dependente de um único shopping em Belém; (2) Boulevard Campos teve troca de operador (Aliansce Sonae → Partage Malls) e ocupação ainda presa em 91,8%; (3) só 622 cotistas e R$ 1,6 mi/dia de liquidez fazem do LASC11 um fundo menos líquido que pares (XPML11, BPML11, HSML11). Para investidor de longo prazo que aceita concentração, é uma compra defensável a esses preços. Fora desse perfil, há shopping FIIs maiores e mais líquidos.

Tese de investimento

LASC11 é uma tese de renda + valor em shoppings regionais consolidados. Com a venda de Vila Velha em 2025, virou um fundo de apenas 2 ativos — o que aumenta o risco de concentração mas mantém qualidade. P/VP 0,86 oferece desconto e o yield 12m de 10,5% paga bem. Investidor compra um caixa rodando bem em 2 shoppings maduros, com gestora competente comprovada pela TIR da venda do Vila Velha (36,6% a.a.).

Para quem é

  • Quem busca renda mensal estável com proteção contra inflação (benchmark IPCA+6%)
  • Quem aceita concentração (2 ativos) em troca de yield superior à média do setor
  • Quem entende e tolera baixa liquidez (< R$ 2 mi/dia)
  • Quem valoriza desconto sobre VP (P/VP 0,86 = 14% de margem)
  • Long-only paciente — fundo é pequeno mas paga regularmente há 6 anos

Para quem não é

  • Quem precisa entrar/sair com agilidade (liquidez baixa)
  • Quem busca diversificação ampla em shoppings (vai preferir XPML11/VISC11/HSML11)
  • Quem quer crescimento de fundo (LASC tem feito amortizações — fundo encolhe)
  • Investidor recém-iniciado (concentração e estrutura jurídica complexa exigem entendimento)
  • Quem rejeita exposição a Belém/PA (66% do NOI próprio)

Pontos de atenção e riscos

Concentração geográfica em Belém (49% NOI)

Após a venda de Vila Velha (jun/2025), 49% do NOI próprio vem do Parque Shopping Belém. Risco macro/regional concentrado: qualquer evento adverso na cidade (recessão regional, mudança de hábitos pós-COP30, perda de âncora) impacta proporcionalmente o LASC11. Em dez/2025 o Parque Shopping Belém já sentiu o impacto da COP30 com queda no fluxo (DPS dez/25 caiu para R$ 0,51).

Boulevard Campos — ocupação travada em 91,8%

O segundo ativo (25% do NOI) teve troca de operador em 2025: passou de Aliansce Sonae para Partage Malls. Ocupação oscila entre 91,2% e 91,8%, sem recuperar para níveis pré-pandemia. Gestor menciona 'requalificação e realocação de lojistas' em curso. Crescimento de vendas em 2025 vs 2024 foi marginal (+0,12% no semestre).

Liquidez baixa — R$ 1,6 mi/dia

Com apenas 622 cotistas e volume médio de R$ 1,6 mi/dia, o LASC11 tem liquidez bem inferior aos pares maiores (XPML11 R$ 30+ mi/dia, BPML11 R$ 8+ mi/dia, HSML11 R$ 10+ mi/dia). Posições maiores podem encontrar dificuldade para entrar/sair sem mover o preço. Esclarecimento da B3 em mar/2025 (ID 863129) já mostrou casos de oscilação atípica de 4-5%/dia.

Histórico de amortizações — fundo desinveste

Em 2024 e 2025 o LASC11 fez amortizações relevantes: R$ 8 Mi em 2024 e R$ 20,3 Mi em 2025 (R$ 6,92/cota). Vp da cota caiu de R$ 143,33 (dez/24) para R$ 131,95 (mar/26) por efeito principalmente das amortizações. Para investidor que precisa do retorno via cota (não só dividendo), a estratégia de devolver caixa via amortização não é negativa, mas reduz o tamanho do fundo no tempo.

Venda do Vila Velha — eficiência de capital comprovada

Operação muito positiva: comprou em abr/2020 a cap rate 8,71%, vendeu em 2025 a cap rate 5,1%. TIR de 36,64% a.a. incluindo dividendos do período. Operação encerrou um ativo do portfólio mas validou a tese de aquisição/venda da gestora. R$ 47 mi a receber ao fim de 2024 viraram R$ 42,86 mi de caixa em 2025.

Adaptação à Resolução CVM 175 (jun/2025)

Em 05/06/2025 o fundo foi adaptado à parte geral e Anexo Normativo III da Resolução CVM 175. Passou a ser Classe Única de Cotas com responsabilidade limitada dos cotistas (proteção patrimonial em caso de insolvência). Mudou denominação social para 'Legatus Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada'. Não impactou política de investimento, apenas estrutura jurídica.

Sustentabilidade dos dividendos

O LASC11 paga seus dividendos com o caixa gerado pelos 2 shoppings (R$ 8,5 Mi acumulado 2026 = R$ 2,90/cota nos 3 primeiros meses), não está queimando reserva. O caixa líquido de R$ 4,4 Mi (item 9) é modesto mas suficiente para os meses de baixa sazonal. Ocupação em 97,2% e contratos indexados ao IPCA garantem fluxo recorrente. Risco: se Campos não recuperar ocupação, DPS recorrente pode cair de R$ 0,75 para ~R$ 0,65 mantendo sustentabilidade.

Sobre a gestora

A Legatus Capital (CNPJ 20.445.967/0001-94) é uma boutique paulistana autorizada pela CVM em out/2014 (Ato Declaratório CVM nº 13.939). Foco em renda imobiliária com gestão ativa. O LASC11 é o seu produto principal listado. Em 2025 fechou a venda do Boulevard Vila Velha com TIR de 36,64% a.a. — performance acima da média do segmento. O fundo recebeu em jul/2025 destaque na revista Investidor Institucional entre os 10 fundos de renda que melhor performam. Pontos de atenção: gestora pequena com pouca diversificação de produtos vs concorrentes maiores (BTG Pactual, XP, Pátria).

Ver a análise completa da gestora Legatus Capital Gestora de Recursos Ltda →

Conclusão

O LASC11 chegou a maio de 2026 numa fase consolidada após uma trajetória de seis anos com 3 marcos relevantes: IPO em meio à pandemia (abr/2020), reciclagem patrimonial via venda do Boulevard Vila Velha com TIR de 36,64% a.a. (jun/2025) e adaptação à Resolução CVM 175 com responsabilidade limitada (jun/2025). O resultado é um fundo concentrado de 2 shoppings (Parque Shopping Belém + Boulevard Campos) com ocupação média de 97,2%, 622 cotistas e R$ 388 Mi de PL.

O case bullish: P/VP de 0,86 dá 14% de desconto, yield de 10,5% paga bem, e a gestão Legatus Capital provou competência operacional na venda do Vila Velha. A estrutura de taxas (1,03% a.a. com performance só acima de IPCA+6%) é alinhada. O DPS recorrente está estabilizado em R$ 0,75-0,85/mês há 18 meses.

O case bearish: HHI de 0,55 é alto demais — fundo monoativo dominado por Belém (66% NOI próprio) é sensível a evento regional ou COP30-like. Boulevard Campos com ocupação travada em 91,8% e troca de operador é incerteza. Liquidez de R$ 1,6 mi/dia limita posição grande. E o histórico recente de amortizações sem comunicação clara de estratégia (vai recomprar? Comprar 3º ativo? Continuar amortizando?) deixa o cotista em dúvida sobre o destino do caixa.

Veredicto: MANTER com nota 6,4. Para investidor de renda paciente que aceita concentração e ilíquido, o LASC11 é uma posição defensável a esses preços. Mas não é a primeira escolha em shopping FII — XPML11 e HSML11 oferecem diversificação superior com yields parecidos. Boa para 5-10% de uma carteira de FIIs, não para concentração.