Grand Plaza Shopping Fundo de Investimento Imobiliário – Responsabilidade Limitada (CNPJ 01.201.140/0001-90, IPO 17/05/1996; cambiado a RL el 18/06/2025)
Segmento: Ladrillo / Centro comercial (asignación ~98% en el inmueble) · Cotización R$ 74,0 · P/VP 0,6683 · VP/cuota R$ 110,73 · Patrimonio R$ 521 Mi · 13.150 partícipes · 1 activos
El ABCP11 (Grand Plaza Shopping FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo / Centro comercial (asignación ~98% en el inmueble). Grand Plaza Shopping Fundo de Investimento Imobiliário – Responsabilidade Limitada (CNPJ 01.201.140/0001-90, IPO 17/05/1996; cambiado a RL el 18/06/2025)
Propietario de más de un tercio de Grand Plaza Shopping en Santo André (SP) — un centro comercial con cerca de 300 tiendas en funcionamiento desde 1997 — que distribuye el alquiler de los comerciantes como renta mensual. Atención: arrastra un auto de infracción tributario devuelto a la DRJ, sin resolución a corto plazo.
Esta página reúne el retrato factual del ABCP11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda..
Rio Bravo es una de las gestoras más tradicionales del mercado brasileño de FIIs, con trayectoria desde la década de 1990 y una fuerte presencia en fondos de ladrillo y papel (crédito). Los Informes de Gestión de ABCP11 son notablemente detallados (ventas por segmento, tráfico, NOI, morosidad, flujo de estacionamiento, mes a mes). Liderada por el Director Responsable Paulo André Porto Bilyk (CEO/CIO de 2015 a 2019). La defensa en el litigio tributario es diligente: logró la anulación por unanimidad en el CARF en feb/2025. Auditor: Grant Thornton, sin salvedades en 2024 y 2025. Rio Bravo administra el fondo de forma ininterrumpida desde su constitución en 1996 — tres décadas de continuidad institucional.Ver el análisis de la gestora Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda. →
FII de activo único — 38,58% del Grand Plaza Shopping en Santo André/SP
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Grand Plaza Shopping | Avenida Industrial, 600, Centro — Santo André/SP | 38,6% | 0,985% |
HHI 0,9492 — alta.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 100,0% |
| Por inquilino | Cinemark + locatarios ancla (top 10 estimado <30% de los ingresos) 30,0% |
| Por indexador | IGP-DI 82,3% · IPCA 9,8% · IPC-FIPE 4,5% · IGP-M 2,8% · INPC 0,5% |
Cuota negociada con un 27% de descuento sobre el valor patrimonial. Inmueble tasado a valor justo en R$ 508 millones (informe de tasación de nov/2025), lo que representa el 97,4% del patrimonio neto.
último cierre R$ 74,0 · mínima histórica R$ 67,03 · máxima R$ 93,79 · valor patrimonial por cuota R$ 110,73.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 1.150.000 · media de 12 meses de R$ 1.605.000.
Baja liquidez para un centro comercial de gran porte. Una posición de R$ 500 mil requiere ~2 días hábiles para liquidarse al 20% del volumen diario; R$ 1 millón requiere ~4 días hábiles.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| FUNDAÇÃO | Constitución del Fondo de Inversión Inmobiliaria Grand Plaza Shopping (registro en la CVM el 27/02/1996, inicio el 17/05/1996), administrado por Rio Bravo Investimentos. Estructuración para la construcción del centro comercial en Santo André/SP. |
| INAUGURAÇÃO | Inauguración del Grand Plaza Shopping el 23/09/1997 — principal centro de compras del Grande ABC, con 63.768 m² de superficie bruta locativa (ABL). |
| AUTO DE INFRAÇÃO | La Hacienda Federal (RFB) emite tres Autos de Infracción (Procedimiento Fiscal 0816600.2019.00208) reclamando IRPJ, CSLL, PIS y COFINS de los ejercicios 2016-2018, argumentando que el fondo debería tributar como persona jurídica por contar con un cuotapartista (SYN) con >25% de las cuotas. Valor inicial: R$ 182,7 Mi. |
| CISÃO | Escisión parcial: SYN se retiró con el 61,42% del patrimonio, creando el FII Grand Plaza II (separado, autónomo). ABCP11 conservó el 38,58% del complejo, y los cuotapartistas restantes pasaron a poseer el 100% del fondo. |
| CARF ANULA | El 18/02/2025 el CARF (Consejo Administrativo de Recursos Fiscales) anuló por unanimidad el fallo de la DRJ que había ratificado el Auto de Infracción. El proceso regresó a la 1ª instancia (DRJ) para un nuevo análisis. Valor actualizado: R$ 217-221 Mi totales; R$ 90 Mi para el FII tras la escisión. |
| RCVM 175 | Adaptación del reglamento a la Resolución CVM 175/2022. Modificación meramente formal: el nombre del fondo pasó a ser 'Grand Plaza Shopping FII — Responsabilidade Limitada' (RL); la estrategia, la gestión, la política de inversión y el CNPJ se mantienen sin cambios. |
| OPERAÇÃO PLENA | Año sólido para el centro comercial: ventas de R$ 990 Mi (+5,7%), NOI de R$ 97 Mi (+4%), alquiler mínimo +12% YoY, vacancia en mínimos históricos (1,3-1,5%). Revaluación patrimonial a cargo de Cushman & Wakefield con una tasa de capitalización (cap rate) del 8,25% (+25 bps vs 2024) y descuento del 9,25% — el inmueble se apreció un +3,25% (R$ 492→508 Mi). |
| INÍCIO DE ANO | Trimestre sólido: ventas +4% YTD (en lo que va del año), NOI +5,9% YTD, vacancia del 1,5%, nuevos contratos con Montana y Griletto (feb/2026). Resultado financiero del Q1: R$ 11,5 Mi; distribuido R$ 9,2 Mi (80% del resultado). DPU mantenido en R$ 0,65/mes. |