(ex-Autonomy Edifícios Corporativos)
Segmento: Oficinas (Edificios de Oficinas) · Cotización R$ 64,6 · P/VP 0,8524 · VP/cuota R$ 75,79 · Patrimonio R$ 366 Mi · 10.989 partícipes · 2 activos
El AIEC11 (Arch Edifícios Corporativos FII) es un fondo inmobiliario del segmento Oficinas (Edificios de Oficinas). (ex-Autonomy Edifícios Corporativos)
Fondo de edificios de oficinas con dos inmuebles Triple-A: Rochaverá Diamond (São Paulo) y Standard Building (Río de Janeiro), con un 92% de ocupación e inquilinos como Rede D'Or y Smurfit. Atención: el dividendo subió a R$ 0,38/cuota en junio, pero el resultado de caja sigue siendo negativo; la distribución recurre a las reservas mientras vencen los periodos de carencia de los nuevos contratos entre 2026 y 2027.
Esta página reúne el retrato factual del AIEC11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Arch Capital (ex-Autonomy Investimentos).
Arch Capital, rebautizada en 2025 (anteriormente Autonomy Investimentos), es una gestora inmobiliaria fundada en 2007, con R$ 6.300 millones bajo gestión y una actividad 100% dedicada al mercado brasileño. Opera en el sector logístico (en alianza con OTPP - Ontario Teachers' Pension Plan en Golgi), residencial económico (FII AVUR11 en alianza con MRV), centros de datos y edificios de oficinas (AIEC11).
En el AIEC11, la gestión demostró una ejecución activa en las salidas de Dow (2025), Seven (ago/2025, multa de R$ 3,80/cuota) e IBMEC (dic/2025, multa de R$ 2,62/cuota), recuperando indemnizaciones y recomponiendo la ocupación en tiempo récord. El contrato de alquiler del Standard firmado con Rede D'Or en feb/2026, concluido en el mismo mes en que se liberó el inmueble, es un referente de gestión activa en oficinas tras la pandemia. La comisión de gestión del 0,75% es competitiva.
Ver el análisis de la gestora Arch Capital (ex-Autonomy Investimentos) →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Rochaverá Diamond Tower (Torre D) | Avenida das Nações Unidas, 14.171 — Chucri Zaidan, São Paulo/SP | 100,0% | 0,874% |
| Standard Building | Avenida Presidente Wilson, 118 — Centro, Río de Janeiro/RJ | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,62 — alta.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 100,0% |
| Por inquilino | Rede D'Or 16,0% · Smurfit Westrock 24,3% · TWBR/Drinstats 19,8% · Vacancia Rochaverá 29,1% · Sterna Café 0,8% |
Las cuotas de mercado se negocian con un descuento del 19% sobre el valor patrimonial. El descuento refleja el período de puesta en marcha (ramp-up) de los nuevos alquileres y la salida del IFIX, pero abre un margen relevante para una repriciación en caso de que se materialice la recuperación operativa.
último cierre R$ 64,6 · mínima histórica R$ 41,0 · máxima R$ 99,5 · valor patrimonial por cuota R$ 75,79.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 700.000 · media de 12 meses de R$ 600.000.
Excepcional liquidez reciente (R$ 2,9 millones/día en marzo de 2026, un 425% por encima de la media histórica) impulsada por el contrato de alquiler con Rede D'Or; una posición de R$ 1 millón se liquida en 7 días hábiles. La media histórica es de R$ 556 mil/día (en una ventana de análisis amplia, liquidar R$ 1 millón toma 9 días). La salida del IFIX representa un riesgo para este flujo de no producirse nuevas noticias positivas.
El AIEC11 experimentó una profunda transformación entre 2024 y 2026: pasó de una configuración inicial con dos inquilinos monousuarios (Dow e IBMEC) a un portafolio multiinquilino en ambos inmuebles. El proceso fue traumático —con una caída del 55% en los dividendos en 2025 y una depreciación significativa de las cuotas—, pero la recomposición ya se está materializando con Rede D'Or en el Standard y un pipeline concreto en Rochaverá. Desde la Oferta Pública Inicial (IPO), la cotización de mercado ha bajado un -39%, mientras que el valor patrimonial por cuota se ha valorizado un +30,19%, ampliando el descuento al 19%.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | Inicio de la cotización a R$ 100/cuota, con la adquisición de Rochaverá Torre D y Standard Building por R$ 454,7 millones. |
| MATURIDADE | Periodo de pleno funcionamiento con Dow e IBMEC. La distribución por cuota (DPU) anual subió de R$ 7,07 (2021) a R$ 9,83 (2022) y R$ 9,17 (2023). |
| RUPTURA | IBMEC notifica la rescisión anticipada del contrato del Standard (multa de R$ 2,62/cuota). Inicio del ciclo de reposicionamiento. |
| DISTRATOS EM CASCATA | Salida de Dow de Rochaverá (enero de 2025); resolución de contrato de Seven (agosto de 2025) con una multa de R$ 18,3 millones (R$ 3,80/cuota). La vacancia asciende al 49%. |
| REAVALIAÇÃO PATRIMONIAL | Reevaluación negativa de los inmuebles al cierre de 2025 y salida efectiva de IBMEC del Standard. El patrimonio neto cae a R$ 369,5 millones. |
| INFLEXÃO 1 | Nuevo contrato de alquiler con TWBR/Drinstats en Rochaverá (3.804 m², 26%) eleva la ocupación al 62%. Salida del IFIX en el mismo mes. |
| LOCAÇÃO REDE D'OR | El edificio Standard Building está 100% alquilado a Rede D'Or (AAA) durante 60 meses, con un cap rate del 13,3% sobre el valor patrimonial. |
| ATUAL | Fondo a R$ 61,78 con P/VP de 0,81. Pipeline de 126 mil m² en prospección para los 5.605 m² vacíos de Rochaverá. |