Segmento: Papel - Híbrido / Recebíveis · Cotización R$ 4,64 · P/VP 0,553 · VP/cuota R$ 8,39 · Patrimonio R$ 174 Mi · 23.009 partícipes
El ARRI11 (Open K Ativos e Recebíveis Imobiliários FII) es un fondo inmobiliario del segmento Papel - Híbrido / Recebíveis.
Recauda fondos de los cuotapartistas y los presta a constructoras y urbanizadoras en 8 estados mediante contratos inmobiliarios, y distribuye mensualmente los intereses como renta exenta de impuesto a la renta. Atención: dos préstamos relevantes vencieron en 2026 y aún no han sido cancelados, con riesgo de pérdida sobre estas posiciones.
Esta página reúne el retrato factual del ARRI11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Open Capital Gestão de Ativos (Open Kapital).
La Open Capital (Open Kapital) es una gestora especializada en crédito inmobiliario high yield. El ARRI11 se constituyó en noviembre de 2018 como Átrio REIT por REIT Gestão de Ativos, pasando por una reestructuración bajo la norma CVM 175 en diciembre de 2023, momento en el que fue renombrado como Open K. Administrador: Oliveira Trust DTVM. Auditor: PwC (opinión limpia en 2025; la salvedad de 2024 fue resuelta). La gestora modernizó los sistemas y anticipó la publicación de los informes de gestión a partir de septiembre de 2025. En marzo de 2026, el gestor proyecta la tasa Selic en el 11% en diciembre de 2026. La rentabilidad acumulada de ~80% desde el IPO supera al CDI en el periodo —sin embargo, el recorte del DPU de marzo de 2026 y la posición en AROK FII (mismo grupo) mantienen la calificación en regular.Ver el análisis de la gestora Open Capital Gestão de Ativos (Open Kapital) →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| cri-raposo | — | 7,6% | — |
| cri-raposo-ii | — | 7,0% | — |
| cri-itaborai | — | 7,0% | — |
| cri-sante | — | 6,6% | — |
| cri-nave-i | — | 6,6% | — |
| cri-pro-lotes-ii | — | 6,5% | — |
| cri-five-senses-sr | — | 6,1% | — |
| cri-rio-branco | — | 5,5% | — |
| cri-socicam | — | 4,7% | — |
| cri-quartier-i | — | 3,9% | — |
| cri-indt | — | 3,8% | — |
| cri-hvl | — | 3,0% | — |
| cri-copagril | — | 2,5% | — |
| cri-delta-park | — | 2,3% | — |
| cri-pro-lotes | — | 2,2% | — |
| cri-nave-ii | — | 1,7% | — |
| cri-ipatinga | — | 1,2% | — |
| cri-rio-branco-ii | — | 1,1% | — |
| cri-five-senses-sub | — | 1,1% | — |
| cri-rni | — | 0,3% | — |
| AROK FII (Ativos de Renda Multiestratégia Open Kapital) | — | 11,4% | — |
| Diamante FIDC Classe Única Fechada | — | 3,4% | — |
| RECD11 | — | 1,2% | — |
| PSEC11 (Pátria Securities) | — | 0,6% | — |
| ALZC11 | — | 0,6% | — |
| LIFE11 | — | 0,3% | — |
| Otros (EDGA11 y similares) | — | 0,0% | — |
| Caja / Renta Fija | — | 2,7% | — |
HHI 0,0591 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | MG 36,3% · BA 29,7% · PR 13,1% · AM 8,9% · TO 4,7% · SC 2,8% |
| Por indexador | IPCA+ 80,5% · CDI+ 19,5% |
Cuota negociada a R$ 4,84 (01/06/2026, mínimo histórico) frente a un valor patrimonial de R$ 8,43 (abr/2026), lo que representa un descuento del 43%. El descuento refleja: DPU estabilizada en R$ 0,07 (3 meses), posición opaca en AROK FII (11,4% del patrimonio neto), historial de morosidad de Ipatinga, CRI Raposo vencidos sin liquidación y una tasa Selic en el 14,5%.
último cierre R$ 4,64 · mínima histórica R$ 4,84 · máxima R$ 11,27 · valor patrimonial por cuota R$ 8,39.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 415.816 · media de 12 meses de R$ 235.485.
Liquidez baja a media. Una posición de R$ 100 mil toma ~1,2 días hábiles en liquidarse sin mover el precio; R$ 1 millón toma ~12 días. El reciente aumento de volumen (mayo de 2026) está vinculado a la presión vendedora posterior al recorte de DPU.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Constitución como Átrio REIT Recebíveis Imobiliários por REIT Gestão de Ativos. |
| IPO | IPO en la B3 como Átrio REIT Recebíveis Imobiliários FII (ARRI11). Registro en la CVM en julio de 2019. |
| INADIMPLÊNCIA | El CRI Ipatinga entra en mora — primer evento de crédito relevante. |
| SPLIT 1:10 | Desdoblamiento de cuotas 1:10 aprobado en consulta formal. |
| VIRA OPEN K | Reestructuración bajo la norma CVM 175. Nombre cambiado a Open K Ativos e Recebíveis Imobiliários FII. |
| 8ª EMISSÃO | 8ª emisión aprobada por R$ 70 millones, pero con una adhesión de tan solo el 13,1%. |
| RESSALVA RESOLVIDA | Los estados financieros de 2024 tuvieron una salvedad de PwC sobre el FIDC Diamante. En 2025, la salvedad fue resuelta — opinión limpia. |
| CORTE DE DPS | Tras 17 meses estables en R$ 0,09, el DPU se redujo a R$ 0,07 — una caída del 22%. |