(Fondo híbrido ladrillo + crédito)
Segmento: Logística / Híbrido (Ladrillo + CRI) · Cotización R$ 7,35 · P/VP 0,8537 · VP/cuota R$ 8,61 · Patrimonio R$ 361 Mi · 5.796 partícipes · 2 activos
El AZPL11 (AZ Quest Panorama Logística FII) es un fondo inmobiliario del segmento Logística / Híbrido (Ladrillo + CRI). (Fondo híbrido ladrillo + crédito)
Propietario de dos naves logísticas en el Gran São Paulo alquiladas a Mercado Libre e Iron Mountain, y de una cartera de crédito inmobiliario; distribuye renta mensual exenta de impuesto a la renta. Tenga en cuenta: el fondo tiene menos de dos años de operación y baja liquidez diaria, lo que dificulta mover posiciones mayores.
Esta página reúne el retrato factual del AZPL11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: AZ Quest Panorama.
A AZ Quest Panorama Ltda (CNPJ 37.783.771/0001-02) es el brazo inmobiliario de AZ Quest, una gestora de activos tradicional del mercado brasileño reconocida por sus fondos de multifactores (multimercado). La línea Panorama también gestiona el AZPE11 (crédito estructurado) y el AZPR11 (híbrido pulverizado), mientras que el AZPL11 representa el pilar logístico y de ladrillo de la firma.
La administración fiduciaria está a cargo del Banco Daycoval S.A. La gestión ha demostrado disciplina en las asignaciones (cartera de crédito mayoritariamente en São Paulo, 80% AAA en las naves) y una elevada transparencia en los informes mensuales. Punto de atención: el historial específico en fondos inmobiliarios brasileños es reciente.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Nave logística Cajamar | Cajamar — SP | 27,6% | 1,0% |
| AZ Quest Panorama Equity FII | — | 34,7% | — |
| FII Urdi Jandira (vehículo de la nave de Jandira) | — | 14,0% | — |
| Cartera de CRIs directos (~18 operaciones) | — | 23,1% | — |
| Caja y Fondos de Renta Fija | — | 0,8% | — |
HHI 0,27 — moderada.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 100,0% |
| Por inquilino | FII AZPE (cartera diversificada de crédito) 34,7% · Mercado Libre 21,8% · Iron Mountain 6,9% · CAOA 5,8% · Premix / World Mix / LogCare (Jandira) 6,9% |
Cotización de R$ 7,62 (1 de junio de 2026) frente al valor patrimonial por cuota de R$ 8,58 (estados financieros al 31 de diciembre de 2025) — descuento del 11% sobre el valor patrimonial. La reevaluación de los activos inmobiliarios en febrero de 2026 aportó un +1,25%, y los spreads de alquiler recientes (+22,4% en Jandira, +20,8% en Cajamar) sugieren que los inmuebles podrían estar subvaluados en el informe de tasación.
último cierre R$ 7,35 · mínima histórica R$ 6,27 · máxima R$ 9,85 · valor patrimonial por cuota R$ 8,61.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 589.000.
La liquidez es el principal factor limitante de la tesis. Un volumen diario de R$ 589 mil admite a inversores personas físicas con tiques de hasta ~R$ 100 mil sin mover el precio. Los fondos institucionales y family offices necesitan armar posiciones mediante VWAP en ventanas de tiempo.
En menos de 2 años, el AZPL11 pasó de un patrimonio neto de R$ 116 millones a R$ 359 millones, triplicando su tamaño mediante 3 emisiones y consolidando una estructura híbrida (naves logísticas + cartera de crédito). La distribución mensual convergió a R$ 0,075/cuota tras la 3ª emisión, reflejando la nueva base de cuotas. La cotización de mercado cayó de R$ 10,00 en la oferta pública inicial (IPO) a R$ 7,70 (-23%), mientras que el valor patrimonial se mantiene en R$ 8,58, abriendo un descuento de P/VP de 0,90 que configura una ventana de entrada.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | Liquidación del fondo el 05/06/2024, con un patrimonio neto inicial de R$ 116,4 millones. La primera asignación se centra en naves logísticas (R$ 43,8 millones) y en la construcción de la cartera de crédito. |
| AQUISIÇÃO CAJAMAR | El fondo estructura la adquisición de la nave de Cajamar (22,5% de participación) con financiación del vendedor (seller's finance), lo que permite asignar parte de los recursos a CRIs y optimizar las distribuciones iniciales. |
| ENCERRAMENTO DO 1º EXERCÍCIO | El fondo cierra 2024 con un patrimonio neto de R$ 177,8 millones, distribuciones estables de R$ 0,09/cuota (rendimiento (yield) de ~11% sobre la cuota de la oferta pública inicial (IPO)) y portfolio 100% ocupado. |
| 3ª EMISSÃO | La 3ª emisión recauda R$ 177,8 millones (23,7 millones de cuotas), elevando el patrimonio neto a ~R$ 352 millones. Una parte se integra mediante dación en pago de cuotas de AZPE (R$ 125 millones), consolidando la estructura híbrida. |
| CONSOLIDAÇÃO | El fondo cierra 2025 con un 100% de ocupación en las naves, un resultado anual de R$ 30,97 millones y un patrimonio neto de R$ 359,9 millones. La comercialización del área restante de Jandira se realizó a precios un 20,8% superiores al contrato anterior. |
| ATUAL | El resultado de abril/2026 superó la distribución gracias al mayor payout positivo en 6 meses (R$ 3,78 millones generados frente a R$ 3,14 millones distribuidos). La caja se duplicó a R$ 6,3 millones. La cartera de crédito creció a R$ 233,7 millones mediante nuevas operaciones compromisadas, con una rentabilidad de CDI+3,10%/IPCA+11,10%, una mejora relevante frente al CDI+2,88%/IPCA+10,87% anterio |