Renombrado a TVRI11 (Tivio Renda Imobiliária) en oct/2023, cuando pasó a ser gestionado activamente por Tivio Capital. CNPJ 14.410.722/0001-29.
Segmento: Ladrillo / Renta urbana + Oficinas · Cotización R$ 96,75 · P/VP 0,9624 · VP/cuota R$ 100,53 · Patrimonio R$ 1,60 Bi · 57.451 partícipes · 58 activos
El BBPO11 (BB Progressivo II FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo / Renta urbana + Oficinas. Renombrado a TVRI11 (Tivio Renda Imobiliária) en oct/2023, cuando pasó a ser gestionado activamente por Tivio Capital. CNPJ 14.410.722/0001-29.
Propietario de agencias, oficinas y sedes del Banco do Brasil repartidas en 14 estados, que distribuye el alquiler de dichos inmuebles como renta mensual. Atención: casi la totalidad de los contratos con el BB vencen en noviembre de 2027, lo que genera incertidumbre sobre los futuros ingresos del fondo.
Esta página reúne el retrato factual del BBPO11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Tivio Capital DTVM S.A..
Tivio Capital es la evolución de BV Asset (ex-Votorantim Asset), la cual experimentó una reestructuración societaria en 2023. Asumió el BBPO11 —un fondo pasivo de 11 años— y entregó en poco más de 2 años: 9 ventas a ~40% por encima del valor patrimonial, R$ 2,96+/cuota de beneficio no recurrente y dos adquisiciones estratégicas (Hortifruti Botafogo y Day Hospital Santo André) con tasas de capitalización (cap rates) de 10,4-10,6% y contratos largos (2035-2037). Una labor técnica sólida. En 2026, obtuvo el 3.er puesto en los Outliers InfoMoney en la categoría de FIIs de Ladrillo. Riesgo: el fondo necesita ejecutar un volumen de reciclaje mucho mayor en los próximos 18 meses, ya que todavía quedan unas 50 agencias del BB en cartera.Cartera en transición: 56 agencias/oficinas del BB + 2 inmuebles nuevos (Hortifruti, Day Hospital). Estrategia de reciclaje activo.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Edificio Sede III - Brasilia | QD. 1, BL.G, LT. 32 - Brasília/DF | — | — |
| CSL São Paulo (3 direcciones) | Av. S. João, 32 / R. Líbero Badaró, 568 / R. S. Bento, 465 - SP | — | — |
| Agencia Belo Horizonte | R. Rio de Janeiro, 750 - BH/MG | — | — |
| CSL Curitiba | Pç. Tiradentes, 410 - Curitiba/PR | — | — |
| Ag. Tamoios BH | R. Tamoios, 731 - BH/MG | — | — |
| CSL Belo Horizonte | R. da Bahia, 2500 - BH/MG | — | — |
| Ag. Belém - Centro | Av. Presidente Vargas, 248 - Belém/PA | — | — |
| CSL Brasília (Goiânia) | Av. Goiás, 980 - QD.14 - Goiânia/GO | — | — |
| Edificio CACEX | R. São Bento, 483 - SP | — | — |
| Ag. Manaus | R. Guilherme Moreira, 315 - Manaus/AM | — | — |
| Ag. Ipiranga-SP | R. Bom Pastor, 153/169 - SP | — | — |
| Ag. Afonso Pena (Campo Grande) | Av. Afonso Pena, 2202 - Campo Grande/MS | — | — |
| Ag. Campos Elíseos | Av. Rio Branco, 1437 - SP | — | — |
| Ag. Praça Rui Barbosa - Bauru | Pç. Rui Barbosa, 1-55 - Bauru/SP | — | — |
| Day Hospital Santo André | Av. Dom Pedro II, 655 - Santo André/SP | — | — |
| Hortifruti Botafogo | R. Prof. Álvaro Rodrigues, 355 - RJ | — | — |
| Ag. Cinelândia (RJ) | Av. 13 de Maio, 13 - RJ | — | — |
| Ag. São José do Rio Preto | R. Voluntários de S.Paulo, 2975 - SJRP/SP | — | — |
| +40 otras agencias/oficinas del BB | Diversas — SP, RJ, RS, SC, PR, MG, GO, DF, CE, AM, MS, MT, PA, SE | — | — |
HHI 0,1156 — Concentración de moderada a alta. El índice HHI de 0,116 refleja la dominancia del Edificio Sede III y 3 CSLs..
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | SP 53,0% · DF 13,5% · RJ 14,4% · MG 14,0% · PR 6,5% · SC 2,9% |
último cierre R$ 96,75 · mínima histórica R$ 78,11 · máxima R$ 171,60 · valor patrimonial por cuota R$ 100,53.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| 2012 | Fondo creado por Votorantim Asset con 64 inmuebles adquiridos al Banco do Brasil. Contrato atípico de 10 años (hasta nov/2022) con un alquiler base de R$ 144 millones/año, indexado por el IPCA. Inicio de la cotización el 30/12/2012. |
| 2013 | El BB aportó R$ 130,9 millones para hacer frente a las mejoras necesarias durante los 10 años de vigencia del contrato. Estructura inicial: alquiler base + ITBI + reserva. |
| 2017 | Distribución mensual estable a lo largo de 2017 (promedio 0,99). Modelo de 'CDB con dirección': alquiler atípico = dividendo previsible. Atrae al inversor conservador. |
| 2020 | La elevada indexación al IPCA durante la pandemia eleva la distribución por cuota (DPU) al máximo histórico de R$ 1,08. El rendimiento por distribución (dividend yield) anualizado en torno al ~12% mantiene el atractivo. |
| 2022 | En nov/2022 expiró la condición de atipicidad. Los 64 contratos se migraron a modalidades típicas con un alquiler renegociado a la baja (un promedio del -8% según el histórico). La distribución por cuota (DPU) cae de R$ 0,98 (2020) a R$ 0,89 (2022). Período de máxima incertidumbre. |
| 2023 | Los cuotapartistas aprueban el paso a la gestión activa. Tivio Capital (ex-BV Asset reestructurada) asume el mandato. Inicio del proceso de reciclaje de la cartera. |
| 2023 | Renombramiento a Tivio Renda Imobiliária y nuevo ticker. Fin de la era del 'fondo del BB'. En nov/2023 se efectúa la primera venta: Ag. Juiz de Fora por R$ 54 millones (59% por encima de la tasación, beneficio de R$ 1,78/cuota). |
| 2024 | En 2024, Tivio ejecuta 5 ventas (Brás, Tijuca, Catedral Sorocaba, Ponta Grossa, Maringá) por un total de R$ 77,6 millones. La distribución por cuota (DPU) sube gradualmente: R$ 0,97 → R$ 0,98, combinando beneficio no recurrente y reajuste por IPCA de los contratos restantes. |
| 2025 | Tivio ejecuta las primeras adquisiciones de la era activa: Hortifruti Botafogo (R$ 25 millones, contrato típico hasta 2035) y Day Hospital Santo André (R$ 21,6 millones a través del FII Bluerock + R$ 35,1 millones de CRI asumido, contrato atípico hasta 2037). Diversifica el sector (salud + minorista) y amplía el plazo medio de vencimiento de los contratos (WAULT). |
| 2026 | Venta de la Ag. Toledo por R$ 13 millones (57% por encima de la tasación, tasa de capitalización ucap rate del 8,4%). La distribución por cuota (DPU) asciende a R$ 1,05. El TVRI11 logra el 3.er puesto en los Outliers InfoMoney 2026 en la categoría de FII de Ladrillo. Validación externa del trabajo de la gestión activa. |
| 2026 | En feb/2026: el BB notifica la rescisión anticipada de SJ Rio Preto, Tamoios y Cinelândia (4,7% de los ingresos). En mar/2026: se suman Praça Rui Barbosa-Bauru y Belém-Centro. El edificio CACEX fue devuelto en ene/26. La vacancia financiera proyectada salta del 2,7% al 19% en feb/2027. |
| 2026 | Venta de la Ag. Florianópolis/SC (Praça XV, 321 — 5.722 m²) por R$ 37,8 millones en 5 cuotas. Contrato con vigencia hasta 2032 (77 meses residuales). Prima del 39,3% sobre la tasación, CAP del 8,2%, resultado no recurrente de R$ 0,07/cuota. Total acumulado de 9 ventas: ≈R$ 200,5 millones desde ago/2023. |