BLMG11 — Bluemacaw FII

Antiguo Bluemacaw Logística FII — renombrado en ene/2026 tras reposicionamiento estratégico (CNPJ 34.081.637/0001-71)

Segmento: Híbrido / Multiestratégia (en transición) · Cotización R$ 30,69 · P/VP 0,6717 · VP/cuota R$ 45,69 · Patrimonio R$ 213 Mi · 12.455 partícipes · 1 activos

Qué es BLMG11

El BLMG11 (Bluemacaw FII) es un fondo inmobiliario del segmento Híbrido / Multiestratégia (en transición). Antiguo Bluemacaw Logística FII — renombrado en ene/2026 tras reposicionamiento estratégico (CNPJ 34.081.637/0001-71)

Fondo que distribuye renta mensual invirtiendo en cuotas de otros fondos inmobiliarios —principalmente naves logísticas a través de Zagros— y en una oficina en Salvador alquilada para la operación de un centro de llamadas. Tenga en cuenta: en octubre de 2027 vence un complemento de renta que sustenta parte del dividendo actual.

Esta página reúne el retrato factual del BLMG11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.

Números del BLMG11 en 2026

Patrimonio neto: R$ 213 Mi
Valor patrimonial por cuota: R$ 45,69
Número de cotistas: 12.455
Activos en cartera: 1
Área bruta locable: 12 mil m² (BM Salvador)
Ocupación: 100,0%

Comisiones

Comisión de gestión: 0,95% a.a.
Comisión de rendimiento: 20% sobre el excedente
Comisión de custodia: 0%

Gestora

Gestión: BlueMacaw Gestora de Recursos.

La gestora BlueMacaw se fundó en 2019 como un desprendimiento de Blackstone, creada por Marcelo Fedak (exdirector de Real Estate de Blackstone para América Latina). En 2020 estableció una alianza estratégica con XP. A pesar de contar con un equipo sénior experimentado, la gestión de BLMG11 enfrentó eventos negativos consecutivos: la rescisión del contrato con Baker Hughes en Jandira (2023), la disolución de la sociedad con Oaktree (2024-2025) y una venta por debajo del potencial. La rotación de activos hacia GGRC11 en sep/2025 frenó finalmente el deterioro, pero la tasa interna de retorno (TIR) desde la oferta pública inicial (IPO) se ubica en -8,4% anual frente al +8,7% que se habría obtenido de mantenerse el patrimonio teórico.

Fundada em: Fev/2019
Patrimonio BLMG: R$ 220 Mi
Rendimiento desde la oferta pública inicial (IPO): -8,4% a.a.

Ver el análisis de la gestora BlueMacaw Gestora de Recursos →

Cartera del BLMG11: en qué invierte el fondo

Cartera auditada al 31/12/2025 (patrimonio neto de R$ 218,6 millones): 80,5% del patrimonio en cuotas de otros FIIs —de forma directa y a través de la sociedad de propósito específico Bluemacaw Portfólio, cuyos activos son en un 99,65% cuotas de FIIs— y un 17,4% en su único inmueble propio, el BM Salvador. Los porcentajes se calculan sobre el patrimonio neto de la fecha de referencia.

Activo	Ubicación	% del PL	Ocupación
Zagros Renda Imobiliária FII	—	43,6%	—
SPE Bluemacaw Portfólio Ltda	—	33,5%	—
Nave logística BM Salvador (Edificio Atento)	Rua do Uruguai, nº 43, Bairro do Uruguai, Salvador/BA	17,4%	1,0%
Onda Invest Multiestratégia FII	—	3,5%	—
Efectivo y aplicaciones de liquidez	—	1,8%	—
Cuentas por cobrar	—	0,4%	—

Concentración y diversificación

HHI 0,334 — alta.

Desglose	Participación
Por estado	Noreste (Salvador/BA) 100,0%
Por inquilino	Atento Brasil S/A (operación para Itaú Unibanco) 100,0%
Por indexador	No divulgado (confidencialidad comercial) 100,0%
Por clase de activo	Cotas de FII (diretas e via SPE) 80,5% · Imóvel próprio 17,4% · Caixa, renda fixa e recebíveis 2,2%

Precio, P/VP y valor patrimonial

último cierre R$ 30,69 · mínima histórica R$ 25,48 · máxima R$ 109,99 · valor patrimonial por cuota R$ 45,69.

Liquidez y negociación

Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 251.841 · media de 12 meses de R$ 382.592.

Liquidez baja. Una posición de R$ 100k toma ~2 días hábiles en liquidarse sin mover el precio; R$ 1M toma ~20 días. Incompatible con cualquier estrategia que exija una salida rápida

Trayectoria del BLMG11

El fondo BLMG11 experimentó 5 años de eventos negativos sucesivos que destruyeron valor para el cuotapartista original. Quien ingresó en la oferta pública inicial (IPO) a R$ 100 y mantiene su posición registra una tasa interna de retorno (TIR) de -8,4% anual. La trayectoria resulta aleccionadora: vacancia (Baker Hughes), asociación desacertada (Oaktree), liquidación forzada de cartera en un mercado débil. Por otro lado, el fondo cuenta hoy con un balance saneado (sin apalancamiento), una distribución por cuota (DPU) estabilizada en R$ 0,40 por cuota y un programa de recompra acretivo. Atención: la tesis actual es incipiente —el mandato es genérico ('multiestratégia') y el inversor apuesta por la capacidad del gestor para reciclar capital con una atractiva tasa de capitalización (cap rate) en los próximos trimestres.

Período	Qué pasó
IPO	Lanzamiento como FII de logística con una captación de R$ 190 millones a R$ 100 por cuota.
EXPANSÃO	Crecimiento de la cartera a través de nuevas emisiones y adquisiciones logísticas.
PARCERIA OAKTREE	Asociación estratégica con Oaktree en 3 activos principales.
CHOQUE BAKER HUGHES	El inquilino de Jandira anuncia la rescisión anticipada del contrato.
REESTRUTURAÇÃO	Ventas de activos, amortizaciones extraordinarias y caída de la distribución por cuota (DPU).
DESINVESTIMENTOS	Fin del ciclo logístico: amortización del certificado de créditos inmobiliarios (CRI) y venta de los activos remanentes.
REPOSICIONAMENTO	Cambio de nombre, nuevo mandato multiestratégia y programa de recompra.