(ex-Bluemacaw Office Fund II — VBI Office Fund II FII)
Segmento: Oficinas (Edificios de Oficinas) — Monoactivo de plazo determinado · Cotización R$ 92,63 · P/VP 0,9416 · VP/cuota R$ 98,37 · Patrimonio R$ 97,9 Mi · 269 partícipes · 1 activos
El BLMO11 (VBI Office Fund II FII) es un fondo inmobiliario del segmento Oficinas (Edificios de Oficinas) — Monoactivo de plazo determinado. (ex-Bluemacaw Office Fund II — VBI Office Fund II FII)
Fondo con 13 conjuntos en el CENU Torre Oeste (Berrini/SP) y vencimiento programado para dic/2027 — toda la tesis depende de la venta del inmueble dentro del plazo previsto. Atención: dividendo recortado a R$ 0,35 por cuota en jul/26 (~4,7% de DY), por debajo del suelo pesimista estimado; el resultado recurrente no sostiene el nivel anterior.
Esta página reúne el retrato factual del BLMO11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Pátria Investimentos (VBI Real Estate).
El Pátria Investimentos es la mayor gestora independiente de FIIs de Brasil tras consolidar la adquisición de VBI Real Estate (concluida en 2024). Su plataforma de Real Estate, liderada por Rodrigo Abbud, suma aproximadamente 1 millón de cuotapartistas y más de R$ 38 mil millones en activos inmobiliarios, con productos de referencia como HGLG11, HGRU11 y PVBI11. La gestión (Pátria – VBI Asset Management Ltda.) cuenta con competencia técnica, comunicación transparente y divulgación de reevaluaciones no recurrentes.
El punto de atención no es la calidad de la gestora, sino el tamaño y el mandato del fondo: con un patrimonio neto de R$ 98 millones, el BLMO11 es un activo pequeño dentro de la cartera del grupo, lo que podría implicar una menor prioridad estratégica en comparación con los principales fondos de la casa. La administración y la tenencia de registros están a cargo de BRL Trust DTVM (Apex Group), mientras que la auditoría recae sobre Grant Thornton. El fondo es de gestión definida (sin reciclaje de activos) y su objetivo declarado es vender el único inmueble dentro de su plazo de duración.
Ver el análisis de la gestora Pátria Investimentos (VBI Real Estate) →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| CENU Torre Oeste — Centro Empresarial Nações Unidas | Av. das Nações Unidas, región de Berrini, São Paulo/SP | — | 0,923% |
HHI 1,0 — máxima (monoactivo).
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por inquilino | Petlove 48,0% · Orizon 18,0% · Care Plus 18,0% · Cavaletti 9,0% · Best Life (EP&A) 8,0% |
Cotización de R$ 83,54 (01/06/2026) frente al valor patrimonial por cuota de R$ 98,84 (mar/2026). Descuento de ~15% — en línea con el segmento de oficinas, levemente por encima del IFIX-Office (0,80x). El descuento refleja: (i) concentración en un solo activo; (ii) plazo determinado hasta dic/2027; (iii) vacancia del 7,7%; (iv) liquidez casi nula; (v) revalorización negativa reciente.
último cierre R$ 92,63 · mínima histórica R$ 66,09 · máxima R$ 95,00 · valor patrimonial por cuota R$ 98,37.
Con un ADTV de apenas R$ 0,8 mil/día, liquidar una posición de R$ 100 mil sin mover el precio (límite del 20% del ADTV/día) llevaría cientos de ruedas — en la práctica, inviable. Incluso las posiciones de R$ 10-20 mil exigen paciencia y probablemente una concesión en el precio. El fondo es apropiado únicamente para tickets muy pequeños o para quienes aceptan quedarse atrapados hasta la liquidación.
El BLMO11 fue creado en dic/2019 bajo la gestión de Bluemacaw como fondo de plazo determinado para la adquisición de edificios de oficinas, pasando posteriormente a manos de VBI Real Estate (2023) y de Pátria (2024). Tras concentrar el 100% de su patrimonio en un único activo (CENU Torre Oeste), el fondo prorrogó su plazo de 4 a 8 años en dic/2023 y realizó un desdoblamiento de 1:262 con el fin de mejorar su liquidez. Desde su IPO, la variación acumulada de la cuota ajustada por distribuciones ha sido de apenas un +11,3% (≈1,8% anual), muy por debajo del IFIX (+62,5%, 8,4% anual) y del CDI bruto (+78,8%).
El panorama reciente es adverso: reevaluación negativa del 5,8% en dic/25 que generó pérdidas en el ejercicio, vacancia del 7,7% abierta en mar/26 y una liquidez casi nula. La tesis se resume en un único desenlace: la venta del inmueble por parte de la gestora antes de dic/2027, a un precio que justifique el descuento patrimonial actual.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | Fondo constituido el 27/12/2019 bajo la gestión de Bluemacaw, concebido como un FII de oficinas de plazo determinado. Su primera emisión captó ~R$ 67,0 millones y adquirió conjuntos de la Torre Oeste del CENU. |
| EXPANSÃO | 2.ª emisión de ~R$ 67,0 millones adicionales. Las nuevas adquisiciones en la misma Torre Oeste consolidan la cartera en 13 conjuntos, con una superficie bruta locativa (ABL) total de 7.983 m². |
| CAMBIO DE GESTIÓN (Bluemacaw → VBI) | VBI Real Estate asume la gestión del fondo (anteriormente a cargo de Bluemacaw). La denominación pasa a ser VBI Office Fund II FII, manteniendo el ticker BLMO11. La comisión de administración se reduce del 1,25% al 1,00% anual. |
| PRORROGAÇÃO + DESDOBRAMENTO | Una modificación del reglamento amplía el plazo de 4 a 8 años (nuevo vencimiento en dic/2027) y aprueba un desdoblamiento de cuotas de 1:262 el 22/12/23 para mejorar la liquidez. |
| INTEGRAÇÃO PÁTRIA | Pátria concluye la adquisición del 100% de VBI Real Estate, consolidando la mayor gestora independiente de FIIs de Brasil. El BLMO11 pasa a ser gestionado por Pátria – VBI Asset Management. |
| REAVALIAÇÃO -5,8% | Binswanger reevalúa la Torre Oeste registrando una devaluación del 5,8%, de R$ 99,9 millones a R$ 94,1 millones. El ajuste a valor razonable de -R$ 5,98 millones sitúa al fondo en una pérdida neta de R$ 272 mil en el ejercicio 2025 (beneficio por cuota de -R$ 0,27, frente a +R$ 5,78 en 2024). |
| VACANCIA (salida de Nelson Wilians) | El inquilino Nelson Wilians, que había notificado su rescisión en dic/25, desocupa el conjunto. La vacancia física pasa del 0,0% al 7,7% (la financiera llega al 9,0%). La caja del mes no se vio afectada, ya que el inquilino abonó el alquiler y la multa por rescisión (ingreso extraordinario de R$ 0,04 por cuota). |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | El fondo opera con una ocupación del 92,3%. Cuota a R$ 83,54 (01/06/2026), P/VP de 0,85, distribución mantenida en R$ 0,53 por cuota (pago el 15/06/2026). Foco de la gestión: ocupar el conjunto vacante e identificar una ventana de venta del activo dentro de los ~19 meses restantes. |