(Bresco Investimentos e Gestão Ltda. — CNPJ 20.748.515/0001-81)
Segmento: Logística (Ladrillo High-Grade — 71% last mile / 13 de 14 inmuebles A+) · Cotización R$ 111,84 · P/VP 0,9736 · VP/cuota R$ 114,87 · Patrimonio R$ 2,07 Bi · 138.623 partícipes · 14 activos
El BRCO11 (Bresco Logística FII) es un fondo inmobiliario del segmento Logística (Ladrillo High-Grade — 71% last mile / 13 de 14 inmuebles A+). (Bresco Investimentos e Gestão Ltda. — CNPJ 20.748.515/0001-81)
Es dueño de 14 naves logísticas de alto estándar en siete estados, muchas de ellas cerca de São Paulo, alquiladas a grandes empresas como Mercado Livre, Natura y Heineken, que pagan alquileres distribuidos como rentas exentas. Atención: el contrato del mayor inquilino, en Bahia, sigue en proceso de renovación abierto.
Esta página reúne el retrato factual del BRCO11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Bresco Investimentos e Gestão Ltda..
Bresco Investimentos e Gestão es una gestora independiente especializada exclusivamente en el segmento logístico e industrial, con una actuación activa e integrada en el arrendamiento, el desarrollo y la gestión patrimonial. El fondo posee una participación del 100% en todas las propiedades, lo que indica un alineamiento con los cuotapartistas y una madurez operativa.
Su historial posterior a la OPI incluye una rentabilidad total del 104,1% frente al 34,1% del IFIX, la desinversión lucrativa del inmueble Bresco São Paulo (GPA CD06) por R$ 325 millones en 2023 y la adquisición reciente de Bresco Viracopos (7 activos estabilizados) y Bresco Simões Filho a través de la 6.ª emisión. La contratación de S&P Ratings (brAA+) para la calificación crediticia del fondo y de los CRI refuerza su gobernanza institucional.
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Cartera logística prémium en 7 estados, 71% last mile, 13 de 14 inmuebles A+ (SiiLA), 76% Investment Grade. Vacancia del 5,9% (Canoas ~27% + Resende 100% + Mall Viracopos 14,4%) en ago/26. G1 Viracopos con 1,0 año remanescente (vence en ~jun/2027).
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Bresco Osasco | Rua Henry Ford, 803 — Osasco/SP | 100,0% | 1,0% |
| GPA CD04 São Paulo | Estrada Turística do Jaraguá, 50 — São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Whirlpool São Paulo | Rua Olympia Semeraro, 381 — São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Bresco Embu | Av. Helio Ossamu Daikuara, 1135 — Embu das Artes/SP | 100,0% | 1,0% |
| Bresco Itupeva | Rod. D. Gabriel Paulino B. C., 1606 — Itupeva/SP | 100,0% | 1,0% |
| HUB Natura Itupeva | Rod. D. Gabriel Paulino B. C., 1606 — Itupeva/SP | 100,0% | 1,0% |
| Bresco Contagem | Av. Wilson Tavares Ribeiro, 1651 — Contagem/MG | 100,0% | 1,0% |
| Bresco Resende | Acceso Autopista Pres. Dutra, km 298 — Resende/RJ | 100,0% | 0,0% |
| BRF Londrina | R. Eugênia S. Rosário, 2800 — Londrina/PR | 100,0% | 1,0% |
| Bresco Canoas | Avenida Tabai (BR 386), 1200 — Canoas/RS | 100,0% | 0,728% |
| Bresco Bahia | Estrada da Telha, 483 — Lauro de Freitas/BA | 100,0% | 1,0% |
| Bresco Simões Filho | Via de Acesso II da BR 324 — Simões Filho/BA | 100,0% | 1,0% |
| Natura Murici | Acceso BR-104 — Murici/AL | 100,0% | 1,0% |
| Bresco Viracopos (complejo con 7 inmuebles: G1, Flex, Azul, E1, E2, Hotel Ramada, Mall) | Rua Sergio Fernandes Borges Soares, 1.000 — Campinas/SP | 100,0% | 0,978% |
HHI 0,082 — moderada.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 77,0% · Nordeste 14,0% · Sul 10,0% |
| Por inquilino | Natura (Murici + HUB Itupeva) 14,0% · Whirlpool 11,0% · BRF (Londrina) 9,0% · GPA (CD04 + Mall Viracopos) 7,0% · Mercado Livre (Bahia) 7,0% · Magazine Luiza 6,0% |
| Por indexador | IPCA 98,0% · IGPM 2,0% |
Cotización con leve descuento frente al valor patrimonial (R$ 113,13 frente a R$ 115,70). Margen de seguridad razonable para un fondo logístico A+. El valor patrimonial por cuota retrocedió a R$ 115,7 en may/26 (desde R$ 116,02 en abr/26).
último cierre R$ 111,84 · mínima histórica R$ 81,0 · máxima R$ 122,0 · valor patrimonial por cuota R$ 114,87.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 6.200.000 · media de 12 meses de R$ 7.000.000.
Buena liquidez para el segmento logístico — un promedio de R$ 6,2 millones/día en may/26 (descendió desde R$ 8,9 millones/día en abr/26). Presencia del 100% en las sesiones bursátiles. Una posición de R$ 1 millón se liquida en ~2 horas de negociación bursátil sin alterar el precio. Adecuada para estrategias de mediano a largo plazo.
En poco más de 6 años de vida pública (y 10 años desde su constitución), el BRCO11 se ha consolidado como referencia en el segmento logístico de la B3 (la bolsa brasileña). Desde la salida a bolsa a R$ 100/cuota en dic/2019 hasta la cotización actual de R$ 116,18, la rentabilidad total (precio + dividendos) alcanzó un +104,1%, más del triple del +34,1% del IFIX (el índice brasileño de fondos inmobiliarios) en el mismo periodo. La base de cuotapartistas creció 18 veces (de ~7 mil a 133 mil) y el patrimonio neto pasó de R$ 1,20 mil millones a R$ 2,10 mil millones. El ciclo 2024-2025 estuvo marcado por un intenso reciclaje de la cartera de inquilinos, que culminó en la 6ª emisión con la cual se incorporó el complejo Bresco Viracopos, un catalizador de crecimiento para los próximos años.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| PRÉ-IPO | Fondo constituido el 13/07/2016 como vehículo privado de Inversores Originales (actualmente 11% de la base). Construcción del portafolio inicial: Bresco Bahia, Whirlpool, Natura Itupeva, BRF Londrina. El patrimonio neto creció de R$ 256 millones (dic/2016) a R$ 1,20 mil millones (dic/2019, pre-IPO). |
| IPO | Salida a bolsa (IPO) a R$ 100/cuota en medio del auge logístico de la pospandemia (ene/2020 en adelante). El fondo ingresa a la B3 (la bolsa brasileña) con el portafolio maduro de Bresco, 100% en participación directa y sin uso de RMG (garantía de renta mínima). |
| EXPANSÃO E PRIMEIRO CICLO | Adquisición del Bresco Bahia (Lauro de Freitas, Mercado Livre) e inicio de las operaciones estabilizadas en Londrina (built-to-suit de BRF). La distribución por cuota (DPU) sube de R$ 0,55 (2020) a R$ 0,65-0,70 (2022). El patrimonio neto alcanza R$ 1,80 mil millones. |
| DESINVESTIMENTO RECORD | Venta del inmueble Bresco São Paulo (CD06 de GPA) a JBS por R$ 325 millones, con cobro en 48 cuotas mensuales ajustadas por el CDI (la tasa interbancaria de referencia de Brasil). Cesión del 37% de los créditos vía CRI (certificado brasileño de créditos inmobiliarios) en oct/2023. Ingreso inmobiliario impactado positivamente desde jul/2023 con cuotas de R$ 2,5 millones/mes. |
| AQUISIÇÕES BTS | Incorporación de los inmuebles Bresco Osasco y Natura Murici mediante la disolución de las sociedades de propósito específico (Bres Henry Ford y Bresco Murici). Contrato atípico con Natura extendido hasta 2039 en abr/25; ahora cuenta con 13,3 años remanentes. |
| RECICLAGEM ATIVA | Ciclo intenso de rescisiones anticipadas (Americanas en Contagem, FM Logistic en Canoas, MRO en Embu, WestRock en Itupeva, Cainiao en Osasco). Reposición con Correios (Contagem jul/25), M. Dias Branco (Canoas sep/25), Reckitt (Itupeva may+nov/25) y Nubank (Flex Viracopos dic/25). La vacancia flutuó entre 3,8% y 8,3% en el año. Contratación de S&P Ratings (brAA+) en oct/25. |
| 6ª EMISSÃO TRANSFORMACIONAL | Adquisición de Bresco Viracopos (7 inmuebles estabilizados, 88,4 mil m²) y Bresco Simões Filho (26,5 mil m²) mediante acto único de la administradora. La ABL (superficie bruta locativa) total asciende a 591 mil m² (+25%). Un CRI (certificado brasileño de créditos inmobiliarios) de R$ 247 millones (IPCA+8,1%, 60 meses) financia la operación. El patrimonio neto pasa a R$ 2,10 mil millones. |
| ATUAL | Cotización a R$ 116,55 (P/VP 1,00), rendimiento por distribución (dividend yield) anualizado de 9,3%, 137 mil cuotapartistas. Distribución por cuota (DPU) de jun/26: R$ 0,95 (pago el 12/06/2026). Embu totalmente alquilado a Expresso 3300 (hecho relevante del 26/05/2026, 3 años); la vacancia física se redujo del 11% al 6,2% (Canoas 53% + Resende 100% remanentes). Suno contratada como nueva formador |