BC Fund — uno de los primeros y mayores FIIs (fondos inmobiliarios brasileños cotizados) institucionales de edificios de oficinas de Brasil (CNPJ 08.924.783/0001-01)
Segmento: Oficinas (Edificios de Oficinas) · Cotización R$ 39,19 · P/VP 0,4838 · VP/cuota R$ 81,01 · Patrimonio R$ 2,16 Bi · 110.207 partícipes · 9 activos
El BRCR11 (BTG Pactual Corporate Office Fund) es un fondo inmobiliario del segmento Oficinas (Edificios de Oficinas). BC Fund — uno de los primeros y mayores FIIs (fondos inmobiliarios brasileños cotizados) institucionales de edificios de oficinas de Brasil (CNPJ 08.924.783/0001-01)
Propietario de nueve edificios de alto estándar en São Paulo y Río de Janeiro, alquilados a grandes empresas como Samsung, Petrobras y Sanofi. Este fondo gestionado por BTG Pactual distribuye los alquileres mensualmente como rentas exentas de impuesto a la renta. Debe tenerse en cuenta que Petrobras podría desocupar uno de los edificios entre 2027 y 2028, lo que reduciría una parte de los rendimientos.
Esta página reúne el retrato factual del BRCR11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: BTG Pactual Gestora de Recursos.
El BC Fund es administrado por BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM y gestionado por BTG Pactual Gestora de Recursos, la división de gestión del mayor banco de inversión de América Latina. Constituido en junio de 2007, es uno de los FIIs más antiguos y de mayor tamaño del país, con un historial de gestión activa, reciclaje disciplinado de cartera y costes competitivos.
Rendimiento reciente: alquiler neto de más de 15 mil m² en 2025; reducción del diferencial (spread) de la deuda en 160 puntos básicos en 2025; período de carencia negociado en la Torre Almirante (abr/2026); reciclaje con amortización del CENESP (abr/2024); refinanciación de la deuda de Diamond por 24 meses adicionales. La comisión de gestión cuenta con un descuento del 27% sobre el 1,50% nominal vigente desde feb/2016, lo que da como resultado una comisión efectiva del 1,10%, un nivel bajo para un fondo institucional de este tamaño.
Ver el análisis de la gestora BTG Pactual Gestora de Recursos →
9 edificios de oficinas AAA en São Paulo y Río de Janeiro, 144,7 mil m² de superficie bruta locativa (ABL), vacancia financiera del 8,8% / física del 11,1% (abr/2026)
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Edificio CEO Office | Av. Pres. Vargas, 4001 — Cidade Nova, Río de Janeiro/RJ | 27,0% | 1,0% |
| Diamond Tower | Av. Chucri Zaidan — Vila Cordeiro, São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Eldorado Business Tower | Av. Pres. Juscelino Kubitschek — Pinheiros, São Paulo/SP | 34,0% | 0,954% |
| EZ Towers - Torre B | Av. Magalhães de Castro — Vila São Francisco, São Paulo/SP | 16,0% | 0,818% |
| Edificio Montreal | Centro de Río de Janeiro, Río de Janeiro/RJ | 100,0% | 1,0% |
| Edificio MV9 | Av. Marechal Câmara — Centro, Río de Janeiro/RJ | 100,0% | 0,818% |
| Edificio Senado | Av. Pres. Vargas — Centro, Río de Janeiro/RJ | 20,0% | 1,0% |
| Edificio Sucupira | São Paulo/SP | 21,0% | 0,9% |
| Torre Almirante | Centro, Río de Janeiro/RJ | 60,0% | 0,562% |
HHI 0,1824 — moderada.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste-SP 41,0% · Sudeste-RJ 59,0% |
| Por inquilino | Petrobras 18,0% · Samsung 8,0% · Amil/UnitedHealth 6,0% · Cargill 5,0% · INPI 5,0% · Sanofi 3,0% |
| Por indexador | IPCA 84,0% · IGP-M 16,0% |
El BRCR11 cotiza con un descuento del 45% sobre su valor patrimonial tras la revalorización semestral de may/2026: el VP por cuota descendió de R$ 85,65 a R$ 79,15 (-7,6%). Las tasaciones de mayo revisaron a la baja los inmuebles de la cartera, reflejando el ajuste del mercado de oficinas. La cotización implica R$ 9.234/m² frente a una tasación revisada de ~R$ 14.600/m².
último cierre R$ 39,19 · valor patrimonial por cuota R$ 81,01.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 2.333.704 · media de 12 meses de R$ 1.832.166.
Alta liquidez: volumen medio diario negociado (ADTV) de R$ 2.334 mil/día. Una posición de R$ 1 millón toma ~2,1 días hábiles en liquidarse sin alterar el precio. Excelente para un fondo inmobiliario de oficinas institucionales
Casi 19 años bajo la gestión de BTG Pactual. El BC Fund nació como vehículo institucional de oficinas y atravesó ciclos de expansión (2019-2021, con adquisiciones del Diamond/Torre Almirante), retrocedió en el choque del COVID y el alza de tasas (2021-2022), se recicló a través del CENESP en 2024 y en 2025-26 redujo el costo de su deuda y absorbió vacancia. La combinación actual de cuota de valor profundo (deep value), el ciclo de recortes de la tasa Selic (la tasa de política monetaria de Brasil) y una cartera AAA institucional es el escenario más favorable de los últimos 5 años para una ventana de entrada, aun con el riesgo residual de la Torre Almirante.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Constituido por BTG Pactual como uno de los primeros fondos inmobiliarios brasileños (FII) institucionales de oficinas corporativas de Brasil. |
| IPO NA B3 | La cotización de las cuotas en bolsa marca el inicio de la era institucional, siendo la primera opción líquida para que los inversores particulares accedieran a oficinas corporativas de categoría AAA. |
| CONSOLIDAÇÃO | Adquisiciones de CEO Office, MV9 y Senado (feb/2019). Incorporación del FII Prime Portfolio con Petrobras como inquilino ancla. |
| EXPANSÃO PORTFÓLIO | Adquisiciones de Sucupira (nov/2019), Diamond Tower (jul/2020), EZ Towers-B (oct/2020) y Torre Almirante (dic/2021). La superficie bruta locativa (ABL) del portafolio llega a 144,7 mil m². |
| CHOQUE COVID + JUROS ALTOS | La pandemia comprime la demanda de oficinas; la tasa Selic sube agresivamente en 2022 y deprime a los fondos inmobiliarios de ladrillo. El valor patrimonial por cuota se sostiene por encima de R$ 100, pero el precio de mercado se desacopla. |
| RECICLAGEM CENESP | Amortización parcial del BRCR11 mediante la entrega de cuotas del FII CENESP a los cuotapartistas. Reciclaje relevante del portafolio. |
| REDUÇÃO DE SPREAD DA DÍVIDA | Rollover de la deuda de Diamond Tower por otros 24 meses con una REDUCCIÓN del spread de CDI+3,50% a CDI+1,90% , lo que representa un ahorro de 160 puntos básicos. |
| ABSORÇÃO + CICLO DE CORTES | Alquileres relevantes (Wilson Sons en Torre Almirante; Eldorado a más de R$ 220/m²; EZ Towers); inicio del ciclo de recortes de la tasa Selic en mar/2026 (de 14,75% a 14,50%). |
| ATUAL | El fondo cotiza a R$ 45,20 (P/VP de 0,53) con un rendimiento por distribución (dividend yield) de 10,9% y una distribución estable de R$ 0,41 por cuota. Catalizadores: caída de la tasa Selic + absorción continua + portafolio AAA con descuento. |