(ex-FEXC11; incorporó BTCR11 en nov/2022 — gestión BTG Pactual)
Segmento: Papel (CRI) — Híbrido IPCA+ predominante · Cotización R$ 9,0 · P/VP 0,892 · VP/cuota R$ 10,09 · Patrimonio R$ 1,00 Bi · 214.866 partícipes · 31 activos
El BTCI11 (BTG Pactual Crédito Imobiliário - Fundo de CRI - FII Responsabilidad Limitada) es un fondo inmobiliario del segmento Papel (CRI) — Híbrido IPCA+ predominante. (ex-FEXC11; incorporó BTCR11 en nov/2022 — gestión BTG Pactual)
Presta dinero al mercado inmobiliario a través de títulos de deuda y traslada los intereses corregidos por la inflación todos los meses.
Esta página reúne el retrato factual del BTCI11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: BTG Pactual Gestora de Recursos.
BTG Pactual Gestora de Recursos es la división de gestión de activos del mayor banco de inversión de América Latina, con activos bajo gestión superiores a R$ 800 mil millones. En el segmento de FII, gestiona una de las carteras más completas del mercado: papel (BTCI11, BTYU11, BTHF11, BTCR11 incorporado), ladrillo logístico (BTLG11), renta urbana (BNFS11), fondos de fondos (FoF) y estructurados. Cuenta con una plataforma con un equipo dedicado a la originación, el análisis de crédito y el seguimiento de CRI.
El BTCI11 se beneficia de la infraestructura integral de BTG en análisis de crédito, con control de exposición por institución y evaluación previa por parte del equipo de riesgo para todas las inversiones tácticas. Contrapunto: la coexistencia de múltiples FII de papel de la misma casa (BTCI, BTYU, BTHF) genera un conflicto potencial de asignación entre los mandatos y exige vigilar la independencia en la toma de decisiones: el 7,6% del PN del BTCI11 está invertido en cuotas de BTYU11 y BTHF11.
Ver el análisis de la gestora BTG Pactual Gestora de Recursos →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| cri-mrv-flex | — | 5,7% | — |
| cri-casa-shopping | — | 5,7% | — |
| cri-direcional-carteira | — | 5,0% | — |
| cri-airplane-s1 | — | 4,7% | — |
| cri-xplg | — | 4,7% | — |
| cri-emergent-cold | — | 4,4% | — |
| cri-airplane-s2 | — | 4,4% | — |
| cri-cd-rp-btlg | — | 3,5% | — |
| cri-dialogo | — | 3,5% | — |
| cri-gpa-ii | — | 2,9% | — |
| cri-conx | — | 2,5% | — |
| cri-jsl-s1 | — | 1,8% | — |
| cri-jsl-s2 | — | 1,8% | — |
| cri-socicam | — | 1,7% | — |
| cri-airport-town | — | 1,7% | — |
| cri-hbr | — | 1,6% | — |
| cri-carvalho-hosken | — | 1,5% | — |
| cri-superfrio | — | 1,4% | — |
| cri-gpa-i | — | 1,4% | — |
| cri-souza-cruz-s1 | — | 1,2% | — |
| cri-souza-cruz-s2 | — | 1,2% | — |
| cri-rede-duque-s1 | — | 1,1% | — |
| cri-rede-duque-s2 | — | 1,1% | — |
| cri-bossa-nova | — | 1,0% | — |
| cri-le-biscuit | — | 0,9% | — |
| cri-you-corp-s1 | — | 0,4% | — |
| cri-bb-mapfre | — | 0,3% | — |
| cri-residencial-bs | — | 0,1% | — |
| cri-visc | — | 3,8% | — |
| cri-gen-shoppings | — | 3,5% | — |
| cri-bem-brasil | — | 1,4% | — |
| cri-republica-libano | — | 0,4% | — |
| cri-helbor-2 | — | 0,1% | — |
| cri-gpa-iii | — | 0,0% | — |
| FII BTG Pactual Yield | — | 6,9% | — |
| FII Kinea Índices de Preços | — | 2,7% | — |
| FII XP Crédito Imobiliário | — | 2,1% | — |
| FII Valora CRI IPCA | — | 1,1% | — |
| FII Helia Recebíveis | — | 1,0% | — |
| FII BTG Pactual Hedge Fund | — | 0,7% | — |
HHI 0,0389 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por indexador | IPCA+ 96,1% · CDI+ 2,6% · IGPM 1,3% |
Descuento patrimonial del 9% en relación con el valor patrimonial de R$ 10,16 (cuota patrimonial de abr/26). Históricamente, los FIIs de papel de BTG cotizan entre 0,90 y 1,00x; el nivel actual se encuentra cerca del suelo de su historial reciente.
último cierre R$ 9,0 · mínima histórica R$ 7,45 · máxima R$ 11,2 · valor patrimonial por cuota R$ 10,09.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 2.400.000 · media de 12 meses de R$ 2.700.000.
Liquidez media. Una posición de R$ 500 mil se liquida en ~1 día hábil; R$ 1 millón en ~2 días. Adecuada para el inversor minorista en posiciones de tamaño medio; los inversores institucionales con más de R$ 5 millones deben fraccionarla.
El BTCI11 completa en 2026 sus 18 años de operación como uno de los FIIs de papel más longevos del mercado brasileño. La incorporación del BTCR11 en 2022 y el desdoblamiento en 2023 ampliaron la base de cuotapartistas (1,46 millones → 99,5 millones de cuotas) y la accesibilidad minorista. La fase actual es de normalización: el fondo distribuyó por encima de lo que generó en el 2S/2025, lo que forzó dos ajustes del DPU (R$ 0,100 → 0,095 → 0,093), pero el margen de 12 meses volvió a ser positivo (R$ 1,183 generado frente a R$ 1,160 distribuido por cuota), la caja se recompuso a R$ 33,7 millones y el DPU subió a R$ 0,095 en la competencia de abr/26. La sostenibilidad plena todavía se beneficia del ciclo de bajada de la tasa Selic; el nuevo vector de riesgo es el concurso de acreedores de Le Biscuit (0,9% del PN), el primer evento de crédito relevante en la cartera en años.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO COMO FEXC11 | Inicio de las actividades el 19/05/2008 como FII BTG Pactual Fundo de CRI (FEXC11). Una de las primeras estructuras de FII de papel en Brasil, pionera en el segmento. |
| EXPANSÃO INICIAL | Tras la emisión, el fondo alcanza un PN de R$ 100 millones con 1,46 millones de cuotas. DPU previo al desdoblamiento en el rango de R$ 0,55-0,85/cuota al mes. |
| INCORPORAÇÃO BTCR11 | Incorporación de BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCR11): base de cuotapartistas y activos unificada. Cambio de nombre a BTCI11. |
| DESDOBRAMENTO 1:10 | Desdoblamiento 1:10 aprobado. La cuota de ~R$ 95 pasa a ser de ~R$ 9,50. El DPU previo al desdoblamiento de R$ 0,95 pasa a R$ 0,106. |
| CICLO DE SELIC ALTA | La tasa Selic alcanza el 13,75% y posteriormente el 11,75%, lo que ejerce presión sobre el P/VP de los FIIs de papel. El BTCI11 reduce la exposición al CDI y amplía el IPCA+. La distribución anual sube de R$ 1,11/cuota (2024) a R$ 1,16/cuota (2025). |
| DPS NO TOPO (R$ 0,100) | Cinco meses consecutivos pagando R$ 0,100/cuota (mayo-sep/2025); DPU en su nivel más alto tras el desdoblamiento. Sin embargo, con un payout > 100%, ya se está consumiendo la reserva acumulada. |
| AJUSTE DEFENSIVO DO DPS | La presión de caja fuerza un ajuste: el DPU se reduce de R$ 0,100 a R$ 0,095 (oct/25) y posteriormente a R$ 0,093 (feb/26). La caja alcanza un mínimo de R$ 11,3 millones en dic/2025. |
| ATUAL — NORMALIZAÇÃO | Fondo con 34 CRIs + 9 FIIs de papel, PN de R$ 1,01 mil millones, 208 mil cuotapartistas, 90,9% asignado en 31 operaciones. La caja se recompone a R$ 33,7 millones; el resultado de los últimos 12 meses vuelve a ser positivo y el DPU sube a R$ 0,095. Punto de atención: Le Biscuit (0,9% del PN) en concurso de acreedores. El Copom recortó la tasa al 14,50% a finales de abr/26, pero la inflación por en |