BTLG11 — BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário

Antiguo TRXL (TRX Logística) — rebautizado y asumido por BTG Pactual Gestora de Recursos en jun/2019 (CNPJ 11.839.593/0001-09)

Segmento: Ladrillo · Logística · Cotización R$ 98,37 · P/VP 0,919 · VP/cuota R$ 107,04 · Patrimonio R$ 7,43 Bi · 505.908 partícipes · 34 activos

Qué es BTLG11

El BTLG11 (BTG Pactual Logística Fundo de Investimento Imobiliário) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo · Logística. Antiguo TRXL (TRX Logística) — rebautizado y asumido por BTG Pactual Gestora de Recursos en jun/2019 (CNPJ 11.839.593/0001-09)

Alquila decenas de naves logísticas en São Paulo a minoristas y distribuidoras, y distribuye las rentas mensualmente

Esta página reúne el retrato factual del BTLG11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.

Números del BTLG11 en 2026

Patrimonio neto: R$ 7,43 Bi
Valor patrimonial por cuota: R$ 107,04
Número de cotistas: 505.908
Activos en cartera: 34
Área bruta locable: 1,44 millón de m²
Ocupación: 97,9%
Plazo medio de contratos (años): 5,0

Comisiones

Comisión de Gestión: 0,90% a.a.
Comisión de Rendimiento: N/A
Liquidez Diaria (volumen medio diario negociado [ADTV]): R$ 16,4 MI

Gestora

Gestión: BTG Pactual Gestora de Recursos.

BTG Pactual Gestora de Recursos asumió la gestión del fondo en junio de 2019 (cuando aún se denominaba TRXL) con un patrimonio de R$ 180 millones, 6 activos monousuario y 15 mil cuotapartistas. Desde entonces, el fondo se ha transformado en uno de los mayores FIIs logísticos del país, con R$ 5,46 mil millones de patrimonio, 34 inmuebles AAA y 469 mil cuotapartistas — lo que representa un multiplicador de 30x en patrimonio neto en 7 años.

Su historial operativo incluye la incorporación de 4 FIIs (Bluecap 2022, V2 Properties 2022, SARE11 2025), R$ 1,3 mil millones en desinversiones en los últimos 4 años a un precio un 27% superior al valor de tasación, y una tasa de crecimiento anual compuesto (CAGR) del 16% anual en dividendos. El reciclaje anual del 12-15% de la cartera forma parte de su estrategia declarada. La administración corre a cargo de BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, con la custodia de Banco BTG Pactual y la auditoría de PwC.

Rentab. desde gestión BTG: 94,58%
Inicio de la gestión: Jun/2019
CAGR DPU desde BTG: 16% a.a.

Ver el análisis de la gestora BTG Pactual Gestora de Recursos →

Cartera del BTLG11: en qué invierte el fondo

Cartera AAA con 34 inmuebles logísticos, 92% en São Paulo, 1,44 millones de m² de superficie bruta locativa (ABL), plazo promedio de los contratos de alquiler (WAULT) de 5 años, vacancia financiera del 2,1%

Activo	Ubicación	% del PL	Ocupación
BTLG Louveira I	Louveira — SP	100,0%	1,0%
BTLG Itapevi I	Itapevi — SP	100,0%	1,0%
BTLG Mauá I	Mauá — SP	100,0%	1,0%
BTLG Jundiaí	Jundiaí — SP	100,0%	1,0%
BTLG Cajamar II	Cajamar — SP	100,0%	1,0%
BTLG Campinas II	Campinas — SP	100,0%	1,0%
BTLG Louveira V, VI & VII	Louveira — SP	100,0%	1,0%
BTLG Louveira VIII	Louveira — SP	100,0%	1,0%
BTLG Cajamar I	Cajamar — SP	100,0%	1,0%
BTLG SBC I	São Bernardo do Campo — SP	100,0%	1,0%
BTLG Mauá II	Mauá — SP	100,0%	1,0%
BTLG Ribeirão Preto	Ribeirão Preto — SP	100,0%	1,0%
BTLG Extrema	Extrema — MG	100,0%	1,0%
BRF Fortaleza	Fortaleza — CE	100,0%	1,0%
BTLG Embu	Embu — SP	100,0%	0,68%
BTLG Santo André	Santo André — SP	100,0%	0,56%
BTLG Cabreúva	Cabreúva — SP	100,0%	0,94%
Iridium (cuotas en cartera)	—	6,6%	—

Concentración y diversificación

HHI 0,038 — baixa.

Desglose	Participación
Por estado	São Paulo radio 30 km 38,0% · São Paulo radio 60 km 38,0% · SP +100 km 15,0% · Otras regiones 9,0%
Por inquilino	Assaí 8,0% · DHL 6,0% · Unilever 6,0% · Ceva 6,0% · Amazon 4,0% · Luft 4,0%
Por indexador	IPCA 97,0% · IGPM 3,0%
Por tipo de contrato	Típico 66,0% · Atípico 34,0%

Precio, P/VP y valor patrimonial

Valor patrimonial por cuota de R$ 102,51 frente a un precio de mercado de R$ 102,80. Cotización a la par del valor patrimonial, sin descuento relevante — el mercado valora correctamente la combinación de calidad + liquidez + crecimiento. El historial de reevaluaciones positivas (~3-5% anual) sostiene un valor patrimonial gradualmente creciente.

último cierre R$ 98,37 · mínima histórica R$ 47,17 · máxima R$ 132,71 · valor patrimonial por cuota R$ 107,04.

Liquidez y negociación

Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 17.800.000 · media de 12 meses de R$ 16.400.000.

Liquidez excepcional. Una posición de R$ 1 millón se negocia el mismo día hábil; R$ 10 millones toman unos 3 días. Entre los 5 FIIs más líquidos de la B3, compatible con cualquier estrategia de tamaño.

Trayectoria del BTLG11

En menos de 7 años de gestión BTG, el fondo pasó de 6 activos monousuario a 34 inmuebles AAA, multiplicando su patrimonio por más de 30 veces. La estrategia combinó incorporaciones de 4 FII (Bluecap, V2 Properties, SARE11), reciclaje continuo de cartera (12-15% anual) y concentración estratégica en el eje logístico de São Paulo. Desde jun/2019, el BTLG11 entregó 94,58% de rentabilidad total, superando al IFIX (71,41%) y al CDI (69,91%) — una diferencia de 23 puntos porcentuales en 7 años.

Período	Qué pasó
IPO TRXL	Oferta pública inicial (IPO) como TRXL11 bajo la gestión de TRX Investimentos, con 6 activos monousuario y un patrimonio de ~R$ 180 millones.
GESTÃO BTG	BTG Pactual asume la gestión. Inicio de un programa agresivo de reciclaje de cartera y expansión estratégica hacia el eje logístico de São Paulo.
EMISSÕES E IFIX	Múltiples emisiones para respaldar adquisiciones. Inclusión en el IFIX (el índice brasileño de fondos inmobiliarios). El patrimonio neto asciende a R$ 1,4 mil millones.
INCORPORAÇÕES BLUECAP+V2	Incorporación de los FIIs Bluecap y V2 Properties — pioneros en fusiones y adquisiciones (M&A) entre FIIs en Brasil.
EXPANSÃO 13 ATIVOS	Adquisición de una cartera de 13 activos logísticos a través de la 13ª emisión. La superficie bruta locativa (ABL) asciende a 1,3 millones de m². 365 mil cuotapartistas.
INCORPORAÇÃO SARE11	Incorporación de SARE11 (Santander Renda de Aluguéis FII). La 14ª y la 15ª emisiones suman R$ 1,05 mil millones recaudados. Venta de los activos corporativos heredados por R$ 560 millones.
ATUAL	34 inmuebles, 1,44 millones de m² de superficie bruta locativa (ABL), vacancia del 2,9%, 469 mil cuotapartistas y un rendimiento por distribución (DY) del 9,4% con una distribución de R$ 0,80/cuota.
16ª EMISSÃO CONCLUÍDA	16ª emisión cerrada el 16/07/2026. R$ 1,807 mil millones recaudados (17.629.909 cuotas a R$ 102,51/cuota). Mayoría de personas físicas — sin canje de cuotas. Más de 16 millones de cuotas liberadas para negociación el 22/07/2026.