(ex-FII BTG Pactual Terras Agrícolas — convertido en Fiagro de Responsabilidad Limitada en ene/2026; mismo CNPJ 41.076.607/0001-32)
Segmento: Fiagro · Tierras · Cotización R$ 70,28 · P/VP 0,6111 · VP/cuota R$ 115,01 · Patrimonio R$ 384 Mi · 11.057 partícipes · 6 activos
El BTRA11 (BTG Pactual Terras Agrícolas FIAGRO) es un fondo inmobiliario del segmento Fiagro · Tierras. (ex-FII BTG Pactual Terras Agrícolas — convertido en Fiagro de Responsabilidad Limitada en ene/2026; mismo CNPJ 41.076.607/0001-32)
Fiagro de BTG Pactual en nueva fase: tras resolver disputas judiciales y vender haciendas con beneficio, el fondo asignó R$ 85 millones al cultivo de café en el sur de Minas Gerais, y la renta recurrente sube a R$ 0,73/cuota. Atención: la DPU de R$ 0,90 todavía depende parcialmente de la reserva mientras maduran las nuevas asignaciones.
Esta página reúne el retrato factual del BTRA11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: BTG Pactual Gestora de Recursos Ltda..
La BTG Pactual Gestora de Recursos es la gestora de activos del mayor banco de inversión de América Latina, y figura entre las mayores gestoras de recursos de Brasil, con una amplia cartera de FIIs, Fiagros, FIPs y fondos cotizados. La administración y custodia están a cargo de BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM (CNPJ 59.281.253/0001-23), y la auditoría corre por cuenta de Ernst & Young. El director responsable del fondo es Gustavo Cotta Piersanti (Head de Fund Services).
El gran mérito de la gestión actual ha sido la reestructuración de la cartera heredada: tras adversidades severas en 4 de los 6 activos originales (morosidades, hipotecas no autorizadas, disputas de posesión), el equipo intervino en los procesos judiciales, revirtió decisiones desfavorables, recuperó la posesión y vendió haciendas a valores superiores a los de adquisición; el beneficio neto saltó de R$ 16,5 millones (2024) a R$ 37,5 millones (2025). Entre los socios técnicos se encuentran Farm Check, IHS Markit y StoneX. El punto de atención es que, una vez finalizada la fase de venta de activos, la gestión aún debe demostrar capacidad para realocar la caja en operaciones generadoras de renta recurrente bajo el nuevo mandato de Fiagro.
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Cotización de R$ 64,81 (23/07/2026) frente a un valor patrimonial por cuota de R$ 114,97 (jun/2026). Un descuento de ~44%, uno de los mayores del segmento. Una parte relevante del valor patrimonial se encuentra en cuentas por cobrar de ventas ya contratadas (R$ 122,4 millones), FIDC de caña (R$ 40,2 millones), la nueva hacienda de café en Minas Gerais (R$ 85 millones) y caja en renta fija (~R$ 10 millones), activos que en su mayoría son más tangibles que las tierras valoradas a precio de mercado.
último cierre R$ 70,28 · mínima histórica R$ 36,09 · máxima R$ 73,98 · valor patrimonial por cuota R$ 115,01.
Para liquidar una posición de R$ 100 mil sin afectar el precio (límite del 20% del ADTV diario), se requieren ~25 días hábiles. Salir de una posición de R$ 500 mil resultaría inviable sin generar un gran impacto en el precio.
BTRA11 ha recorrido una trayectoria atípica: nació con una tesis de Sale & Leaseback de tierras productivas (6 haciendas, 10.079 ha), enfrentó adversidades severas en cuatro de sus seis activos originales (morosidades, hipotecas no autorizadas, disputas posesorias), experimentó un cambio total de gestión y, a partir de 2023-2024, ejecutó un programa consistente de restituciones judiciales y monetización de activos con ganancias. El beneficio neto saltó de R$ 16,5 millones (2024) a R$ 37,5 millones (2025).
Su conversión en Fiagro en ene/2026 y la primera asignación en caña de azúcar (ACP Bioenergia) marcan el ingreso a una nueva fase: habiéndose vendido las haciendas generadoras de ingresos, el fondo debe ahora reasignar la caja y los pagos fraccionados de ventas en operaciones que sostengan la distribución. El gran mérito de la reestructuración y el gran riesgo de unos ingresos recurrentes vaciados conviven en el mismo activo.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | Oferta pública inicial (ICVM 400) a R$ 100/cuota en jul/2021, recaudando R$ 350,4 millones (R$ 336 millones netos de costos). Adquisición de 6 haciendas (10.079 ha) mediante Sale & Leaseback con contratos atípicos a 10 años y un cap rate medio de ~12,3%. |
| CRISE | Morosidades, hipotecas no autorizadas y disputas posesorias en 4 de los 6 activos originales. Sustitución de la consultoría y gestión, e intervención legal para revertir decisiones desfavorables. |
| VENDA VIANMACEL | Tras una restitución de posesión exitosa, el fondo concreta la venta de la Hacienda Vianmacel por R$ 101,5 millones (valor superior al de adquisición), en 10 cuotas semestrales. El inmueble permanece en poder del fondo hasta la liquidación total. |
| TURNAROUND | Restituciones de posesión de Colibri y Três Irmãos exitosas. Venta del 50% de la Hacienda Três Irmãos (ago/24) por R$ 44,8 millones. Beneficio neto del ejercicio de R$ 16,5 millones (R$ 4,91/cuota). |
| RECICLAGEM | Venta íntegra de Rui Prado (R$ 35,5 millones, sep/25 — liquidada) y Grupo Hendges (R$ 48 millones, dic/25). El beneficio neto salta a R$ 37,5 millones (R$ 11,14/cuota). Programa de recompra de cuotas en marcha. |
| CONVERSÃO EM FIAGRO | Conversión del fondo de FII a Fiagro de Responsabilidad Limitada (mismo CNPJ), ampliando el universo de asignación a certificados de créditos del agronegocio (CRA), acciones y deuda del sector agropecuario, manteniendo la exención impositiva para personas físicas. |
| ALOCAÇÃO EM CANA | Asignación táctica respaldada por áreas de caña de azúcar en asociación con ACP Bioenergia, registrada como cuotas de fondo de inversión en derechos creditorios (FIDC) por R$ 40,2 millones (10,2% del patrimonio neto según los estados financieros del 31/12/2025). |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cuota a R$ 60,36 (01/06/2026), relación P/VP de 0,52. Distribución por cuota (DPU) de R$ 0,90 correspondiente a abr/26, pagada el 29/05/2026. Rendimiento por distribución (dividend yield) de 12 meses del 16,49%. Caja de R$ 22 millones y reserva a distribuir de R$ 13,44/cuota. |
| VITÓRIA JUDICIAL JR | El Tribunal de Justicia de Mato Grosso confirma por votación colegiada unánime el derecho de propiedad del fondo sobre la Hacienda JR (Campo Verde, Mato Grosso), denegando el recurso de Felícia Administração e Participações S.A. La Acción Reivindicatoria interpuesta por el fondo fue declarada procedente en ambas instancias. |
| NOVA ALOCAÇÃO CAFÉ (R$ 85 MI) | El fondo realiza su segunda gran asignación bajo el mandato ampliado de Fiagro: R$ 85 millones en haciendas de café en el sur de Minas Gerais (937 ha en total, 714 ha aptas para la agricultura). La gestora da por concluido el período de sanitización; todos los activos tienen su posesión regularizada, han sido vendidos o se encuentran arrendados a nuevos socios. Los ingresos recurrentes estimados a |
| DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA JR | Felícia Administração e Participações S.A. confirma que procederá a la desocupación voluntaria de la Hacienda JR a más tardar el 03/08/2026, reconociendo la decisión del Tribunal de Justicia de Mato Grosso. Solicitó la intervención de un Oficial de Justicia para levantar un Acta de Constatación —incluyendo el estado de los cultivos de maíz, mijo y crotalaria— al momento de la entrega de las llaves |