(Gestión Capitânia Capital · Administración Vórtx DTVM)
Segmento: Logística (Ladrillo AAA con gestión activa y desarrollo BTS) · Cotización R$ 10,95 · P/VP 1,0224 · VP/cuota R$ 10,71 · Patrimonio R$ 604 Mi · 5.496 partícipes · 3 activos
El CPLG11 (Capitânia Logística Fundo de Investimento Imobiliário) es un fondo inmobiliario del segmento Logística (Ladrillo AAA con gestión activa y desarrollo BTS). (Gestión Capitânia Capital · Administración Vórtx DTVM)
Fondo logístico de Capitânia con 3 galpones AAA 100% alquilados al Mercado Libre y Amazon; dos en obra BTS (entrega dic/26 y abr/27) y uno performado. Atención: el resultado de caja cubre solo el 33% de la distribución —el fondo utiliza reservas para mantener el dividendo.
Esta página reúne el retrato factual del CPLG11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Capitânia Investimentos (Capitânia Capital S.A.).
Capitânia Investimentos (con gestión de Capitânia Capital S.A., CNPJ 41.793.345/0001-27) es una de las gestoras independientes más tradicionales del mercado brasileño de crédito estructurado e inmobiliario, con 22 años de historia, R$ 21,4 mil millones bajo gestión (may/2026), 66 fondos y más de 540 mil inversores. Cuenta con una calificación de calidad MQ1.br emitida por Moody's. Los miembros de los comités de Crédito e Inmobiliario trabajan juntos desde hace 18 años en promedio, con baja rotación (turnover) —una señal de estabilidad institucional.
En el CPLG11, la gestora aplica una estrategia de ganancia de capital en ciclos cortos, privilegiando galpones logísticos AAA built-to-suit para inquilinos de primera línea (Mercado Libre, Amazon) y desinvirtiendo de forma oportunista tan pronto como los activos maduran. En el 1er ciclo (2023-2025) asignó R$ 558,8 millones de capital propio (equity), realizó R$ 742,5 millones en ventas y generó R$ 101,9 millones de ganancia de capital con una TIR superior a 19% a.a.. La administración y custodia están a cargo de Vórtx DTVM. La familia de fondos de la casa incluye CPTS11 (papel), CPOF11 (oficinas), CPSH11 (shoppings), CPUR11 (renta urbana) y CPHF11 (hedge fund).
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La cuota cotiza con una prima del 4% sobre el valor patrimonial (Price-to-Book de 1,04 en jun/2026). La prima retrocedió desde el 9% registrado en may/26 hasta el 4%, impulsada por la reevaluación patrimonial del activo CPLG Imigrantes SBC (~+R$ 0,44/cuota). Para un fondo alquilado al 100% con inquilinos con grado de inversión, la prima residual se justifica por la calidad de los contratos y se sostiene mediante la exitosa ejecución de las obras.
último cierre R$ 10,95 · mínima histórica R$ 10,00 · máxima R$ 13,15 · valor patrimonial por cuota R$ 10,71.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 47.132 · media de 12 meses de R$ 38.574.
Liquidez muy baja: CPLG11 es un fondo joven (oct/2023) cuya base de cuotapartistas aún se encuentra en expansión. Una posición de R$ 100 mil requiere aproximadamente 2 días para liquidarse al 20% del volumen; R$ 500 mil exigen más de 10 días. Los inversores institucionales o con posiciones grandes deben tener en cuenta el costo de salida.
El CPLG11 es uno de los pocos FIIs de ladrillo que ha ejecutado un ciclo completo de compra, valorización y venta en poco más de dos años, generando R$ 101,9 millones de ganancia de capital con una TIR promedio superior a 19% a.a. —muy por encima del IFIX en el período. Desde el inicio (oct/2023), la cuota patrimonial ajustada rindió 29,3% y la cuota de mercado ajustada rindió 37,9%, frente al 21,3% del IFIX y al 31,2% del CDI líquido. Con la 5ª emisión convertida en abr-may/2026 y el portafolio de tres galpones 100% alquilados al Mercado Libre y Amazon, el desafío actual es entregar las obras y estabilizar la renta recurrente.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | Inicio del fondo el 29/09/2023, con el primer aporte el 31/10/2023. Cuotas emitidas a R$ 10,00. Administración a cargo de Vórtx DTVM, gestión de Capitânia. |
| 1º CICLO — AQUISIÇÕES | La gestora invierte en 5 activos logísticos AAA: BTS Meli Cravinhos (dic/23), CPLG Mauá (jul/24), CPLG Osasco (ago/24), CPLG Meli Curitiba/Araucária (sep/24) y CPLG SBC Imigrantes (sep/24). |
| 1º CICLO — DESINVESTIMENTOS | Ventas de Meli Cravinhos, Meli Curitiba, Mauá y Osasco. Cierre del 1er ciclo con R$ 742,5 millones en ventas y R$ 101,9 millones de ganancia de capital (TIR promedio superior a 19% a.a.). CRI cancelados — apalancamiento en cero. |
| BTS MERCADO LIVRE (JACAREÍ) | El 27/02/2026 el fondo firma un contrato de alquiler atípico (BTS) con el Mercado Libre para el desarrollo del CPLG Meli Jacareí (SP): galpón AAA de 134.257 m² de superficie bruta locativa (ABL), 100% alquilado por 12 años, reajuste por IPCA. Condiciones precedentes superadas el 13/03/2026. |
| BTS AMAZON (SÃO JOSÉ DOS PINHAIS) | El 10/03/2026 el fondo firma un contrato de alquiler atípico con Amazon para el desarrollo del CPLG Amazon SJP (PR): galpón AAA de 60.705 m² de superficie bruta locativa (ABL), 100% alquilado por 10 años, reajuste por IPCA. |
| 5ª EMISSÃO + IMIGRANTES 100% LOCADO | Conversión de los recibos de la 5ª emisión de cuotas —el fondo salta a 56,4 millones de cuotas y 5.398 cuotapartistas. El 27/05/2026, el CPLG SBC Imigrantes se alquila al 100% al Mercado Libre mediante un contrato típico de 5 años con reajuste por IPCA, llevando a cero las vacancias física y financiera del portafolio. |
| REAVALIAÇÃO + PORTFÓLIO ESTABILIZADO | Portafolio de 3 galpones AAA (Jacareí y SJP en obra, Imigrantes performado y alquilado), 0% de vacancia, patrimonio neto de R$ 610 millones, sin apalancamiento. La revaluación patrimonial de Imigrantes SBC sumó +R$ 0,44/cuota al VP (ahora R$ 10,84). Cuota a R$ 11,32 (P/VP 1,04), DY 13,49% a.a. Resultado de caja de R$ 0,04/cuota — distribución sostenida por reserva mientras los activos en obra no g |
| ATUAL — 6ª EMISSÃO (EM ANDAMENTO) | El 04/08/2026, la gestora aprobó la 6ª emisión de cuotas: hasta R$ 300 millones (27,7 millones de nuevas cuotas a R$ 10,84/cuota — prácticamente al VP). El fondo ofrece derecho de preferencia a los cuotapartistas (factor 0,49153 — ~49 cuotas nuevas por cada 100 existentes), sin cesión y sin período de remanentes (sobras). El capital deberá financiar el 3er ciclo de desarrollo BTS. |