(Capitânia Shoppings)
Segmento: Shoppings · Cotización R$ 9,61 · P/VP 0,8165 · VP/cuota R$ 11,77 · Patrimonio R$ 1,45 Bi · 38.997 partícipes · 7 activos
El CPSH11 (Capitânia Shoppings Fundo de Investimento Imobiliário) es un fondo inmobiliario del segmento Shoppings. (Capitânia Shoppings)
Propietario de participaciones en ocho shoppings dominantes en Brasil, como Midway Mall (Natal) y Pátio Paulista (São Paulo), que distribuye mensualmente las rentas de los locales comerciales. Advertencia: mantiene deuda ajustada por intereses, lo cual incide negativamente mientras la tasa Selic permanezca elevada.
Esta página reúne el retrato factual del CPSH11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Capitânia Investimentos.
Capitânia Investimentos es una gestora independiente con sede en la Av. Brigadeiro Faria Lima, en São Paulo, con más de dos décadas en el mercado y una plataforma diversificada de FIIs (crédito, ladrillo, fondo de fondos, agro). En el CPSH11, demostró habilidad al construir un portafolio inicial entre 2023 y 2024, ejecutar la desinversión en bloque para XP Malls en oct/2025 y cristalizar una TIR consolidada de 22,5% a.a., superando al IFIX (6,21% a.a.) y al CDI (13,45% a.a.) en el mismo periodo.
El alineamiento entre el gestor y el cuotapartista se materializa a través de una comisión de gestión competitiva (0,92% a.a. sobre el patrimonio neto) y de la guía de distribución pública (guidance). El equipo demuestra disciplina al asignar capital en activos altamente dominantes —Iguatemi Alphaville, Midway Mall, Internacional Guarulhos, Parque Dom Pedro— en alianza con administradoras de primera línea (Iguatemi, Allos, Gazit, Ancar). No obstante, la comisión de rendimiento de 10% sobre IPCA+6% resulta agresiva en un entorno de tasas Selic elevadas.
Portafolio diversificado de 7 centros comerciales dominantes en 5 ciudades, con una ocupación consolidada de 96,89% y una superficie bruta locativa (ABL) propia de 41.991 m²
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Midway Mall | Av. Bernardo Vieira, 3775 — Natal/RN | 18,1% | 0,986% |
| Parque Shopping Dom Pedro | Av. Guilherme Campos, 500 — Campinas/SP | 6,3% | 0,985% |
| Iguatemi Alphaville | Av. Yojiro Takaoka, 4221 — Santana de Parnaíba/SP (Alphaville) | 21,0% | 0,9449% |
| I Fashion Outlet Novo Hamburgo | Rua Nelson Wladimir Maluf — Novo Hamburgo/RS | 39,0% | 0,9633% |
| Iguatemi Bosque Fortaleza | Av. Washington Soares, 85 — Fortaleza/CE | 3,5% | 0,8968% |
| Internacional Shopping Guarulhos | Rod. Pres. Dutra, km 230 — Guarulhos/SP | 4,8% | 0,9891% |
| Shopping Pátio Paulista | Rua Treze de Maio, 1947 — Bela Vista, São Paulo/SP | 2,1% | 0,99% |
| Shopping Curitiba | — | 10,7% | — |
HHI 0,2102 — moderada.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 47,5% · Nordeste 39,3% · Sul 13,3% |
| Por inquilino | Cartera fragmentada (>2.000 tiendas) 100,0% |
| Por indexador | Ajuste de alquiler por IGP-M/IPCA + variable 100,0% |
Cuota negociada a R$ 10,12 frente a un valor patrimonial de R$ 11,65 — un descuento del 13%. En feb/2026 llegó a R$ 10,77 (descuento del 6,5%). El descuento se reabrió tras la 5ª emisión (R$ 489 millones) y es coherente con una tasa Selic en el 14,5% y los recortes aún condicionados por el Copom.
último cierre R$ 9,61 · mínima histórica R$ 8,45 · máxima R$ 12,00 · valor patrimonial por cuota R$ 11,77.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 5.189.000 · media de 12 meses de R$ 4.998.000.
Liquidez mediana — una posición de R$ 100k sale en menos de 1 día hábil; R$ 1 MM en ~1 día; R$ 10 MM tardaría ~10 días hábiles. Adecuado para inversores particulares y gestores medianos.
En tres años, el CPSH11 pasó de una OPI modesta (34 millones de reales) a un patrimonio de R$ 1,09 mil millones, consolidándose entre los principales FIIs de centros comerciales de la B3. La gestión activa de Capitânia entregó un retorno acumulado del 70,5% (cuota patrimonial ajustada +15,2% a.a.) frente al +11,2% a.a. del IFIX, validado por una TIR de 22,5% a.a. en su primer ciclo de inversiones. El segundo ciclo, iniciado a finales de 2025, apunta a activos superdominantes en el Nordeste, un territorio donde los centros comerciales crecieron por encima de la media del sector.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | Inicio de las actividades el 23/02/2023. 1ª oferta de R$ 34 millones con un precio de cuota de R$ 100. Primera adquisición: Catarina Fashion Outlet (10%) por R$ 100,9 millones en asociación con JHSF. |
| 1º CICLO | Construcción del portafolio mediante 4 emisiones que totalizan R$ 820 millones. Adquisiciones del Iguatemi Bosque Fortaleza (sep/23), Praia de Belas, Iguatemi Alphaville (sep/24), I Fashion Outlet NH (feb/24), Shopping Metro/Boulevard Tatuapé. |
| DESDOBRAMENTO | Desdoblamiento de cuotas en proporción 1:10. Las cuotas pasaron de R$ 100 a R$ 10, y el número de cuotas aumentó de 6,4 millones a 63,8 millones. |
| RECICLAGEM | Venta en bloque a XP Malls (XPML11) de las participaciones en Praia de Belas (10%), Metrô Tatuapé (4,53%), Boulevard Tatuapé (15%) y desinversión parcial en el Iguatemi Fortaleza. Adquisición del 4,81% del Internacional Guarulhos por R$ 76,7 millones. |
| 2º CICLO | Adquisición estratégica del 11,6% del Midway Mall (Natal/RN) por R$ 90 millones y ampliación al 3,5% del Iguatemi Bosque Fortaleza. Conclusión de la reorganización de la deuda con la amortización de series de los CRI de la 1ª emisión. |
| R$ 1 BILHÃO | Hito histórico: el patrimonio neto y el valor de mercado superan los 1.000 millones de reales por primera vez. Distribución mantenida en R$ 0,11/cuota (DY 12,96% a.a.). La base de cuotapartistas alcanza los 33.458 (+6,41% en el mes). |
| 5ª EMISSÃO (R$ 489 MM) | El 22/04/2026, el fondo concluyó la 5ª emisión (Resolución CVM 160): 43,46 millones de nuevas cuotas a R$ 11,25, con una recaudación de R$ 489 millones entre 192 inversores (con BR Partners como líder). Las cuotas aumentan a 123,2 millones y el patrimonio neto alcanza R$ 1,434 mil millones. Ampliación de la participación en el Midway Mall al 18,12% (el mayor activo del fondo, que representa el 31, |
| ATUAL — I FASHION OUTLET 39% | Hecho Relevante: adquisición de un 18,375% adicional del I Fashion Outlet Novo Hamburgo por R$ 63,4 millones (cap rate 8,4% a.a. sobre el NOI proyectado a 12 meses). El CPSH11 pasa a poseer el 39% del activo —es el segundo socio principal, por detrás únicamente de Iguatemi—. Pago fraccionado entre may/26 y may/27, indexado al IPCA. Fuente de financiación: 5ª emisión + venta de cuotas del HPDP11. Y |