(Mayor FII de papel multiestratégia de Brasil — gestión Capitânia + admin BTG Pactual)
Segmento: Híbrido / Multiestratégia (CRIs + FIIs) · Cotización R$ 7,34 · P/VP 0,8515 · VP/cuota R$ 8,62 · Patrimonio R$ 3,13 Bi · 398.167 partícipes · 97 activos
El CPTS11 (Capitânia Securities II Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada) es un fondo inmobiliario del segmento Híbrido / Multiestratégia (CRIs + FIIs). (Mayor FII de papel multiestratégia de Brasil — gestión Capitânia + admin BTG Pactual)
Invierte en préstamos al sector inmobiliario y en cuotas de decenas de otros fondos inmobiliarios, generando renta mensual
Esta página reúne el retrato factual del CPTS11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Capitânia Investimentos.
La Capitânia Investimentos (con sede en Av. Brigadeiro Faria Lima, 1485 — São Paulo) es una de las principales gestoras independientes de fondos inmobiliarios de Brasil, con una plataforma que abarca edificios de oficinas (CPOF), logística (CPLG), centros comerciales (CPSH, ADSH), renta urbana (CPUR), fondos de fondos o FoFs (CPOP), agronegócio (CPTR) y crédito (CPTS).
El historial de rendimiento es su principal activo: desde el inicio de CPTS el 5 de agosto de 2014, la cuota patrimonial acumuló un 274,9% (12,1% anual), frente al 179,9% del IFIX (el índice brasileño de fondos inmobiliarios), el 195,1% del CDI (la tasa interbancaria de referencia de Brasil), el 227,1% del IMA-B y el 235,9% del Ibovespa, superando a TODOS los índices de referencia en el período. La estrategia de fondos de fondos iniciada en sep/2019 entregó un 103,81% frente al 47,50% del IFIX (un alfa de 2,2x). En 2025, la gestora ejecutó transacciones relevantes: reciclaje de CPLG (TIR del 19,55% anual), ventas en CPSH (TIR del 22,52% anual), adquisición de la sede de Nubank en CPOF y estructuración de dos nuevos fondos (ADSH11 con AD Shopping y MIDW). La TIR media de los fondos Capitânia en CPTS es del 20,0% anual frente al 16,0% del IFIX, el 13,4% del CDI y el 10,2% del IMA-B (un alfa real de +4 puntos porcentuales al año frente al índice de FIIs).
El alineamiento de intereses se ve reforzado por la reducción voluntaria de la comisión de gestión del 1,05% al 0,90% anual (reforma de nov/2024), por la exención temporal de la doble imposición sobre los FIIs de la propia casa en los que invierte CPTS, y por la transparencia mediante una tabla trimestral que detalla la TIR de cada fondo relacionado.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| FII Capitânia Oportunidades Imobiliárias | — | 11,5% | — |
| FII VXXV | — | 5,6% | — |
| FII General Shopping e Outlets | — | 4,8% | — |
| FII AD Shopping | — | 4,4% | — |
| FII Capitânia Logística | — | 3,6% | — |
| FII Capitânia Office | — | 3,4% | — |
| FII HSI Real Estate | — | 3,0% | — |
| FII VVM Real Estate | — | 2,7% | — |
| FII Capitânia Renda Urbana | — | 2,6% | — |
| FII Capitânia Shoppings | — | 2,2% | — |
| FII VVCO Commercial | — | 2,1% | — |
| FII MIDW | — | 2,1% | — |
| FII Parque Dom Pedro | — | 1,9% | — |
| FII Guararema Renda | — | 1,6% | — |
| FII TRX Real Estate | — | 1,5% | — |
| cri-bari-83s-gpa-trx | — | — | — |
| cri-truesec-340s-gazit | — | — | — |
| cri-truesec-236s-gsfi | — | — | — |
| cri-virgo-264s-v2 | — | — | — |
| cri-truesec-331s-maringa | — | — | — |
| cri-habitasec-148s-hbr | — | — | — |
| cri-habitasec-242s-hbr-comvem | — | — | — |
| cri-bari-93s-assai-cpur | — | — | — |
| cri-bari-98s-assai-cpur-ii | — | — | — |
| cri-opea-38e-mateus | — | — | — |
| cri-bari-85s-gpa-trx | — | — | — |
| cri-bari-82s-gpa-trx | — | — | — |
| cri-opea-296s-gpa-cpur | — | — | — |
| cri-truesec-346s-gpa-rbva | — | — | — |
| cri-opea-345s-gpa-rbva | — | — | — |
| carrego-fiis-terceiros | — | 4,4% | — |
| caixa-rf | — | 0,1% | — |
HHI 0,0346 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por indexador | IPCA+ 100,0% |
Cuota de mercado (R$ 7,63, 01/06/26) frente al valor patrimonial por cuota (R$ 8,85, abr/26) = P/VP de 0,86x, un descuento de ~14%. Según el gestor (Informe de Gestión de abr/26), existe un potencial de valorización del +11,6% hasta la cuota patrimonial y un +2,5% adicional en caso de que todos los FIIs de la cartera también se valoraran a su valor patrimonial — un potencial alcista total de ~14,4% sobre la cartera de FIIs (o ~9,7% sobre el patrimonio neto).
último cierre R$ 7,34 · mínima histórica R$ 5,96 · máxima R$ 12,51 · valor patrimonial por cuota R$ 8,62.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 13.451.783 · media de 12 meses de R$ 7.346.890.
Liquidez ALTA. Una posición de R$ 1 millón se liquida en <1 día hábil (promedio de 21 días de R$ 13,5 millones). Líder entre los FIIs híbridos.Desde el 05/08/2014, la cuota patrimonial ajustada por distribuciones de CPTS11 acumula +274,9% (12,1% anual), superando a todos los índices de referencia en el período: IFIX 179,9% (9,3% anual), CDI bruto 195,1% (9,8% anual), IMA-B 227,1% (10,8% anual) e Ibovespa 235,9% (11,1% anual). La cuota a mercado acumula un 238,5% (11,1% anual). El rendimiento por distribución (dividend yield) histórico anualizado sobre la cuota patrimonial es de 12,01% anual, equivalente a CDI bruto + 3,4%, un desempeño que se mantuvo incluso durante los ciclos de tasas Selic elevadas (2022-2026).
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | Inicio de las operaciones de CPTS11 con una estrategia de papel de alta rentabilidad (high-yield) en CRIs. Constitución el 17/12/2013, registro en la CVM, el regulador de valores de Brasil. Administrador inicial: BNY Mellon. Gestor: Capitânia desde el inicio. |
| VIRADA HIGH GRADE | Transición estratégica de la alta rentabilidad (high-yield) a la alta calidad crediticia (high-grade): operaciones de mayor envergadura, deudores corporativos con garantías sólidas (garantía fiduciaria + cesión fiduciaria), gestión activa en el mercado secundario. |
| PANDEMIA E TESTE | La pandemia de COVID-19 tensionó el crédito inmobiliario, pero el portafolio se mantuvo sin morosidad. La tasa CDI cayó al 2% mientras que la inflación (IPCA) se disparó; la estrategia de operaciones compromisadas (CDI + 1%) con CRIs a IPCA + 6% generó un margen de ~13% anual en dicho periodo. |
| AUGE INFLACIONÁRIO | La inflación medida por el IPCA acumula más del 10% en 12 meses y los CRIs indexados al IPCA se disparan: la distribución por cuota (DPU) asciende a R$ 1,00–1,12/cuota. El patrimonio neto supera los R$ 2,8 mil millones y la base de cuotapartistas experimenta un crecimiento explosivo. |
| DESDOBRAMENTO 1:10 | Desdoblamiento de cuotas de 1:10 aprobado en asamblea. La cuota de ~R$ 90 pasa a valer ~R$ 9, lo que amplía la accesibilidad para el inversor minorista. La distribución por cuota anterior al desdoblamiento de R$ 0,79 (ago/2023) pasa a ser de R$ 0,054 (sep/2023). |
| REFORMA DO REGULAMENTO | La asamblea aprueba una nueva política de inversión que transforma el fondo en un vehículo híbrido con total flexibilidad entre CRIs y FIIs . La comisión de gestión se reduce del 1,05% al 0,90% anual. Exención temporal del cobro doble sobre FIIs de la propia casa. Comienza el proceso de reciclaje: R$ 1,8 mil millones → R$ 0,9 mil millones en CRIs (Mar/26). |
| EXECUÇÃO E ALPHA | El reciclaje arroja resultados: rentabilidad patrimonial del +20,46% en el año (vs IMA-B +13,17%, IFIX +21,15%). Cuota de mercado con +30,46%. El reciclaje de CPLG entrega una TIR de 19,55% anual; las ventas en CPSH registran una TIR del 22,52% anual. Estructuración de ADSH11 (en alianza con AD Shopping) y MIDW. |
| ATUAL | Portafolio consolidado: 19 CRIs (24,8% del PN, 100% al día en los pagos) + 78 FIIs (63,9% del PN con un potencial de valorización (upside) del +14,4%) + arbitraje (carrego) del 4,4% + caja del 0,1% + operaciones compromisadas del 16,5%. Distribución por cuota (DPU) estabilizada en R$ 0,09/cuota desde sep/2025. Patrimonio neto de R$ 3,28 mil millones, 378,4 mil cuotapartistas, volumen diario medio |