Antiguo FII VBI CRI — rebautizado en sep/2025 tras la consolidación con PLCR11 + BARI11. Nuevo ticker PCIP11 desde sep/2025 (CVBI11 se mantiene como nombre legado).
Segmento: Papel — CRI High Grade indexado al IPCA · Cotización R$ 82,0 · P/VP 0,8925 · VP/cuota R$ 91,88 · Patrimonio R$ 1,56 Bi · 113.555 partícipes
El CVBI11 (Pátria Crédito Imobiliário Índice de Preços FII) es un fondo inmobiliario del segmento Papel — CRI High Grade indexado al IPCA. Antiguo FII VBI CRI — rebautizado en sep/2025 tras la consolidación con PLCR11 + BARI11. Nuevo ticker PCIP11 desde sep/2025 (CVBI11 se mantiene como nombre legado).
Fondo rebautizado como PCIP11 en septiembre de 2025, tras absorber otros dos fondos de Pátria. Durante su existencia como CVBI11, prestaba dinero a proyectos inmobiliarios mediante contratos de crédito inmobiliario (CRIs), ajustados por la inflación, y distribuía los intereses en forma de renta mensual.
Esta página reúne el retrato factual del CVBI11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Pátria - VBI Securities.
La gestión está a cargo de Pátria - VBI Securities Ltda., resultado de la integración entre VBI Real Estate (fundada en 2006 por Rodrigo Abbud y Ken Wainer) y Pátria Investimentos, concretada en 2024. Pátria adquirió el 50% de VBI en jun/2022 y el 50% restante a lo largo de 2023-2024, preservando al equipo original.
Pátria es una de las mayores gestoras de activos alternativos de América Latina, con presencia global en 4 continentes y R$ 289 mil millones en activos bajo gestión (AuM) totales. Su plataforma de Real Estate suma R$ 38 mil millones, posicionándose como la mayor gestora independiente de FIIs de Brasil, con más de 30 fondos cotizados. Comisión de gestión total de 1,0% a.a. sobre el valor de mercado (de los cuales el 0,90% se transfiere al gestor), sin comisión de rendimiento.
Cartera posterior a la consolidación PCIP+PLCR+BARI (ago/2025): 107 CRIs + 4 operaciones estructuradas, predominantemente high grade IPCA+, distribuidas en 14 segmentos.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| FII Renda Preferencial GPA | — | 5,4% | — |
| cri-airport-town | — | 4,9% | — |
| cri-cidade-matarazzo-ipca-b | — | 4,2% | — |
| cri-cogna-venâncio | — | 3,3% | — |
| cri-bari-ipca-sr. | — | 3,1% | — |
| cri-buriti | — | 2,8% | — |
| cri-cortel | — | 2,6% | — |
| cri-yduqs-rj | — | 2,5% | — |
| cri-visconde-icarai-b | — | 2,1% | — |
| cri-gsfi | — | 2,0% | — |
| cri-boa-vista | — | 2,0% | — |
| cri-cidade-matarazzo-ipca-a | — | 1,6% | — |
| cri-gtis | — | 1,6% | — |
| Brasil Incorporação FII EBM | — | 1,6% | — |
| cri-mateus-trx | — | 1,5% | — |
| cri-invert-c | — | 1,5% | — |
| cri-bari-igpm-sr. | — | 1,5% | — |
| cri-new-sun-sr. | — | 1,4% | — |
| cri-figueiras-do-parque | — | 1,3% | — |
| cri-rosewood-ii | — | 1,3% | — |
| Tranche Senior FII Patria Health | — | 1,3% | — |
| cri-bari-ipca-sub. | — | 1,2% | — |
| cri-sao-benedito-ip | — | 1,2% | — |
| cri-salinas-premium-sr | — | 1,2% | — |
| cri-catuai-a | — | 1,2% | — |
| cri-catuai-b | — | 1,2% | — |
| cri-carrefour | — | 1,1% | — |
| cri-hot-beach-sr | — | 1,1% | — |
| cri-tocantins-ii | — | 1,1% | — |
| cri-brdu | — | 1,1% | — |
| MVBI11 | — | 3,1% | — |
| Guardian Renda Urbana | — | 1,2% | — |
| Vortx Renda Fixa | — | 0,9% | — |
| Mauá Capital Recebíveis | — | 0,8% | — |
| Helios Recebíveis | — | 0,7% | — |
| REC Recebíveis | — | 0,4% | — |
| SPX Stone Recebíveis | — | 0,3% | — |
| Cyrela Recebíveis | — | 0,3% | — |
HHI 0,0171 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 62,0% · Centro-Oeste 12,0% · Sul 9,0% · Nordeste 8,0% · Norte 6,0% · Pulverizado 3,0% |
| Por indexador | IPCA 90,0% · CDI 6,0% · IGP-M 3,0% · PreFixado 1,0% |
El ratio P/VP actual de 0,88 representa un descuento del 12% en relación con el valor patrimonial por cuota (R$ 93,16). Históricamente, el fondo ha cotizado entre 0,85 y 1,05 desde su oferta pública inicial (IPO), registrando los mayores descuentos en periodos de tensión en las tasas de interés (2022-2023, 2025) y en vísperas de eventos corporativos (consolidación en 2025 y fusión pendiente en 2026). El patrimonio incorpora la valoración a mercado de los CRI (con una tasa de valoración a mercado MTM del 16,1% anual), lo que refleja el diferencial real disponible en el mercado.
último cierre R$ 82,0 · mínima histórica R$ 80,04 · máxima R$ 88,71 · valor patrimonial por cuota R$ 91,88.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 3.000.000 · media de 12 meses de R$ 2.900.000.
Alta liquidez: una posición de R$ 1 millón se liquida en aproximadamente 2 días hábiles. Un volumen medio diario negociado (ADTV) de R$ 3 a 4 millones diarios sitúa al fondo entre los más líquidos del segmento de papel de alto grado (Papel HG).
Desde la OPI en ago/2019 a R$ 100/cuota, el fondo ha realizado ocho emisiones de cuotas, ha atravesado el ciclo completo de tipos de interés (Selic al 2% en 2020 → 15% en 2024), ha completado la integración con Pátria Investimentos (2022-2024) y en sep/2025 ha consolidado las carteras de PLCR11 y BARI11 en una plataforma única. El rendimiento total acumulado desde la OPI es de +93,5% (11,0% al año con dividendos reinvertidos), muy por encima del CDI en el periodo (~78,9%).
La gestión de Pátria-VBI ha demostrado capacidad para superar múltiples ciclos: la pandemia de 2020 (sin impagos relevantes), las alzas de tipos de interés de 2021-2023 (la cartera se reprueba a IPCA+10,5%) y eventos crediticios puntuales (Cortel reestructurado en 2025, Invert/Gafisa reestructurado en jul/2025, GPA en acuerdo extrajudicial de acreedores en 2025) gestionados con refuerzo de garantías. La reserva acumulada de R$ 0,40/cuota y el spread medio de 2,3% a.a. sobre la NTN-B sustentan distribuciones mensuales resilientes.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | Lanzamiento como FII VBI CRI a R$ 100/cuota. Primera distribución en ago/2019 (R$ 0,65/cuota). Gestión de VBI Real Estate, con enfoque en CRIs indexados al IPCA. |
| PANDEMIA + DEFLAÇÃO IPCA | Un ciclo de IPCA bajo (el IPCA cerró 2020 en el 4,5% tras registrar mínimos mensuales) presiona los dividendos. La DPU oscila entre R$ 0,40 y R$ 0,75/cuota. La 2ª emisión eleva el patrimonio neto a R$ 353 millones. |
| EXPANSÃO | La 3ª y la 4ª emisión captan capital adicional. La inflación se acelera (el IPCA cierra 2021 en el 10,06%), y los dividendos ascienden a R$ 0,80-1,00/cuota. |
| PÁTRIA ADQUIRE 50% VBI | Pátria Investimentos adquiere el 50% de VBI Real Estate, conservando al equipo original. El gestor pasa a denominarse 'Pátria - VBI Securities'. |
| SELIC NO TETO | La tasa Selic alcanza el 13,75% (ago/2022) y sube al 15% (2024-2025). La cuota cae a R$ 85-90 (P/VP 0,85-0,95). La cartera se reprueba a una tasa MTM de ~17% a.a. |
| INTEGRAÇÃO PÁTRIA | Pátria concluye la adquisición del 100% de VBI. La plataforma de Real Estate supera los R$ 38 mil millones en activos bajo gestión (AuM), consolidándose como la mayor gestora independiente de FIIs de Brasil. |
| CONSOLIDAÇÃO + NOVO TICKER | La 8ª emisión capta R$ 555,8 millones para incorporar las carteras de PLCR11 + BARI11. El fondo es rebautizado: 'CVBI11 → PCIP11 (Pátria Crédito Imobiliário Índice de Preços)'. |
| FUSIÓN DE 4 FIIs ANUNCIADA | Pátria señala en su informe de gestión de feb/2026 la intención de consolidar PCIP + RBRR + RPRI + VCJR en un único vehículo high grade IPCA+. Su aprobación requiere una AGE con quorum calificado prevista para el 1S/2026. |
| ATUAL | Cuota a R$ 82,00 con un P/VP de 0,88 y un DY anualizado del 12,2%. 107 CRIs + 4 operaciones estructuradas a una tasa MTM del 16,1% a.a. (IPCA+10,5%). Tasa Selic al 14,5% con recortes que comienzan en abr/2026. |