(FII monoinquilino Caixa Econômica Federal — Sale and Leaseback)
Segmento: Oficinas (Sale and Leaseback - Caixa Econômica Federal) · Cotización R$ 69,88 · P/VP 0,7187 · VP/cuota R$ 97,23 · Patrimonio R$ 382 Mi · 11.769 partícipes · 10 activos
El CXCO11 (Caixa Imóveis Corporativos Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada) es un fondo inmobiliario del segmento Oficinas (Sale and Leaseback - Caixa Econômica Federal). (FII monoinquilino Caixa Econômica Federal — Sale and Leaseback)
Propietario de diez edificios de oficinas que Caixa Econômica Federal vendió al fondo y continúa alquilando, distribuyendo el alquiler como renta mensual. Atención: el contrato finaliza en diciembre de 2030, momento en el que Caixa puede recomprar los inmuebles o simplemente marchar.
Esta página reúne el retrato factual del CXCO11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Patagônia Capital Gestora de Recursos Ltda..
En agosto de 2024, Patagônia Capital asumió la gestión de valores mobiliarios del CXCO11, en sustitución de Vórtx DTVM en dicha función. La gestión de valores inmobiliarios, la administración y la custodia permanecieron a cargo de Vórtx. La nueva gestora implementó comunicación periódica mediante informes de gestión, reanudó el seguimiento activo de las obras, contrató un seguro patrimonial, formalizó el proceso de revisión en dic/2025 (con asesoría de CBRE y jurídica) y estabilizó la distribución en R$ 0,75 por cuota a partir de sep/2025.
El historial breve en la gestión de este fondo limita la evaluación histórica, pero la postura de mayor transparencia y el avance operativo representan una evolución frente al período anterior. La comisión total de 0,25% anual es una de las más bajas del mercado. El punto de atención actual es el conflicto abierto en may/2026 con el grupo de partícipes gestionado por Suno, que convocó una asamblea general extraordinaria (AGE) para la emisión de cuotas; esto constituye una prueba práctica de la capacidad de la gestión para defender el interés de la colectividad de partícipes.
Ver el análisis de la gestora Patagônia Capital Gestora de Recursos Ltda. →
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sur (RS/PR/SC) 32,0% · Centro-Oeste (DF/MT) 46,0% · Sudeste (MG) 11,0% |
| Por inquilino | Caixa Econômica Federal 100,0% |
Cotización de R$ 68,48 (01/06/2026) frente al valor patrimonial por cuota de R$ 95,53 (mar/2026). Un descuento del 28% — de los mayores en FIIs monoinquilinos soberanos. El valor patrimonial fue reducido en 2024 (-6,25%) y marginalmente en 2025 (-0,95%) por ajustes en la tasa de descuento ante una tasa Selic alta. Con la caída de los tipos de interés y el potencial de revisión hay espacio para una reprecificación patrimonial positiva, pero la AGE de emisión a R$ 63,34 presiona en sentido contrario.
último cierre R$ 69,88 · mínima histórica R$ 49,44 · máxima R$ 84,97 · valor patrimonial por cuota R$ 97,23.
Para liquidar R$ 100 mil sin afectar el precio (límite del 20% del volumen medio diario negociado o ADTV), se necesitan ~14 días hábiles. Las posiciones superiores a R$ 100 mil exigen paciencia o la aceptación de un descuento (deságio).
Desde la OPI en mar/2021 a R$ 101,99, CXCO11 acumula una desvalorización de la cuota y atravesó un ciclo turbulento entre 2024 y 2025: recorte de dividendos para costear obras, revalorización negativa de inmuebles, inundación en POA y cambio de gestora. En 12 meses (mar/25-feb/26) la cuota se recuperó +43,94%, respaldada por una mejor comunicación de la nueva gestora (Patagônia Capital), la conclusión progresiva de obras, la estabilización de la distribución por cuota (DPU) en R$ 0,75 y la expectativa en torno al proceso de revisión. El patrimonio neto se mantiene cerca de R$ 375 millones.
El capítulo más reciente es la disputa de gobernanza abierta en may/2026: el grupo gestionado por Suno (5% de las cuotas) convocó una asamblea general extraordinaria (AGE) para emitir cuotas a R$ 63,34, por debajo del mercado y al 66% del valor patrimonial. El desenlace de dicha asamblea, sumado al resultado de la revisión y a la definición de Caixa sobre el contrato en 2030, determinará los próximos años del fondo.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| INTEGRALIZAÇÃO | Caixa Econômica Federal aporta al fondo 10 sucursales y sedes mediante un contrato de Sale and Leaseback a 10 años. Inicio de actividades el 29/12/2020. |
| IPO | Oferta pública de distribución secundaria de la totalidad de las cuotas de Caixa, a R$ 101,99/cuota, por un total de ~R$ 403,8 millones. ICVM 400. |
| AUGE DA COTA | Distribución por cuota estable en R$ 0,71-0,74/mes, dividend yield ~10% anual. Reevaluaciones patrimoniales positivas. La cuota alcanza un máximo de R$ 85,44 en jul/23. |
| ENCHENTE EM POA | El Edificio Querência (18% de los ingresos) resulta severamente afectado por las inundaciones en RS. Comienzo de las obras de emergencia para limpieza y recuperación. |
| TROCA DE GESTÃO | Patagônia Capital asume la gestión de valores mobiliarios en sustitución de Vórtx. Inicia la reactivación de la comunicación con los cuotapartistas mediante informes de gestión. |
| CRISE DE DIVIDENDOS | La distribución se desploma a R$ 0,49/cuota en oct y a R$ 0,55 en nov para preservar caja ante las obras. La cuota cae al mínimo histórico de R$ 51,14 (dic/24). Reevaluación patrimonial del -6,25% al cierre del año. |
| ENTREGA DE OBRAS | Finalización de las obras del Edificio CICOB (Caxias do Sul) y del Edificio Cuiabá. Ajuste por IPCA del 5,48% en los alquileres en abril. |
| ADAPTAÇÃO CVM 175 | Reglamento modificado (17/06/2025) para su adaptación a la Resolución CVM 175/2022 — el fondo pasa a ser de 'Responsabilidad Limitada', clase única. |
| ESTABILIZAÇÃO DPS | Distribución elevada a R$ 0,70/cuota y, a continuación, a R$ 0,75/cuota a partir de ene/26, señalizando previsibilidad para el cuotapartista. |
| ABERTURA REVISIONAL | El fondo notifica formalmente a Caixa el 30/12, dando inicio al proceso de revisión de los alquileres (5º año contractual — única acción de revisión permitida). Se contrata a CBRE para un estudio de mercado. |
| ESTUDO CBRE | El estudio de CBRE indica un desfase: alquiler cobrado de R$ 35,32/m² frente a un potencial de R$ 65,51/m². Caixa reconoce valores por debajo de mercado en reunión con CBRE. |
| DISPUTA DE GOVERNANÇA | Un grupo de cuotapartistas representado por Suno (5% de las cuotas) convoca una AGE para deliberar la emisión de 3.924.500 nuevas cuotas a R$ 63,34 (R$ 248,6 millones), por debajo del mercado y del valor patrimonial. La administradora declara buscar la alineación. De forma paralela, se celebran AGO y AGE en el mismo período. |
| REVISIONAL + CAXIAS DO SUL | Caixa decide concentrar en una misma instancia la discusión sobre alquileres y obras, vinculando la revisión contractual a las obligaciones de mejora. El fondo aguarda los informes de Caixa para contrastarlos con los informes de CBRE. Acta de cierre del Ed. CICOB (Caxias do Sul) firmada por Caixa — obra formalmente concluida sin pendientes. Minuta del Ed. Querência (Porto Alegre) devuelta con suge |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cuota a R$ 67,19 (11/06/2026), P/VP 0,70 y dividend yield 12m ~13,4%. Distribución por cuota de R$ 0,75 mantenida (pago de may/26 el 15/06). Revisión en fase técnica (a la espera de informes de Caixa) y AGE de emisión abierta. |