(Anteriormente FII Caixa Seq Logística Renda; consultoría inmobiliaria Sequóia Properties)
Segmento: Ladrillo - Logística/Industrial (monoactivo, monoinquilino) · Cotización R$ 220,0 · P/VP 0,5316 · VP/cuota R$ 413,85 · Patrimonio R$ 22,2 Mi · 555 partícipes · 1 activos
El CXTL11 (FII Caixa Seq Logística Renda Responsabilidade Limitada) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo - Logística/Industrial (monoactivo, monoinquilino). (Anteriormente FII Caixa Seq Logística Renda; consultoría inmobiliaria Sequóia Properties)
El P/VP de 0,81 incorpora el descuento — la tesis es apostar por el regreso del dividendo a ~R$ 2/cuota tras la reforma, aceptando el riesgo de un único contrato y una liquidez ínfima
Esta página reúne el retrato factual del CXTL11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Caixa Econômica Federal (administrador/gestor) + Sequóia Properties (consultoría).
El CXTL11 es administrado y gestionado por la Caixa Econômica Federal, estando la consultoría inmobiliaria a cargo de Sequóia Desenvolvimento Imobiliário S.A. (Sequóia Properties). La Caixa aporta solidez institucional como administradora, pero la gestión inmobiliaria de este fondo es pasiva: se trata de un vehículo monoativo heredado, constituido en 2011, sin historial reciente de nuevas adquisiciones, emisiones o rotación de cartera.
La estructura es estable —auditoría de PwC y dictamen sin salvedades a 31/12/2025—, pero el modelo es el de un fondo 'olvidado': un patrimonio neto pequeño, un único contrato y comisiones mínimas garantizadas que pesan de forma desproporcionada. La actuación de la gestión se resume en administrar el contrato con Atmosfera y llevar a cabo la reforma estructural del inmueble. No hay una tesis de crecimiento, sino únicamente de mantenimiento del activo hasta el vencimiento del contrato en 2031.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Nave Atmosfera | Rua Projetada A, nº 240, Xerém, Duque de Caxias/RJ | — | 1,0% |
HHI 1,0 — máxima (monoativo/monoinquilino).
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste (RJ) 100,0% |
Cuota de R$ 354,99 (abr/2026, cotizando hoy cerca de R$ 330) frente al valor patrimonial por cuota de R$ 407,89. Descuento del 13% al 19% sobre el valor patrimonial. Refleja: (i) la supresión temporal del dividendo por la reforma; (ii) la concentración monoativo/monoinquilino; (iii) un patrimonio neto minúsculo; (iv) liquidez ínfima; (v) litigios provisionados.
último cierre R$ 220,0 · mínima histórica R$ 179,22 · máxima R$ 645,48 · valor patrimonial por cuota R$ 413,85.
Liquidez prácticamente nula. Con un volumen mediano de ~R$ 3 mil/día, incluso una posición de R$ 30-50 mil lleva muchas semanas para ser armada o desarmada sin mover el precio. Hay días enteros sin negociaciones. Es un fondo para 'comprar y quedarse casado'.
El CXTL11 nació en 2011 como un vehículo monoativo sencillo: una nave en Duque de Caxias alquilada a Atmosfera Têxtil. Durante más de una década pagó distribuciones previsibles (~R$ 2/cuota/mes, rendimiento por distribución de ~7%), respaldado por un contrato largo ajustado por el IPCA y con un plazo extendido hasta 2031.
Sin embargo, la trayectoria reciente expuso las fragilidades estructurales del fondo: un patrimonio neto minúsculo sin caja de reserva, comisiones mínimas que corroen la rentabilidad, litigios fiscales y laborales prolongados y —el evento decisivo— una reforma de tejado de R$ 1,45 millones que, por falta de recursos, se financió anticipando los propios alquileres y bloqueó el dividendo durante 12 meses. Hoy en día, el CXTL11 es una apuesta por la normalización posterior a la reforma de un activo único cuyo destino se decide en una sola sala: la de Atmosfera.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO E IPO | Oferta pública iniciada el 06/06/2011 y concluida el 28/11/2011, con el desembolso de suscripción el 07/12/2011. Primera emisión de 150.000 cuotas a R$ 1.000 (objetivo de R$ 150 millones; mínimo de 40.000 cuotas / R$ 40 millones). |
| AQUISIÇÃO DO GALPÃO | El fondo adquiere el inmueble de Atmosfera en Duque de Caxias/RJ por R$ 10 millones. Inmueble de uso industrial (terreno de 34.090 m², superficie privativa de 6.577 m²), alquilado a Atmosfera Têxtil desde diciembre de 2012. |
| LITÍGIOS DE ITAPEVI | Las ejecuciones fiscales de IPTU/ISSQN del antiguo inmueble de Itapevi/SP (ya enajenado) y un proceso laboral generan embargos y depósitos judiciales. Se entabla una acción de anulación en oct/2017. |
| ADITIVO CONTRATUAL (ATÉ 2031) | Hecho Relevante del 22/03/2021: un aditivo con Atmosfera amplía el plazo de alquiler hasta diciembre de 2031, con ajuste anual por el IPCA. Extiende la previsibilidad de los ingresos por una década más. |
| SUBSTITUIÇÃO DE PENHORA | Para viabilizar la venta del inmueble de Itapevi, el fondo sustituye el embargo preventivo por un depósito judicial de R$ 1,517 millones (actualizado a R$ 1,966 millones en dic/2025) en el proceso laboral 0165900-79.2009. |
| REDUÇÃO DA TAXA DE CONSULTORIA | A partir del 01/10/2023, el mínimo mensual de la comisión de consultoría de Sequóia se reduce en un 20% (de R$ 37.423,76 a R$ 30.000), aliviando levemente el costo fijo del fondo. |
| REFORMA DE TEJADO (R$ 1,45 millones) | Hecho Relevante del 30/06/2025: se contrata la reforma estructural del tejado por R$ 1.446.288. Al carecer de caja, el fondo paga mediante una seña de R$ 408 mil + la anticipación de los ingresos por alquiler —descontadas a lo largo de 12 meses. Las distribuciones se ven impactadas a partir de jun/2025. |
| PREJUÍZO NO EXERCÍCIO | Estados Financieros de 2025: pérdida de R$ 69 mil (frente a una ganancia de R$ 35 mil en 2024), presionada por el gasto de la reforma de R$ 1,446 millones. El valor patrimonial por cuota cae a R$ 399,04. Dictamen de PwC sin salvedades. Se concluye la adaptación a la Resolución 175 de la CVM (el regulador de valores de Brasil). |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Informe de Gestión de abr/2026: cuota a R$ 354,99, valor patrimonial por cuota de R$ 407,89, patrimonio neto de R$ 21,86 millones, 563 cuotapartistas. Obra en fase avanzada (tejado de las naves 6 y 7). La DPU de abr/26 = R$ 0,3517; el dividendo de may/26 (pagado el 15/06) salta a R$ 0,7636, señalando el inicio de la normalización. |