FATN11 — Ex-FII Athena I, 144 lajes plug-and-play en SP (BR-Capital + Unitas)
Segmento: Ladrillo · Oficinas · Lajas Corporativas (Plug-and-Play / Built-to-Suit) · Cotización R$ 77,58 · P/VP 0,7986 · VP/cuota R$ 97,15 · Patrimonio R$ 665 Mi · 30.452 partícipes · 144 activos
El FATN11 (BRC Renda Corporativa Fundo de Investimento Imobiliário) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo · Oficinas · Lajas Corporativas (Plug-and-Play / Built-to-Suit). FATN11 — Ex-FII Athena I, 144 lajes plug-and-play en SP (BR-Capital + Unitas)
Propietario de 144 salas y plantas de oficinas en buenos edificios de São Paulo, entregadas reformadas y amuebladas, listas para usar y alquiladas a más de cien empresas. Atención: todo el patrimonio se encuentra en São Paulo, y la mitad solo en Vila Olímpia, lo que concentra el riesgo geográfico en la ciudad.
Esta página reúne el retrato factual del FATN11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: BR-Capital DTVM (administración + gestión) | Unitas Real Estate (consultor inmobiliario).
La BR-Capital Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (CNPJ 44.077.014/0001-89), con sede en São Paulo, acumula la función de administradora y gestora del FATN11. Acreditada por la CVM (el regulador de valores de Brasil) desde 1992 (Acto Declaratorio nº 1.994), BR-Capital administra el fondo desde su constitución (17/05/2018, originalmente como FII Athena I) y actúa como coordinadora líder de todas las ofertas públicas del fondo.
El diferencial del FATN11 es la actuación de Unitas Real Estate Ltda. como consultor inmobiliario. Unitas cuenta con 50 años en el mercado inmobiliario y es responsable de la originación de activos, negociación de alquileres, seguimiento de obras y gestión de carteras. El modelo plug-and-play es un sello de la casa: adquirir oficinas de buena calidad en edificios premium de São Paulo, reformar, amueblar y alquilar mediante contratos atípicos (plazos y penalizaciones superiores a los convencionales). El historial operativo es sólido: plazo medio de recolocación inferior a 1 mes, ocupación consistentemente por encima del 97% en los últimos 24 meses y DPU estabilizado en R$ 0,80/cuota desde hace 16 meses. La auditoría está a cargo de RSM Brasil Auditores Independentes y el formador de mercado (FIM Crédito Privado LS) opera desde nov/2024 — ambas prácticas que señalan madurez institucional.
144 lajes plug-and-play en 58 edificios (Vila Olímpia/Brooklin/Berrini/Faria Lima/Paulista) + 2 edificios propios (Brasílio Machado + Arco do Triunfo) + cuotas de FIIs heredadas (5,3% del PN)
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Ed. Brasílio Machado Neto | Av. Angélica, 745 — Higienópolis, São Paulo/SP | 100,0% | 0,9661% |
| Ed. Arco do Triunfo | Av. Dr. Cardoso de Mello, 28 — Vila Olímpia, São Paulo/SP | 100,0% | 0,0% |
| Ed. Tangram (cj 401) | Rua Ibirajá, 244 — Jabaquara, São Paulo/SP | — | — |
| Ed. Led Corporate (cj 1801 y 1804) | Rua Robert Bosh, 45 — Barra Funda, São Paulo/SP | — | — |
| Ed. Conselheiro Paranaguá | Av. Brigadeiro Faria Lima, 1234 — Faria Lima, São Paulo/SP | — | — |
| Ed. Setin Tower | Rua Fidêncio Ramos, 100 — Vila Olímpia, São Paulo/SP | — | — |
| Ed. Francisco Lopes | R. Dr. Cardoso de Melo, esq. R. Funchal — Vila Olímpia, São Paulo/SP | — | — |
| Complejo Atrium (I/II/IV/VII/VIII) | Rua do Rócio, 220 / Rua Helena 235, 260 / R. Pequetita 215, 235 / R. Fidêncio Ra | — | — |
| Ed. Gold Center | Rua Arizona, 1426 — Brooklin, São Paulo/SP | — | — |
| Ed. Atrium Jardins | R. Cristiano Viana, 401 — Jardins, São Paulo/SP | — | — |
| Tijuca Renda Brookfield (FII) | — | 4,2% | — |
| Fondo de Inversión Inmobiliaria Oxigênio 2 | — | 1,2% | — |
HHI 0,045 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | São Paulo — Vila Olímpia 50,0% · São Paulo — Brooklin 14,0% · São Paulo — Berrini 8,0% · São Paulo — Faria Lima 5,0% · São Paulo — Paulista 4,0% · São Paulo — Demás barrios 19,0% |
| Por inquilino | Multilocatario pulverizado 100,0% |
| Por indexador | IPCA 61,7% · IGP-M 37,2% · sin reajuste 0,7% · INPC 0,4% |
El FATN11 cotiza con un descuento del 11% sobre su valor patrimonial (R$ 96,49 por cuota). Para un FII de oficinas corporativas de media calidad, un P/VP entre 0,85 y 0,95 es el rango típicamente atractivo, especialmente con una ocupación >98%, un DPS estable y una pulverización real. El descuento refleja la oferta primaria en curso (6ª emisión) y la tasa Selic alta, y no una debilidad operativa. En comparación con sus pares del mismo segmento, el FATN11 presenta una prima sobre la mediana (0,77) justificada por la calidad superior de su cartera.
último cierre R$ 77,58 · mínima histórica R$ 74,03 · máxima R$ 113,32 · valor patrimonial por cuota R$ 97,15.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 2.458.029 · media de 12 meses de R$ 1.697.326.
Liquidez adequada para FII de tijolo. Volume diário R$ 2,5 Mi permite saída de R$ 100k em <1 dia, R$ 1 Mi em ~2 dias. Posições institucionais (>R$ 10 Mi) exigem ~20 dias úteis.El FATN11 tiene una trayectoria de crecimiento ordenado sin sobresaltos: constituido el 17 de mayo de 2018 como FII Athena I con un patrimonio neto (PN) de R$ 33 millones, en 6 años multiplicó su patrimonio neto por 17x hasta alcanzar los R$ 579,7 millones en mar/2026, con 6 emisiones absorbidas, una ocupación sistemáticamente superior al 97% y una distribución por cuota (DPU) estable.
El hito estratégico reciente fue la incorporación del FII-BM en feb/2025 (que aportó los 7.966 m² del Ed. Brasílio Machado Neto mediante permuta) seguida por la adquisición del Ed. Arco do Triunfo en feb/2026 (4.135 m² en proceso de retrofit). Paralelamente, el fondo opera apalancado a través de dos CRI (certificados brasileños de créditos inmobiliarios) (R$ 47,1 millones, 8,1% del patrimonio neto) con una estrategia explícita de adquirir inmuebles con un rendimiento mínimo del 10% anual + IPCA (el índice oficial de inflación de Brasil) —una arbitraje positivo entre el costo del CRI (IPCA+6,25%/IPCA+7,70%) y el cap rate de los activos. La maduración del Arco do Triunfo y la conclusión de la 6ª emisión (R$ 100 millones) son los catalizadores de cara al periodo 2026-2027.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fondo constituido el 17/05/2018 como FII Athena I , bajo la administración de BR-Capital DTVM, con consultoría inmobiliaria de Unitas Real Estate. Foco inicial en oficinas corporativas plug-and-play en São Paulo. Patrimonio neto inicial mediante la 1ª emisión de 500 mil cuotas a R$ 100 (R$ 50 Mi). |
| FASE INICIAL | Construcción inicial de la cartera con adquisiciones pulverizadas en oficinas de 150-500 m² en Vila Olímpia, Itaim y Pinheiros. Modelo plug-and-play validado con ocupación creciente. Patrimonio neto en enero de 2020: R$ 33 millones (332,6 mil cuotas). |
| 1º CRI (ALAVANCAGEM) | Emisión de la 1ª operación de CRI (certificado brasileño de créditos inmobiliarios) (código IF 21H0700312) por un monto de R$ 29,4 millones, IPCA+6,25%, vencimiento en febrero de 2029, con el objetivo de financiar la adquisición de 8 nuevas oficinas en edificios corporativos. La amortización comenzó en septiembre de 2024 (54 cuotas). |
| 2º CRI | Emisión de la 2ª operación de CRI (certificado brasileño de créditos inmobiliarios) (código IF 22H1630624) por un monto de R$ 20 millones, IPCA+7,70%, vencimiento en septiembre de 2031, para la adquisición de otras 9 oficinas en edificios corporativos. La amortización comenzó en octubre de 2025 (72 cuotas). |
| REBRANDING | El fondo pasa a llamarse BRC Renda Corporativa FII , y mantiene el ticker FATN11 y el nombre de cotización "FII Athena I". Esto refleja la consolidación de la identidad de BR-Capital. La 3ª emisión amplía el patrimonio neto a R$ 288,8 millones al cierre del año. Resultado neto de R$ 29,1 millones. |
| 4ª EMISSÃO | 4ª emisión privada de cuotas a R$ 100,00. Colocación mayoritaria entre inversores institucionales. El patrimonio neto asciende a R$ 354,6 millones en diciembre de 2024. Resultado neto de 2024 = R$ 16,2 millones (frente a R$ 29,1 millones en 2023), una caída explicada por el ajuste a valor razonable negativo (R$ -12,6 millones) en el ciclo de tasas Selic altas. |
| FORMADOR DE MERCADO | Contratación del fondo FIM Crédito Privado LS Investimento no Exterior (CNPJ 11.233.045/0001-22) como creador de mercado, con un contrato de 12 meses renovable. Objetivo: fomentar la liquidez de las cuotas en la B3 (la bolsa brasileña). |
| INCORPORAÇÃO FII-BM | Consumación de la fusión del Fundo Brasílio Machado de Investimento Imobiliário (FII-BM) , CNPJ 02.027.437/0001-44. Aporte al patrimonio neto: R$ 34,2 millones. Adquisición de 7.966 m² en el Ed. Brasílio Machado Neto (Higienópolis). La familia Alcântara Machado cobró mediante una combinación de cuotas de FATN11 + otros FIIs (TJKB11) + efectivo. |
| 5ª EMISSÃO ENCERRADA | Cierre de la 5ª emisión el 11/09/2025: 1,3 millones de cuotas colocadas a R$ 100,00 (R$ 130 millones) . Colocación del 100% del monto. El patrimonio neto salta a R$ 515,8 millones en diciembre de 2025. |
| 6ª EMISSÃO | Aprobación de la 6ª emisión de cuotas: R$ 100 millones (1 millón de cuotas a R$ 100,00), bajo el rito de la norma CVM 160. Derecho de preferencia con un factor de 0,1938. Cronograma: liquidación máxima el 10/06/2026. En marzo de 2026 ya se habían incorporado 644 mil cuotas (patrimonio neto +R$ 64 millones). |
| AQUISIÇÃO ARCO DO TRIUNFO | Adquisición del Ed. Arco do Triunfo (Vila Olímpia, 4.135 m² en propiedad) en febrero de 2026, financiada parcialmente con los recursos de la 6ª emisión. Se adquirió el edificio completo, actualmente en fase de reforma integral (retrofit). El arrendamiento se encuentra en fase de prospección. Un vector relevante de revalorización de ingresos para 2026-2027. |
| ATUAL | La cuota cotiza a R$ 85,61 (P/VP 0,89). Distribución estable de R$ 0,80 por cuota al mes desde hace 16 meses (desde febrero de 2025). Rendimiento por distribución (dividend yield) a 12 meses de 11,22%. Ocupación ponderada de 98,49%. El resultado de caja operativo (RODi) creció de R$ 3,4 millones al mes (mar/25) a R$ 4,8 millones al mes (mar/26). |