FII de Títulos y Valores Mobiliarios — Gestión Activa (CNPJ 41.269.052/0001-45). Tipo ANBIMA: Híbrido. Mandato: CRIs high grade + FII Guardian Hedge Fund + asignaciones tácticas en FIIs cotizados.
Segmento: Híbrido / Multiestratégia (esencia de crédito inmobiliario) · Cotización R$ 8,36 · P/VP 0,896 · VP/cuota R$ 9,33 · Patrimonio R$ 265 Mi · 20.431 partícipes
El GAME11 (Guardian Multiestratégia Imobiliária I FII) es un fondo inmobiliario del segmento Híbrido / Multiestratégia (esencia de crédito inmobiliario). FII de Títulos y Valores Mobiliarios — Gestión Activa (CNPJ 41.269.052/0001-45). Tipo ANBIMA: Híbrido. Mandato: CRIs high grade + FII Guardian Hedge Fund + asignaciones tácticas en FIIs cotizados.
Presta dinero a promotoras y empresas con un inmueble como garantía, e invierte un tercio en un fondo de fondos propio (GAHF) que invierte en otros FIIs, con gestión activa a cargo de Guardian. Preste atención: una parte de la comisión de gestión queda oculta en el GAHF y eleva el costo real sin aparecer en el informe mensual.
Esta página reúne el retrato factual del GAME11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Guardian Gestora.
La Guardian Gestora fue fundada en 2020 por profesionales con más de 20 años en el mercado de crédito estructurado e inmobiliario. Actualmente gestiona R$ 9,3 mil millones en 35 vehículos, incluidos 2 FIIs cotizados (GARE11 de ladrillo y GAME11 de papel/híbrido), 19 FIDCs y 1 fondo de previsión (Guardian Icatu Prev RF CP). La calificación de 7,5 refleja: (i) estructuración consistente de garantías reales (95% garantía fiduciaria en GAME11), (ii) alta transparencia en los informes mensuales (informe de gestión completo con estado de resultados a 12m y guidance), (iii) diversificación real de deudores (principal deudor MRV ≤ 5%). Salvedades: (a) fondo de fondos interno (GAHF) que añade una capa de comisiones, (b) fondo aún relativamente nuevo (4,5 años) sin un ciclo completo de tensión.Cartera multiestrategia 94% BETA / 6% ALPHA — 23 CRIs (60% del PN) + Guardian Hedge Fund (40% del PN con look-through MANA11/VRTM11/CPOP-S/GCORE/Inter FIIs/GLIQ — MXRF11 a cero)
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| cri-almanara | — | 6,9% | — |
| cri-bari-i | — | 0,7% | — |
| cri-bari-ii | — | 1,1% | — |
| cri-carrefour-pre | — | 11,4% | — |
| cri-comporte | — | 3,8% | — |
| cri-evolution | — | 3,5% | — |
| cri-hbr-w | — | 3,5% | — |
| cri-lote5 | — | 3,5% | — |
| cri-maua-i | — | 0,8% | — |
| cri-mrv-i | — | 0,9% | — |
| cri-mrv-ii | — | 0,9% | — |
| cri-mrv-iii | — | 2,8% | — |
| cri-mrv-flex-vi | — | 2,6% | — |
| cri-pontte-i | — | 1,3% | — |
| cri-resid-multi | — | 3,8% | — |
| cri-sbenedito-ii | — | 3,1% | — |
| cri-sbenedito-iii | — | 3,3% | — |
| cri-sbenedito-iv | — | 0,9% | — |
| cri-vitacon | — | 3,3% | — |
| cri-3z-realty | — | 0,2% | — |
| Guardian Hedge Fund (FII de Resp. Ltda.) | — | 42,0% | — |
HHI 0,21 — moderada.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por indexador | IPCA+ 70,0% · CDI+ 21,0% · PreFixado 9,0% |
Un P/VP de 0,92 representa un descuento del 8% sobre el valor patrimonial (R$ 9,64). En línea con la mediana del subsegmento papel_misto (0,91) — sin prima ni descuento relativo. El potencial alcista por convergencia al valor patrimonial está limitado al 8% en precio, pero combinado con el dividend yield del 13,2% entrega un retorno total atractivo en un horizonte de 12 meses.
último cierre R$ 8,36 · mínima histórica R$ 7,63 · máxima R$ 11,98 · valor patrimonial por cuota R$ 9,33.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 263.515 · media de 12 meses de R$ 394.972.
Baja liquidez para el tamaño del fondo — R$ 263 mil/día. Una posición de R$ 500k toma unos 10 días hábiles en liquidarse sin mover el precio. Adecuada para inversores particulares medianos; inviable para grandes actores institucionales.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| REGULAMENTO | Reglamento original aprobado por la CVM el 13/ago/2021. Daycoval como administrador y Guardian como gestor. |
| IPO | 1ª Emisión (CVM 476) — 2,5 millones de cuotas a R$ 100/cuota. Inicio de operaciones 06/09/2021. |
| MONTAGEM | Construcción de la cartera inicial de CRIs. Se realiza un split 10:1 (ajusta la cuota a una base de R$ 10). |
| MATURAÇÃO | El fondo opera en régimen estable con DPU de R$ 0,10/cuota; ajuste a R$ 0,09 en feb/2024 acompañando la caída del IPCA. |
| REGULAMENTO REVISADO | Instrumento Particular de Modificación del Reglamento (ID 925829, 13/06/2025) — ajustes en la política de inversión y gobernanza. |
| GAHF + REGULAMENTO | Creación operativa del Guardian Hedge Fund (GAHF) y nueva modificación de Reglamento (Instrumento Particular ID 994199, 18/09/2025). |
| 3ª EMISSÃO | 3ª Emisión de Cuotas — Hecho Relevante el 06/11/2025; primera liquidación el 28/11/2025; cierre el 13/02/2026. |
| GUIDANCE R$ 0,10 | Nivel mínimo de R$ 0,10/cuota mensual respaldado por una reserva acumulada de R$ 0,074/cuota + estrategia de tasa fija en un ciclo esperado de baja de la tasa Selic. |