HGRU11 — Pátria Renda Urbana FII

(ex-CSHG Renda Urbana)

Recomendación: ACUMULAR · Nota 7,4/10 · Cotización R$ 127,33 · P/VP 0,988 · DY 12m 8,6%

Análisis y recomendación

El HGRU11 es uno de los mayores y más diversificados FIIs de renta urbana de Brasil — 100 inmuebles en 16 estados, vacancia 0,8%, gestión Pátria con track record de 182,4% acumulado desde 2019 (14,5% anual) y TIR > 100% en las ventas de reciclaje. La tesis del "DY 13,8%" pregonada es una ilusión estadística: el DPS recurrente es R$ 0,95/mes, generando un DY real del 8,8% patrimonial — pero Pátria proyecta ahora DPS creciendo hacia R$ 0,97 (corto plazo) y R$ 1,01 (medio plazo), con DY objetivo 9,0% tras la asignación plena del capital de la 6ª emisión. Ventana abierta: el derecho de preferencia inicia el 29/05/2026 y va hasta el 11/06 (B3) / 12/06 (escriturador), con suscripción a R$ 128,99/cuota frente al mercado R$ 131,09 (~1,6% de descuento). Pipeline ya identificado con ~27 activos. Comisión de los coordinadores asumida por Pátria, no por el fondo. Bueno para quien ya lo tiene — y atractivo para quien entra ahora aprovechando la preferencia.

Tesis de inversión

El HGRU11 es el FII de renta urbana más diversificado de Brasil — 100 inmuebles, 25 inquilinos, 16 estados, vacancia 0,8%. La gestión Pátria entrega excelencia operacional comprobada: 182,4% acumulado desde 2019 (14,5% anual, +9.930 bps sobre IFIX), P/VP histórico medio 1,00x y TIR media > 100% en las ventas de reciclaje (Material Publicitario, doc 1201805). El ITE Q4/2025 confirma robustez estructural: 98,55% contratos > 36 meses, 99,36% IPCA, resultado trimestral R$ 1,25/cuota/mes. Para la 6ª emisión, la gestora proyecta DPS creciendo de R$ 0,95 a R$ 0,97 (corto plazo) y R$ 1,01 (medio plazo), con DY objetivo 9,0% tras la asignación plena y pipeline de ~27 activos ya identificados. La tesis del "DY 13,8%" pregonada es una distorsión — el real es 8,8%. Cuota a R$ 131 y P/VP 1,02 sin descuento, pero el derecho de preferencia abierto del 29/05 al 12/06/2026 ofrece suscripción a R$ 128,99 (~1,6% de descuento vs mercado).

Para quién es

  • Inversores que quieren renta mensual estable de R$ 0,95/cuota con gestión institucional
  • Perfil moderado que valora la diversificación geográfica y sectorial
  • Quien busca exposición al minorista esencial (alimentario 55%) y la educación (25%)
  • Inversores que aprecian la gestión Pátria con track record de 14,5% anual desde 2019 y TIR > 100% en reciclaje

Para quién no es

  • Quien entra creyendo en el DY 13,8% inflado de los sitios — el real es 8,8%
  • Inversores que no aceptan la concentración del 46% en minorista alimentario
  • Quien necesita un spread vs NTN-B robusto — se volvió ~1,3 p.p.
  • Perfil ultraconservador o que rechaza FIIs apalancados (5,6% CRIs)
  • Quien no sigue las nuevas emisiones y la dilución — 6ª emisión en ejecución

Puntos de atención y riesgos

El DY divulgado en sitios infla por la extraordinaria

Status Invest y similares muestran un "DY 12 meses" impulsado por las extraordinarias de junio (R$ 1,55) y diciembre (R$ 1,45). Pero el régimen recurrente es R$ 0,95/mes = R$ 11,40/año = DY 8,8% sobre R$ 132. La propia Pátria confirma 8,8% anual en los informes.

El spread vs NTN-B se volvió estrecho

Con la NTN-B 2035 a ~7,5% real y un DY recurrente neto de IR del 8,8%, el spread real neto es de solo ~1,3 p.p. En enero/2025 este mismo fondo entregaba 9,4% — el spread se encogió por la subida de la cuota.

27% de los contratos vencen en 2028

Casi 1/3 del ingreso vence en 2028 — mayoritariamente IBMEC y Salvador (YDUQS), con WALEs de 3,0 y 2,7 años. Riesgo real de revisión negativa si el mercado educacional empeora.

Concentración en minorista alimentario 46%

Carrefour (24%) + Assaí (22%) = 46% del ingreso en solo 2 grupos. Los ratings AAA y AA+ mitigan, pero es una exposición sectorial relevante. Reevaluación dic/25 del Carrefour: -3,0%.

Apalancamiento 5,4% — controlado

Los CRIs en el pasivo (Makro, Sendas, Una, MINT) totalizan ~R$ 160 M (abr/2026). Gasto financiero de R$ 0,07/cuota en abr/2026. Trayectoria de desapalancamiento prevista hasta 2034 (saldo cae de R$ 160 M → R$ 10 M).

6ª Emisión — derecho de preferencia ABIERTO del 29/05 al 12/06/2026

Los documentos definitivos publicados el 22-23/05/2026 (docs 1201802 Anuncio de Inicio, 1201803 Prospecto Definitivo, 1201804 Lámina, 1201805 Material Publicitario) consolidan los términos: precio de emisión R$ 128,87/cuota (= VP en 30/abr/2026, sin dilución patrimonial), precio de suscripción R$ 128,99 (tasa R$ 0,12), monto R$ 1,5 mil millones (11.639.637 cuotas) + lote adicional hasta 25% (total 14.549.546 cuotas = R$ 1,875 mil millones). Cronograma oficial: derecho de preferencia en la B3 del 29/05 al 11/06/2026, en el escriturador hasta el 12/06/2026, sobras + monto adicional del 15/06 al 25/06/2026, liquidación DDA el 30/06/2026, cierre máximo el 18/11/2026. Factor de preferencia 0,50088755395 (≈0,5 cuota nueva por cuota existente). Coordinadores BTG Pactual (líder) + Itaú BBA — comisión R$ 4,71/cuota (R$ 54,8 M) asumida 100% por la Gestora (Pátria), NO por el fondo. La gestora proyecta DPS CRECIENDO de R$ 0,95 (actual) a R$ 0,97 (corto plazo, ramp-up) y R$ 1,01 (medio plazo, asignación plena), con DY objetivo 9,0%. Capital en Selic 13,75%/12 = 1,14%/mes sostiene el DPS durante la asignación. Pipeline ya identificado con ~27 activos estratégicos.

Tasa de performance cobrada en Q4/2025

El ITE Q4/2025 (doc 1199351) confirma el cobro de R$ 5,34M de tasa de performance en el trimestre (~R$ 0,23/cuota) — la gestión excedió el benchmark IPCA+5,5% en el período. El ítem recurre en la estructura semestral; no hay sorpresa, pero es un gasto que se suma a la administración (R$ 5,21M en el mismo trimestre).

Q4/2025 fue fuerte — contraste con la quema de Q1/2026

El ITE Q4/2025 muestra un resultado de R$ 87,17M (R$ 1,25/cuota/mes), bastante por encima del DPS recurrente de R$ 0,95. La quema de reserva observada en mar-abr/2026 (R$ 0,80-0,85/cuota) es un fenómeno del trimestre Q1/2026 aisladamente — todavía no hay ITE de Q1/2026. Patrón estacional Pátria: 1S consume reserva, 2S recompone vía ventas.

Sobre la gestora

Mayor gestora independiente de FIIs de Brasil (R$ 38 Bn bajo gestión en RE, +30 FIIs listados). Migración CSHG → Pátria ejecutada sin ruido operacional. Track record validado por el Material Publicitario de la 6ª emisión (doc 1201805): 182,4% acumulado desde 2019 = 14,5% anual, superando al IFIX en +9.930 bps, al CDI en +8.590 bps, al TEVA-Ladrillo en +15.810 bps. P/VP medio histórico 1,00x (el sector opera con ~10% de descuento desde 2022). TIR media > 100% en las ventas de reciclaje de cartera (Santo Alberto, Pernambucanas Poços, Machado, Araguari, Campo Mourão). El resultado 2S25 superó el guidance (R$ 1,04 vs R$ 0,99 previsto). Equipo honesto en la comunicación: divulga el DY real (8,8%) y no esconde la dificultad de relocación del Dutra 107. En la 6ª emisión, asume el 100% de la comisión de los coordinadores (R$ 54,8 M).

Ver el análisis completo de la gestora Pátria Investimentos →

Conclusión

El HGRU11 (Pátria Renda Urbana, ex-CSHG Renda Urbana) cierra abril/2026 como uno de los mayores y más diversificados FIIs de renta urbana de Brasil: PN de R$ 3,0 mil millones, 100 inmuebles en 16 estados, 600.276 m² de ABL, WALE de 9,2 años, vacancia física de apenas 0,8% y 230.866 partícipes. El ingreso es mayoritariamente atípico y 99,4% indexado al IPCA, con 98,6% de los contratos por encima de 36 meses — una de las durations contractuales más robustas del segmento de ladrillo. El DPS recurrente es R$ 0,95/cuota (pagado el 15/06/2026, referencia mayo), equivalente a un DY de ~8,8% sobre la cuota patrimonial de R$ 128,87.

Hay tres puntos de atención principales. Primero, la concentración: Carrefour/Atacadão/Sam's Club (24%) y Assaí (22%) suman el 46% del ingreso en dos grupos de minorista alimentario — mitigado por los ratings AAA/AA+ y los contratos atípicos largos. Segundo, ~27% de los contratos vencen en 2028, concentrados en los activos educacionales de YDUQS (IBMEC, Salvador), abriendo riesgo de revisión negativa. Tercero, el DY de 12-14% pregonado en algunos sitios es una distorsión estadística — incorpora extraordinarias semestrales de ventas de reciclaje; el flujo recurrente real es 8,8%, y el spread sobre la NTN-B se encogió a ~1,3 p.p. con la subida de la cuota. El apalancamiento del 5,4% (CRIs Makro/Sendas/Una/MINT) es controlado, con trayectoria de desapalancamiento mapeada hasta 2034.

Mirando hacia adelante, la 6ª emisión (R$ 1,5 mil millones, hasta R$ 1,875 mil millones con lote adicional) está en curso a R$ 128,87/cuota — exactamente el VP de 30/abr/2026, sin dilución patrimonial. El derecho de preferencia corrió del 29/05 al 12/06/2026 con suscripción a R$ 128,99 (~1,6% de descuento vs mercado) y la comisión de los coordinadores (BTG Pactual + Itaú BBA, R$ 54,8 M) asumida 100% por Pátria, no por el fondo. La gestora proyecta el DPS creciendo hacia R$ 0,97 (corto plazo) y R$ 1,01 (medio plazo), con DY objetivo de 9,0% tras la asignación plena de un pipeline de ~27 activos (cap rate ~9% anual vs ventas a ~6,5%, spread favorable de 2,5 p.p.). Con gestión Pátria nota 9 (track record de 182,4% acumulado desde 2019, 14,5% anual, y TIR > 100% en los reciclajes), P/VP alrededor de 1,00x y tesis de crecimiento de renta anclada, el HGRU11 es un ACUMULAR para quien busca renta urbana de alta calidad — bueno para quien ya lo tiene y atractivo para quien entró aprovechando la preferencia.