HSI LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA (CNPJ 32.903.621/0001-71)
Segmento: Ladrillo / Logística AAA · Cotización R$ 75,17 · P/VP 0,6829 · VP/cuota R$ 110,07 · Patrimonio R$ 1,39 Bi · 42.009 partícipes · 6 activos
El HSLG11 (HSI Logística FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo / Logística AAA. HSI LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA (CNPJ 32.903.621/0001-71)
Propietario de seis naves logísticas de primera línea, todas alquiladas, cerca de grandes capitales y ocupadas por minoristas como Casas Bahia, Mercado Libre y Bemol, bajo la gestión de HSI. Atención: adquirió los inmuebles con deuda, lo que presiona el resultado mientras las tasas de interés sigan altas.
Esta página reúne el retrato factual del HSLG11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: HSI - Hemisfério Sul Investimentos.
HSI - Hemisfério Sul Investimentos es una de las gestoras inmobiliarias con mayor experiencia en Brasil, fundada en 2005, con un historial consolidado en el sector inmobiliario (real estate). Especializada en naves logísticas AAA de última milla (radio de 30 km de las capitales), HSLG11 es el vehículo logístico de la casa. La gestión demuestra disciplina operacional: 100% de ocupación desde nov/2024, captación de un contrato build-to-suit con Mercado Libre a 10 años, CRI estructurados con tasas competitivas y revisiones sistemáticas. En ene/2025, HSI redujo la distribución por cuota de manera proactiva (de R$ 0,74 a R$ 0,65) para anunciar la preservación de capital frente al ciclo de tasas Selic altas, un gesto poco común de transparencia. En 2025 entregó R$ 8,05/cuota (un rendimiento para el cuotapartista de 33,2% frente al 21,1% del IFIX, el índice brasileño de fondos inmobiliarios). Dirección: Av. Pres. Juscelino Kubitschek, 1400, 13º andar, Vila Nova Conceição, São Paulo/SP.Ver el análisis de la gestora HSI - Hemisfério Sul Investimentos →
Cartera logística AAA con 6 naves que totalizan 508 mil m² de superficie bruta locativa (ABL propia), 100% de ocupación y un apalancamiento moderado en CRI (LTV de 20,9%)
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| HSI Log. Dutra | Av. Comendador Masatoshi Shinmyo, 300 — Arujá/SP | 100,0% | 1,0% |
| HSI Log. Castelo | Rod. Coronel PM Nelson Tranchesi, 740 y 990 — Itapevi/SP | 100,0% | 1,0% |
| HSI Log. Contagem | Rod. Vereador Joaquim Costa, 2000 — Contagem/MG | 100,0% | 1,0% |
| HSI Log. São José dos Pinhais | Rod. BR 116 (Contorno Leste), 7000 — São José dos Pinhais/PR | 100,0% | 1,0% |
| HSI Log. Manaus (Bemol) | Av. Torquato Tapajós, 8251 — Manaus/AM | 100,0% | 1,0% |
| HSI Log. Meli (BTS Mercado Libre) | Barrio Fazenda Velha — Araucária/PR | 56,2% | 1,0% |
| CRI Bemol Manaus | — | — | — |
| CRI BTS Meli (1) | — | — | — |
| CRI BTS Meli (2) | — | — | — |
| CRI BTS Meli (3) | — | — | — |
| CRI BTS Meli (4) (Expansión) | — | — | — |
HHI 0,2 — moderada.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 62,0% · Sul 24,0% · Norte 14,0% |
| Por inquilino | Mercado Libre (build-to-suit) 13,8% · Bemol 13,5% · Casas Bahia (2 activos) 30,9% · Assaí 10,7% · Comercial Esperança 7,9% · Ibratec 5,0% |
| Por indexador | IPCA 91,6% · IGPM 8,4% |
| Por tipo de contrato | tipico 62,3% · atipico 37,7% |
P/VP de 0,84: descuento moderado del 16% sobre el valor patrimonial de R$ 109,73.
último cierre R$ 75,17 · mínima histórica R$ 69,89 · máxima R$ 113,95 · valor patrimonial por cuota R$ 110,07.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 757.088 · media de 12 meses de R$ 759.809.
Liquidez moderada para el segmento logístico AAA. Volumen medio en 21d de R$ 757 mil. Una posición de R$ 1 millón toma unos 7 días hábiles en liquidarse sin mover el precio, lo que resulta adecuado para inversores con un horizonte de mediano plazo.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Constituição | Fondo constituido el 09/12/2019 como FII (fondo inmobiliario brasileño cotizado) de logística bajo la gestión de HSI Investimentos y con BRL Trust DTVM como administradora. Objetivo: naves logísticas terminadas. |
| IPO (16/12/2020) | Cotización en bolsa tras 4 emisiones con una recaudación total de ~R$ 1,33 mil millones (12,66 millones de cuotas a R$ 105 patrimoniales). Cartera inicial con 5 naves logísticas. |
| Emisión de CRI Bemol (R$ 167 millones) | Estructuración del CRI Bemol Manaus en oct/2022 (IPCA+7,61%, vence en oct/2037), liberando apalancamiento para la nave atípica de Manaus. |
| Adquisición de contrato build-to-suit de Mercado Libre | En jul/2024 se firmó un contrato atípico tipo build-to-suit a 10 años con Mercado Libre en Araucária/PR (92.630 m², participación de 56,18%). Inauguración en 2025. |
| CRI BTS Meli (1 y 2) — R$ 127 millones | Oct/2024: emisión de 2 tramos de CRI BTS Meli — IPCA+7,85% y CDI+2,25%, ambos con vencimiento en abr/2034. |
| La ocupación alcanza el 100% | Desde nov/2024, la cartera mantiene una ocupación del 100%, un récord para el fondo que refleja la calidad de los activos y sus ubicaciones prémium. |
| Distribución por cuota (DPS) reducida a R$ 0,65 | En ene/2025, el gestor redujo la distribución por cuota de R$ 0,74 a R$ 0,65/cuota como medida proactiva de preservación de capital frente al ciclo de tasas Selic altas. Decisión alineada entre los fondos de ladrillo de HSI. |
| Renegociación con Casas Bahia | Adendas contractuales: Contagem de R$ 35,98 a R$ 30,00/m² y São José dos Pinhais de R$ 13 a R$ 18,50/m². Inicio del proceso para subalquilar entre el 38% y el 44% de la superficie bruta locativa (ABL) (objetivo: diluir la concentración del 33% al 20%). |
| Mercado Libre ejerce el Derecho de Expansión | El 29/08/2025, EBAZAR.COM.BR (Mercado Libre) notificó el ejercicio del Derecho de Expansión en el contrato build-to-suit de Araucária, una sólida señal del compromiso del inquilino. |
| Actualización del reglamento | El 17/09/2025 se modificó el reglamento para actualizar la dirección de la gestora HSI (mudanza a Av. JK, 1400, 13º andar). |
| CRI BTS Meli (4) — Expansión | Emisión del tramo 4 de CRI BTS Meli en nov/2025 (R$ 50 millones, CDI+1,90%, vence en nov/2030) para financiar la expansión del contrato tipo build-to-suit; R$ 25 millones aún no integrados. |
| La distribución por cuota (DPS) vuelve a R$ 0,72 + Guidance de R$ 0,72-0,76 | En mar/2026 la distribución por cuota (DPS) alcanzó R$ 0,72/cuota (recuperación gradual desde sep/2025) con un guidance de R$ 0,72-0,76 para el 1S/2026, lo que apunta a un posible aumento del piso a medida que el escenario macroeconómico evolucione favorablemente. |