FII Hotel MaxInvest — el fondo hotelero más antiguo de la B3 (constituido el 13/02/2007 — 19 años), CNPJ 08.706.065/0001-69. 17 hoteles con 724 unidades hoteletras en São Paulo (Blue Tree Faria Lima cerrado en may/2026). Ciclo de desinversión con 624 unidades hoteletras vendidas + cartera de proyectos de adquisiciones tras la 16.ª emisión.
Segmento: Ladrillo / Hotel (São Paulo/SP) · Cotización R$ 135,61 · P/VP 0,9149 · VP/cuota R$ 148,23 · Patrimonio R$ 428 Mi · 33.399 partícipes · 17 activos
El HTMX11 (FII Hotel MaxInvest) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo / Hotel (São Paulo/SP). FII Hotel MaxInvest — el fondo hotelero más antiguo de la B3 (constituido el 13/02/2007 — 19 años), CNPJ 08.706.065/0001-69. 17 hoteles con 724 unidades hoteletras en São Paulo (Blue Tree Faria Lima cerrado en may/2026). Ciclo de desinversión con 624 unidades hoteletras vendidas + cartera de proyectos de adquisiciones tras la 16.ª emisión.
Propietario de hoteles en São Paulo operados bajo las marcas Ibis y Novotel, que distribuye los ingresos de las tarifas diarias como renta mensual; es el único fondo hotelero con casi 20 años en la bolsa. Atención: los ingresos oscilan considerablemente entre meses y existe el riesgo de pérdida del beneficio fiscal, lo que podría reducir las ganancias.
Esta página reúne el retrato factual del HTMX11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: BTG Pactual Gestora de Recursos + HotelInvest.
BTG Pactual Gestora es una de las mayores gestoras de FIIs de Brasil, con más de R$ 30 mil millones en activos inmobiliarios. HotelInvest (asesor inmobiliario desde la constitución) es socia fundadora; ambas operan la cartera hotelera más grande del país: 57 hoteles y aproximadamente 4,2 mil habitaciones en 8 estados a través de dos FIIs (HTMX11 y otros). Cuentan con un historial de 17 años en el sector y con los premios InfoMoney/IBMEC (2017, 2019, 2023). La 16.ª emisión (nov/24) se fijó con una prima de 8,5% sobre el valor patrimonial, lo que indica que la gestora consideró favorable el momento del mercado para captar recursos y expandirse.Ver el análisis de la gestora BTG Pactual Gestora de Recursos + HotelInvest →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Ibis Sao Paulo Morumbi | Berrini-Chucri Zaidan — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Novotel Sao Paulo Morumbi | Berrini-Chucri Zaidan — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Ibis Styles Faria Lima | Itaim Bibi/Faria Lima — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Ibis Ibirapuera | Vila Nova Conceição — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Estanplaza International | Itaim Bibi — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Staybridge Suites Sao Paulo | Itaim Bibi — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Intercity Paulista | Jardins/Paulista — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Ibis Budget Morumbi | Berrini-Chucri Zaidan — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Estanplaza Funchal | Itaim Bibi — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Double Tree by Hilton Sao Paulo Itaim | Itaim Bibi — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Ibis Sao Paulo Congonhas | Congonhas — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Gran Estanplaza | Itaim Bibi — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Estanplaza Berrini | Berrini — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Innside by Melia Sao Paulo Iguatemi | Itaim Bibi — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Estanplaza Ibirapuera | Moema — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Ibis Budget Jardins | Jardins — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Intercity Premium Nações Unidas | Berrini — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Ibis Sao Paulo Paulista | Jardins/Paulista — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Blue Tree Faria Lima | Itaim Bibi/Faria Lima — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Estanplaza Nações Unidas | Berrini — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Park Inn by Radisson Berrini | Berrini — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Intercity Premium Ibirapuera | Vila Nova Conceição — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Wyndham Sao Paulo Paulista | Jardins/Paulista — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Wyndham Berrini | Berrini — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Melia Jardim Europa | Jardins — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Ibis Budget Paulista | Jardins/Paulista — São Paulo/SP | 100,0% | — |
| Comfort Nova Paulista | Jardins/Paulista — São Paulo/SP | 100,0% | — |
HHI 0,1396 — moderada.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Berrini-Chucri Zaidan 51,9% · Itaim Bibi 13,3% · Itaim Bibi/Faria Lima 6,7% · Vila Nova Conceição 4,7% · Jardins/Paulista 3,7% · Berrini 2,7% |
HTMX11 cotiza con un descuento del 8% sobre el valor patrimonial por cuota de R$ 149,74 (marzo de 2026). No se trata de un descuento pronunciado; el fondo cotiza prácticamente a su valor patrimonial. En comparación, BTHI11 (su par directo) cotiza a 0,69x.
último cierre R$ 135,61 · mínima histórica R$ 74,00 · máxima R$ 202,21 · valor patrimonial por cuota R$ 148,23.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 235.686 · media de 12 meses de R$ 540.868.
Liquidez moderada a baja. Volumen medio de R$ 236 mil al día. Una posición de R$ 1 millón toma unas 21 ruedas bursátiles en liquidarse sin alterar el precio. En las ventanas de emisión (como nov/2024), la liquidez mejora; en el período posterior a la emisión, regresa al nivel actual.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Constitución del Fondo (feb/2007) | El FII Hotel MaxInvest se constituyó el 13/02/2007 como el segundo FII hotelero de la B3, con el mandato de «aprovechar la recuperación del mercado hotelero de São Paulo» mediante la venta y el alquiler de habitaciones de hotel en la ciudad. |
| Inicio del ciclo de desinversión | En agosto de 2011, el fondo inició un ciclo de desinversión: vende habitaciones para materializar la valorización inmobiliaria y distribuirla como rendimiento extraordinario a los cuotapartistas. A lo largo de los años, ha vendido 985 habitaciones adquiridas y aproximadamente 528 habitaciones en el ciclo hasta 2024. |
| Fase de adquisiciones anticíclicas (2016/2019) | En 2016 y 2019, con el mercado inmobiliario desacelerado, el fondo aprovechó los precios bajos y adquirió algunos apartamentos para incorporarlos a la cartera, anticipándose a la recuperación. |
| Choque pandémico — distribución por cuota (DPU) cercana a cero | La pandemia de COVID-19 impactó drásticamente al sector hotelero. El RevPAR se desplomó, la ocupación cayó por debajo del 25% y el fondo pasó a distribuir centavos por mes. El patrimonio neto disminuyó y la cuota cotizó a R$ 74 (mar/2022, mínimo histórico). |
| PERSE (abr/2022): alivio fiscal | La Ley 14.148/22 instituyó el PERSE (exención de PIS/COFINS, IRPJ y CSLL para el sector de eventos y turismo). Los hoteles recuperaron rápidamente su margen operativo y las distribuciones volvieron a crecer. |
| Distribución extraordinaria: ventas de fin de año | Diciembre de 2023: distribución de R$ 3,25 por cuota (frente a los ~R$ 0,70 sostenibles). Un patrón de venta de habitaciones al cierre del semestre que se repitió en diciembre de 2024 (R$ 3,94). |
| 16.ª Emisión: R$ 250 millones captados | En noviembre de 2024, el fondo concluyó la 16.ª emisión a R$ 145,14 por cuota más un 3,80% de comisión, lo que da un total de R$ 150,66 por suscripción. Esto representó una prima de 8,50% sobre el valor patrimonial de entonces (R$ 133,77). Se emitieron 1.722.475 cuotas más el lote adicional. Las cuotas pasaron de 1.504.334 a 2.888.094. |
| Adquisición del Novotel Morumbi (R$ 106,6 millones) y del Ibis Budget Morumbi (R$ 8,8 millones) | Con la caja de la emisión (R$ 216 millones en dic/24), el fondo ejecutó las primeras adquisiciones de la cartera de proyectos: 189 unidades del Novotel Morumbi (tasa de capitalización o cap rate de ~12%, 2024) y 230 unidades del Ibis Budget Morumbi. Aún queda pendiente ejecutar el Ibis Morumbi y el Ibis Ibirapuera de la cartera de proyectos original. |
| Riesgo PERSE: extinción en discusión judicial | En marzo de 2025, la Hacienda Federal (Receita Federal) señaló el fin del PERSE a partir de abril de 2025. Las operadoras hoteleras interpusieron demandas judiciales para mantener el beneficio hasta agosto de 2027. La discusión continuó sub judice en 2026, lo que plantea el riesgo de un aumento de la carga tributaria en el sector. |
| Ritmo sostenido de venta de habitaciones | En 2025 y 2026, el fondo continuó vendiendo habitaciones (608 unidades vendidas en el ciclo hasta febrero de 2026, con R$ 46,38 por cuota amortizada). La distribución por cuota (DPU) osciló entre R$ 0,80 y R$ 1,80 según el volumen de ventas del mes. Diciembre de 2025: R$ 1,25; enero de 2026: R$ 1,00; febrero de 2026: R$ 1,20; marzo de 2026: R$ 1,20. |