Ex-Invista Desenvolvimento VI (renombrado en 2024 tras la captación inicial) — CNPJ 52.551.605/0001-74, gestionado por Invista Real Estate y administrado por Vórtx
Segmento: Logística / Naves Industriales (BBP — Brazilian Business Park) · Cotización R$ 8,4 · P/VP 0,8589 · VP/cuota R$ 9,78 · Patrimonio R$ 998 Mi · 2.037 partícipes · 6 activos
El IBBP11 (Invista Brazilian Business Park FII) es un fondo inmobiliario del segmento Logística / Naves Industriales (BBP — Brazilian Business Park). Ex-Invista Desenvolvimento VI (renombrado en 2024 tras la captación inicial) — CNPJ 52.551.605/0001-74, gestionado por Invista Real Estate y administrado por Vórtx
Inmueble de calidad BBP con un WALE de 9,2 años y tesis de consolidación mediante la fusión con XPIN11; buenos fundamentos, aunque la estructura societaria y el timing exigen atención
Esta página reúne el retrato factual del IBBP11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Invista Real Estate Ltda..
La gestora Invista Real Estate está especializada en activos inmobiliarios, tiene su sede en São Paulo y se enfoca en fondos de logística e industriales. En febrero de 2026, la gestora asumió también la administración del XPIN11 (anteriormente gestionado por XP Asset) en un movimiento de consolidación que culmina con la fusión de ambos fondos mediante la liquidación de XPIN11 y su amortización en cuotas. Brazilian Business Park (BBP), la empresa que promueve y construye el complejo desde hace más de 30 años, actúa como socio operativo y proveedor de la cartera de proyectos en desarrollo. El director responsable es Ricardo Fuscaldi de Figueiredo Baptista (ingeniero por el ITA y con un MBA de IBMEC-SP). Su corta trayectoria bursátil (OPI en mayo de 2024) limita la evaluación de su desempeño a largo plazo; hasta el momento, la ejecución operativa ha sido sólida (100% ocupado, 0% de morosidad), pero la tesis de inversión aún debe demostrar su capacidad para reciclar capital y absorber el fondo XPIN11 sin destruir valor.6 condominios logístico-industriales del Brazilian Business Park (Atibaia / Jundiaí / Extrema / Jarinu) — 142 mil m² de superficie bruta locativa (ABL), 25 inquilinos multinacionales, WALE de 9,2 años, 100% ocupado
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| BBP — Complejo Gaia (Jarinu, estado de São Paulo) | Km 91 de la Carretera Dom Pedro I, Jarinu, estado de São Paulo | 100,0% | 1,0% |
| BBP — Condominio Barão de Mauá (Atibaia, estado de São Paulo) | Km 87,5 de la Carretera Dom Pedro I, Atibaia, estado de São Paulo | 100,0% | 1,0% |
| BBP — Extrema (Extrema, estado de Minas Gerais) | Carretera Municipal Antônio Agostinho Barbosa, 1300, Extrema, estado de Minas Ge | 100,0% | 1,0% |
| BBP — Centro Empresarial Atibaia (CEA) | Avenida Tégula, 888, Km 87,5 de la Carretera Dom Pedro I, Atibaia, estado de São | 100,0% | 1,0% |
| BBP — Jundiaí I | Calle Kanebo, 175, Barrio Industrial, Jundiaí, estado de São Paulo (Carretera An | 100,0% | 1,0% |
| BBP — Jundiaí II | Km 51 de la Carretera Anhanguera (Pista Norte), Terra Nova, Jundiaí, estado de S | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,354 — alta.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | São Paulo — Vale Dom Pedro I (Atibaia + Jarinu) 79,5% · São Paulo — Eje Anhanguera (Jundiaí) 7,5% · Minas Gerais — Sur de Minas (Extrema) 12,9% |
| Por inquilino | Solventum (3M Health Care) 16,7% · MCassab (en obras) 12,4% · Petfive 9,6% · Volo 7,4% · Magna do Brasil 7,5% |
| Por indexador | IPCA 92,0% · IGPM 8,0% |
P/VP de 0,87; un descuento del 13% sobre el valor patrimonial de la cuota ordinaria (R$ 9,76).
último cierre R$ 8,4 · mínima histórica R$ 7,00 · máxima R$ 14,32 · valor patrimonial por cuota R$ 9,78.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 2.635.439 · media de 12 meses de R$ 291.415.
Liquidez modesta: ~R$ 939 mil/día en base reciente, pero R$ 300 mil/día en términos históricos. Una posición de R$ 100 mil se liquida en 1 o 2 días; una de R$ 1 millón en ~5 a 17 días según la ventana. Es adecuada para una asignación satélite (≤ 5% de una cartera promedio)
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| PROSPECTO | Registro del folleto preliminar de la 1ª Emisión — Invista Desenvolvimento VI FII. |
| FUNCIONAMENTO | Inicio de las operaciones del fondo (28/5/2024) con captación mediante cuotas Ordinarias y Sénior. |
| MATURAÇÃO | Periodo de estabilización operativa y nuevos contratos de alquiler. |
| VENDA TOPÁZIO | Venta de los activos Topázio 17 y Topázio 19 (resultado de R$ 4,2 millones reconocido en varios plazos). |
| GESTÃO XPIN11 | Invista Real Estate asume la gestión de XPIN11 — preparación para la fusión. |
| ASSEMBLEIA FUSÃO | Convocatoria de asamblea para debatir la liquidación de XPIN11 y la absorción de activos. |
| ENTREGA OBRAS | Finalización prevista de los edificios Jacarandá y Jequitibá (MCassab). |