CNPJ 40.011.251/0001-96 — gestión de BREI (Brazilian Real Estate Investments) con administración de BTG Pactual; clasificación ANBIMA Papel/CRI de gestión activa.
Segmento: Papel — CRI High Yield (Residencial, BTS, Loteo, Logístico) · Cotización R$ 37,82 · P/VP 0,4274 · VP/cuota R$ 88,48 · Patrimonio R$ 84,8 Mi · 3.657 partícipes
El IBCR11 (FII de CRI Integral BREI) es un fondo inmobiliario del segmento Papel — CRI High Yield (Residencial, BTS, Loteo, Logístico). CNPJ 40.011.251/0001-96 — gestión de BREI (Brazilian Real Estate Investments) con administración de BTG Pactual; clasificación ANBIMA Papel/CRI de gestión activa.
Fondo que presta a promotoras inmobiliarias mediante títulos con garantía real, distribuyendo los intereses como renta mensual. Atención: dos préstamos que suman más de un tercio del patrimonio se encuentran en ejecución judicial y podrían congelar las distribuciones durante más de un año.
Esta página reúne el retrato factual del IBCR11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: BREI — Brazilian Real Estate Investments.
La firma BREI (Brazilian Real Estate Investments Ltda., CNPJ 14.744.231/0001-14) es una gestora boutique con sede en la Avenida Brigadeiro Faria Lima 1663, en São Paulo, autorizada por la CVM (el regulador de valores de Brasil) desde 2014 (Acto Declaratorio 13.584). Está especializada en crédito inmobiliario high yield, con enfoque en CRI de finalización de obras residenciales, BTS (build-to-suit), loteos e inventario. La administración del IBCR11 corre a cargo de BTG Pactual Serviços Financeiros (DTVM). La gestión ha mantenido una transparencia razonable en sus informes mensuales, con descripciones objetivas sobre los eventos de crédito del CRVO (vencimiento anticipado anunciado y detallado en dic/25 y ene/26) y Olimpo (default especificado en feb/26). La retórica de la gerencia es defensiva —"la tasación de las garantías supera el saldo deudor"—, pero la tasa interna de retorno desde la OPI (-8% anual en la cuota; +50% de retorno total considerando los dividendos) refleja un historial de errores en la selección y tarificación del riesgo de crédito original.Ver el análisis de la gestora BREI — Brazilian Real Estate Investments →
11 CRI IPCA+9,77% (tasa HTM) con dos eventos de crédito activos y Braspark en reestructuración
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| cri-crvo | — | 27,3% | — |
| cri-vivatti | — | 9,0% | — |
| cri-pateo-ii | — | 10,4% | — |
| cri-pateo-iii | — | 7,6% | — |
| cri-villa-residence | — | 8,9% | — |
| cri-loft | — | 7,1% | — |
| cri-olimpo | — | 7,2% | — |
| cri-gdp | — | 2,6% | — |
| cri-braspark | — | 5,9% | — |
| cri-next | — | 0,1% | — |
| cri-maehara | — | 9,9% | — |
| TRX Yield FII | — | 2,3% | — |
| Bime FII | — | 1,6% | — |
HHI 0,143 — moderada.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | São Paulo 53,3% · Río Grande del Sur 28,4% · Santa Catarina 18,2% · Espírito Santo 0,1% |
| Por indexador | IPCA+ 100,0% |
P/VP de 0,59 (precio de la cuota: R$ 53,00 frente a un valor patrimonial de R$ 89,48 en mar/26); un descuento del 41% sobre el valor patrimonial. Es uno de los descuentos más agresivos de la subclase de papel high yield, reflejando el riesgo específico del CRVO y de Olimpo.
último cierre R$ 37,82 · mínima histórica R$ 41,51 · máxima R$ 100,00 · valor patrimonial por cuota R$ 88,48.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 308.000 · media de 12 meses de R$ 191.000.
Liquidez baja. Una posición de R$ 1 millón toma ~16 días hábiles en liquidarse sin mover el precio (asumiendo una absorción máxima del 20% del volumen diario).
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | Lanzamiento mediante la ICVM 476 con colocación restringida: 802.921 cuotas a R$ 100,00 = R$ 80,3 millones para 323 cuotapartistas. |
| PICO DO DPS | Primer año completo con una distribución por cuota promedio de R$ 1,19/cuota. Pico entre ene-mar/22 de R$ 1,50/cuota. |
| ESTABILIZAÇÃO | La distribución por cuota converge a R$ 0,90-1,00/cuota. Total del año R$ 11,41 (rendimiento por distribución del 11,89%). |
| ENCHENTE RS | Inundación histórica en el estado de Río Grande del Sur afecta a la operación CRVO (BTS Unidasul en São Leopoldo). |
| REESTRUTURAÇÃO PATEO | Páteo Boa Vista se reestructura en dos emisiones. Las tasas se elevan a IPCA+13%/12,5%. |
| OLIMPO EM DEFAULT | El CRI Olimpo no abona la amortización bullet final el 22/01/2025 — declaración de default técnico. |
| QUEDA DO DPS | La distribución por cuota promedio cae a R$ 0,79 (frente a R$ 0,85 en 2024). Total del año R$ 9,51 (rendimiento por distribución del 10,44%). |
| WAIVER ENCERRADO | Comunicado en el informe de dic/25: la gestión señala que las dispensas al CRVO expiran en diciembre. |
| VENCIMENTO ANTECIPADO CRVO | El 23/01/2026 la titulizadora Virgo decreta el vencimiento anticipado del CRI CRVO. |
| FASE ATUAL | El fondo opera con la distribución por cuota estabilizada en R$ 0,60 y una reserva mínima. A la espera de la ejecución del CRVO. |