ex-LUGG11 (Luggo) — fondo inmobiliario brasileño cotizado de ladrillo residencial tipo multifamily con 5 edificios de alquiler
Segmento: Ladrillo - Residencial Multifamily · Cotización R$ 72,53 · P/VP 0,6078 · VP/cuota R$ 119,33 · Patrimonio R$ 135 Mi · 5.665 partícipes · 5 activos
El INRD11 (Inter Residence FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo - Residencial Multifamily. ex-LUGG11 (Luggo) — fondo inmobiliario brasileño cotizado de ladrillo residencial tipo multifamily con 5 edificios de alquiler
Propietario de cinco edificios de alquiler residencial en Minas Gerais y São Paulo, era uno de los pocos fondos inmobiliarios brasileños cotizados de alquiler residencial multifamiliar (*multifamily*); alquilaba departamentos y distribuía el alquiler como renta. Atención: fondo en extinción, con inmuebles vendidos al INHF11; los cuotapartistas recibirán cuotas del INHF11.
Esta página reúne el retrato factual del INRD11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Inter Asset Gestão de Recursos Ltda..
La Inter Asset es el brazo de gestión de recursos del grupo Inter (CNPJ 05.585.083/0001-41), con sede en Belo Horizonte. Administra el INRD11 desde su constitución en dic/2019, originalmente bajo la marca LUGG11 / Luggo, y rebautizado en nov/2022 como Inter Residence cuando el fondo absorbió el activo Inter Residence Barbacena en la 2ª emisión.
La gestión ha demostrado ser disciplinada en la operación: ocupación consolidada superior al 90% durante 14 meses, desistimientos a la baja (del 7,6% en ene/25 al 2,7% en dic/25), distribución por cuota (DPU) creciente y estable (R$ 0,55 en sep/22 → R$ 0,69 en mar/26 — un alza del 25% en 3,5 años). La comisión total del 1,00% anual (administración + gestión + administración inmobiliaria) es baja para el trabajo operativo que implica gestionar 490 unidades residenciales con alquiler directo — comparable a la mediana de los FIIs de ladrillo, pero sin los gastos generales de un fondo de fondos.
El programa de recompra de cuotas iniciado en 2024 (620 cuotas canceladas hasta dic/25) señala alineación — la gestora reconoce el descuento y utiliza caja para generar valor por cuota. Puntos de atención: el respaldo al papel en el mercado es débil (el volumen se desplomó en 2025) y la comunicación se limita al informe de gestión mensual — no hay transmisiones en directo, conferencias telefónicas ni un programa de relación activa con los cuotapartistas.
Ver el análisis de la gestora Inter Asset Gestão de Recursos Ltda. →
5 edificios residenciales multifamily, 490 unidades, en 4 ciudades — Belo Horizonte, Campinas y Curitiba
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Residencial Cipreste | Rua das Espatódias, 610 — Belo Horizonte/MG | 100,0% | 0,929% |
| Residencial Cenarium | Rua Santa Maria Rosselo, 180 — Campinas/SP | 100,0% | 0,875% |
| Residencial Ecoville | Rua Casemiro Augusto Rodack, 287 — Curitiba/PR | 100,0% | 0,909% |
| Residencial Lindóia | Rua Capitão João Zaleski, 750 — Curitiba/PR | 100,0% | 0,945% |
| Inter Residence Barbacena (Short Stay parcial) | Rua Tenente Brito Melo, 472 — Belo Horizonte/MG | 100,0% | 0,737% |
HHI 0,224 — moderada.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 62,5% · Sul 37,5% |
P/VP de 0,66; el fondo cotiza al 66% de su valor patrimonial. En otras palabras, se compran R$ 100 de inmueble por R$ 66. En términos históricos de P/VP, el papel ha oscilado entre 0,55 (mínimo de feb/25) y 0,90 (finales de 2023). El descuento persistente de aproximadamente un 34% sugiere un valor razonable (fair value) ajustado a la baja liquidez del papel, sin tratarse de una anomalía.
último cierre R$ 72,53 · mínima histórica R$ 62,71 · máxima R$ 127,90 · valor patrimonial por cuota R$ 119,33.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 17.273 · media de 12 meses de R$ 45.754.
Liquidez crítica. El volumen medio mensual cayó un 73% en 2025 (de R$ 1,39 millones en enero a R$ 380 mil en diciembre). Una posición de R$ 100 mil requiere unos 29 días hábiles para liquidarse sin alterar el precio, lo cual es incompatible con cualquier necesidad de liquidez a corto plazo. Para asignaciones superiores a R$ 500 mil, el valor debe considerarse ilíquido.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO como LUGG11 (Luggo Fundo de Investimento Imobiliário) | Constitución del fondo (CNPJ 34.835.191/0001-23) con una captación de R$ 90 millones. Adquisición inicial de 4 edificios: Cipreste/BH, Lindóia/Curitiba, Ecoville/Curitiba y Cenarium/Campinas. Total inicial de ~452 unidades para alquiler residencial. |
| Fase de estabilización — distribución por cuota (DPU) subiendo de R$ 0,02 a R$ 0,57 | Período posterior a la oferta pública inicial (IPO) marcado por un aumento gradual de la ocupación. Primera distribución por cuota (DPU) pagada: R$ 0,024 en ene/2020 (mes incompleto tras la oferta pública inicial). En jun/2021, el informe de reevaluación eleva el patrimonio neto por cuota de R$ 109,55 a R$ 124,68 (+13,9%). La distribución por cuota (DPU) alcanza R$ 0,57 en dic/2021 con una ocupaci |
| 2ª Emisión + Cambio de marca — LUGG11 se convierte en INRD11 | Captación de R$ 17,9 millones en la 2ª emisión de cuotas (90.290 nuevas cuotas). Adquisición del Inter Residence Barbacena (38 unidades en BH). El fondo pasa a llamarse Inter Residence FII y comienza a operar bajo el ticker INRD11. El conjunto de 5 edificios y 490 unidades alcanza la composición actual. |
| Consolidación posterior al cambio de marca — la distribución por cuota (DPU) se estabiliza en R$ 0,52-0,55 | Primer año completo como INRD11. El fondo pasa a tener 1.130.706 cuotas, un patrimonio neto de R$ 133 millones y un valor patrimonial por cuota de R$ 117,70. La distribución por cuota (DPU) oscila entre R$ 0,52 y R$ 0,55. La ocupación en el portafolio integrado (con Barbacena) atraviesa una fase de adaptación — Barbacena cae a ~80%. |
| Descuento temporal en las comisiones de administración y gestión | La gestora, el consultor inmobiliario y la administradora conceden un descuento en las comisiones hasta dic/2024 — señal de alineación con los cuotapartistas en un año de presión sectorial. El informe de gestión de dic/2024 menciona que este descuento contribuyó al resultado de caja del período. |
| Reevaluación negativa de los inmuebles — el valor patrimonial por cuota cae un 5% | El patrimonio neto por cuota cae de R$ 123,77 (mar/24) a R$ 117,50 (jun/24) — el informe de reevaluación reconoce una caída en el valor de mercado de los inmuebles. El patrimonio neto en valor absoluto cae de R$ 139,9 millones a R$ 132,8 millones. |
| Inicio del programa de recompra de cuotas | La gestión lanza un programa de recompra utilizando los momentos de descuento patrimonial para generar valor. Hasta dic/2025: 620 cuotas recompradas y canceladas. La estrategia busca elevar el valor patrimonial por cuota y la distribución por cuota (DPU) — alineación concreta con los cuotapartistas. |
| Estrategia Short Stay en el Inter Residence Barbacena | La gestión inicia una prueba de alquiler por corta temporada (Short Stay) en Barbacena para combatir la vacancia persistente. La ocupación en Short Stay parte del 70,8% en sep/25 y cae al 37,6% en dic/25 (tras estrategias comerciales agresivas iniciales). Ingresos por unidad: R$ 2.757/mes (Short) vs R$ 4.000+ (Long). |
| La distribución por cuota (DPU) alcanza un récord histórico de R$ 0,67 | Distribución de R$ 0,67/cuota en dic/2025 — la mayor pagada por el fondo. Ingresos brutos de R$ 1,03 millones por encima del promedio histórico. Ocupación consolidada del 92,9% — 14º mes consecutivo por encima del 90%. La cuota cierra el año con una valorización del 11,7%. |
| La distribución por cuota (DPU) sube a R$ 0,69 — nuevo récord | Distribución de R$ 0,69/cuota en mar/2026 (pagada el 15/04/2026). Número de cuotapartistas en 6.005 (vs 7.905 en dic/24 — una caída del 24% en el período). El programa de recompra redujo las cuotas a 1.129.766. Activo total de R$ 134,8 millones y valor patrimonial por cuota de R$ 118,31. |
| La distribución por cuota (DPU) sube a R$ 0,71 — nuevo récord (+2,9% vs mar/26) | Distribución anunciada de R$ 0,71/cuota en abr/2026 (Rendimientos a distribuir R$ 802.133,86 ÷ 1.129.766 cuotas). La caja neta (ítem 9) creció a R$ 2,09 millones incluso después del pago de la distribución récord. Cuotapartistas en 5.945 (-60 vs mar/26). Valor patrimonial por cuota en R$ 118,34. Confirma la trayectoria de aceleración de la distribución por cuota (DPU) en el 1S/2026. |