El mayor FII de papel CDI+ de Brasil — gestión Kinea/Itaú desde 2012
Segmento: FII de papel — CRI posfijados (CDI+) · Cotización R$ 106,41 · P/VP 1,0396 · VP/cuota R$ 102,36 · Patrimonio R$ 10,96 Bn · 542.237 partícipes · 88 activos
El KNCR11 (Kinea Rendimentos Imobiliários FII Resp. Limitada) es un fondo inmobiliario del segmento FII de papel — CRI posfijados (CDI+). El mayor FII de papel CDI+ de Brasil — gestión Kinea/Itaú desde 2012
El mayor FII posfijado de Brasil, gestión Kinea/Itaú desde hace 13 años, cero default y liquidez de R$ 22 M/día — exposición CDI con riesgo de crédito mínimo
Esta página reúne el retrato factual del KNCR11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Kinea Investimentos (Grupo Itaú Unibanco).
La Kinea Investimentos Ltda. (CNPJ 08.604.187/0001-44) es la gestora de recursos del Grupo Itaú Unibanco, fundada en 2007 y considerada una de las mayores y más respetadas plataformas de gestión de fondos inmobiliarios de Brasil. En FIIs de papel, la Kinea suma R$ 27,8 mil millones en AUM distribuidos en 7 fondos — KNCR11 (R$ 11,0 Bn), KNIP11 (R$ 7,5 Bn, IPCA+), KNHY11 (R$ 3,1 Bn, IPCA+ high yield), KNUQ11 (R$ 2,2 Bn), KNHF11 (R$ 2,0 Bn multiestrategia), KNSC11 (R$ 1,8 Bn mixtos) y KCRE11 (R$ 0,3 Bn alianza con Creditas).
La administración corre a cargo de Intrag DTVM Ltda. (CNPJ 62.418.140/0001-31, Itaú Unibanco), con custodia en la propia estructura de Itaú y auditoría por PricewaterhouseCoopers. Esa integración vertical Kinea + Intrag + Itaú Custodia garantiza acceso privilegiado a la originación de CRIs, especialmente en las grandes operaciones de financiación inmobiliaria corporativa (Brookfield BR12, JHSF Malls, Even Estoque, MRV pro-soluto). El KNCR11 atravesó la pandemia, el ciclo Selic 13,75% (2022-2023) y la Selic 15% (2025-2026) sin registrar un solo evento de default en su cartera de CRI — un track record raro en el segmento.
Ver el análisis de la gestora Kinea Investimentos (Grupo Itaú Unibanco) →
Cartera de 88 CRIs (R$ 8,84 Bn) + 1 FII (R$ 155 M) + LCI (R$ 1,57 Bn) + Caja (R$ 855 M). Predominancia CDI+ MTM 2,05% con plazo medio de 4 años y cero default desde el IPO.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| cri-26B4409996 | — | 3,9% | — |
| cri-19E0322333 | — | 3,0% | — |
| cri-22G0282370 | — | 2,8% | — |
| cri-24B1669805 | — | 2,7% | — |
| cri-25A2619772 | — | 2,8% | — |
| cri-17I0141606 | — | 2,7% | — |
| cri-17I0141643 | — | 2,7% | — |
| cri-22G0282332 | — | 2,5% | — |
| cri-22G0282297 | — | 2,2% | — |
| cri-22G0282284 | — | 2,0% | — |
| cri-23H1250138 | — | 1,9% | — |
| cri-19L0882476 | — | 1,9% | — |
| cri-26C3703914 | — | 1,8% | — |
| cri-22G0282145 | — | 1,7% | — |
| cri-25B3552756 | — | 1,6% | — |
| cri-25H3372118 | — | 1,5% | — |
| cri-23J2266232 | — | 1,4% | — |
| cri-22F1035289 | — | 1,4% | — |
| cri-25F2703942 | — | 1,4% | — |
| cri-25B3552755 | — | 1,3% | — |
| cri-24E1127893 | — | 1,2% | — |
| cri-25F2307094 | — | 1,2% | — |
| cri-24C1475908 | — | 1,1% | — |
| cri-25L3091365 | — | 1,1% | — |
| cri-20J0812325 | — | 1,1% | — |
| cri-22F0658610 | — | 1,0% | — |
| cri-23I1740395 | — | 1,0% | — |
| cri-25L2633387 | — | 1,0% | — |
| cri-22A0118041 | — | 1,0% | — |
| cri-19F0923004 | — | 1,0% | — |
| cri-23F2335074 | — | 0,9% | — |
| cri-19A1316808 | — | 0,9% | — |
| cri-16C0208472 | — | 0,9% | — |
| cri-20A0797060 | — | 0,8% | — |
| cri-24L2330958 | — | 0,8% | — |
| cri-25D2075129 | — | 0,8% | — |
| cri-24C1886299 | — | 0,8% | — |
| cri-25C4767379 | — | 0,8% | — |
| cri-24C1886292 | — | 0,8% | — |
| cri-15L0736524 | — | 0,8% | — |
HHI 0,0395 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por indexador | CDI+ (HG) 77,8% · %CDI (LCI/Caja) 22,1% · IPCA+ 0,2% · Prefijado 0,1% |
La cuota cotiza a R$ 106,72 frente a un VP de R$ 102,36, una prima del 4,3%. Esa prima refleja: (i) la confianza histórica del mercado en la gestión Kinea (cero default en 13 años); (ii) la liquidez superior (R$ 22 M/día); y (iii) el flight-to-quality en un escenario aún volátil. Comparado con los pares (mediana P/VP 0,98), la prima es justificable, pero no hay margen de negociación — quien entra hoy paga por encima del valor patrimonial.
último fechamento R$ 106,41 · mínima histórica R$ 85,5 · máxima R$ 117,0 · valor patrimonial por cota R$ 102,36.
Volume médio diário (21 pregões) de r$ 22.410.000 · média de 12 meses de r$ 18.000.000.
Liquidez excepcional — R$ 22,4 M/día coloca al KNCR11 entre los 5 FIIs más líquidos de la bolsa. Una posición de R$ 1 millón se liquida en ~0,2 días hábiles (pocas horas) sin mover el precio.
El KNCR11 nació en octubre de 2012 como uno de los primeros FIIs de papel CDI+ de Brasil, bajo la gestión pionera de Kinea Investimentos, brazo de gestión de recursos del Grupo Itaú Unibanco. En 13 años y medio, atravesó el ciclo Selic 14,25% → 2% → 13,75% → 15% → 14,75% sin registrar un solo evento de default en su cartera de CRI — algo raro en el segmento. Realizó 12 emisiones públicas a lo largo de ese período, partiendo de algunos cientos de millones hasta los actuales R$ 10,96 mil millones de PL, manteniéndose siempre como el mayor FII de papel posfijado del mercado.
La trayectoria está marcada por una rara consistencia institucional: la misma gestora desde el IPO (Kinea), el mismo administrador (Intrag/Itaú), el mismo custodio (Itaú), y una tasa de administración inalterada del 1,00% anual — sin performance. La 12ª emisión (cerrada en feb/2026) captó R$ 3,2 mil millones, señal clara de la confianza del mercado incluso en un momento en que el ciclo de tasas comienza a invertirse. Con el inicio de la relajación monetaria en mar/2026 (Selic 15% → 14,75%), el fondo entra en una fase en la que la tesis pasará de la captura de Selic alta a la calidad de la gestión, la originación propietaria y la disciplina en la asignación de los R$ 2,4 mil millones de caja+LCI en fase final de diligencia.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUCIÓN | Fondo constituido el 02/08/2012 bajo la forma de condominio cerrado, con plazo indeterminado, administrado por Intrag DTVM (Itaú Unibanco) y gestionado por Kinea Investimentos. |
| IPO | Inicio de las operaciones el 23/10/2012 (registro CVM el 15/10/2012). La 1ª emisión de cuotas a R$ 100,00 marcó la entrada de Kinea en el mercado de FIIs de papel posfijado. |
| EMISIONES INICIALES | Secuencia de emisiones en los primeros 5 años (2ª, 3ª, 4ª y 5ª emisiones) que llevaron al fondo de cerca de R$ 200 millones a más de R$ 2 mil millones de PL, consolidándolo como el mayor FII de papel CDI+ del mercado. |
| 6ª y 7ª EMISIONES | Continuidad del ciclo de captación aprovechando la bajada de la Selic (de 14,25% en 2016 a 6,50% en 2018). El PL supera los R$ 4 mil millones. En oct/2018 ocurre una alteración relevante en el reglamento. |
| PANDEMIA | Selic en mínimo histórico (2,00% en ago/2020) impactó el DY del fondo (CDI+2% con CDI 2% genera ~4% anual nominal). La cuota llegó a un descuento de hasta 12% sobre el VP en el pico de la volatilidad. La cartera atravesó la pandemia sin ningún default. |
| CICLO DE ALZA DE LA SELIC | Fuerte recuperación del DY con el alza de la Selic (de 2% a 13,75% en 2022). La distribución mensual sube a R$ 1,00-1,15/cuota. El KNCR11 vuelve a cotizar con prima sobre el VP por ser una de las mejores opciones para capturar la Selic alta. |
| 10ª EMISIÓN | 10ª emisión entre el 11/06/2024 y el 28/06/2024 captó R$ 780,8 millones. El PL salta a R$ 6,55 Bn (jun/2024) con 6,62 millones de cuotas y más de 350 mil partícipes. |
| 11ª EMISIÓN | 11ª emisión iniciada el 04/11/2024 y cerrada el 29/04/2025, captando R$ 1.187,9 millones. El PL alcanza R$ 7,79 Bn el 30/06/2025. La adaptación a la Resolución CVM 175/2022 también se concluye en el ejercicio. |
| RESPONSABILIDAD LIMITADA | El fondo pasa a denominarse 'Kinea Rendimentos Imobiliários FII Responsabilidade Limitada' (anteriormente solo 'FII'), bajo una nueva clase única de cuotas y reglamento adaptado a la CVM 175. |
| PICO DE DY | La Selic en 15% genera el mejor nivel histórico de distribución: R$ 1,33-1,35/cuota mensual entre jul-oct/2025 (134% del CDI gross-up en ago/2025). La cartera sigue sin eventos negativos de crédito incluso con el endurecimiento monetario. |
| 12ª EMISIÓN | 12ª emisión de cuotas cerrada el 02/03/2026 con una captación de R$ 3.185,2 millones (suscripción de 30,58 millones de cuotas). El PL supera los R$ 10,95 Bn y el número de partícipes llega a 542 mil. Anuncio publicado el 02/03/2026. |
| INICIO DEL CICLO DE BAJADA | El Copom recorta la Selic en 0,25 p.p. a 14,75% a mediados de marzo/2026. La distribución cae a R$ 1,15/cuota (109% del CDI gross-up). Nuevas inversiones de R$ 320,5 M en CRI en el mes (Brookfield Passeio Paulista, VISC BH Shopping, Huma CD Santana, Crediblue 159). |
| ACTUAL | La cuota cotiza a R$ 106,72 (P/VP 1,04) el 08/05/2026. Cartera de 88 CRIs en CDI+2,05% MTM, 14,3% LCI y 7,8% caja. 542 mil partícipes, R$ 22,4 M de liquidez diaria. Reserva acumulada: R$ 0,25/cuota. Rendimiento de abril/2026 anunciado: R$ 1,10/cuota (pago 14/05/2026). |