Gestión Patria - VBI Asset Management (en proceso de incorporación por el HGLG11)
Segmento: Ladrillo · Logística · alta calidad (Naves logísticas AAA Last Mile e Industrial) · Cotización R$ 98,49 · P/VP 0,8181 · VP/cuota R$ 120,39 · Patrimonio R$ 1,94 Bi · 124.371 partícipes · 10 activos
El LVBI11 (VBI Logístico - Fondo de Inversión Inmobiliaria) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo · Logística · alta calidad (Naves logísticas AAA Last Mile e Industrial). Gestión Patria - VBI Asset Management (en proceso de incorporación por el HGLG11)
Es propietario de 10 naves logísticas de alto estándar alquiladas a grandes empresas como Amazon, Ambev y DHL, que pagan un alquiler mensual transferido en forma de renta exenta para personas físicas. Atención: el fondo está en proceso de incorporación por parte del HGLG11 y dejará de existir de manera independiente.
Esta página reúne el retrato factual del LVBI11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Patria - VBI Asset Management Ltda..
La Patria - VBI Asset Management Ltda. (CNPJ 38.300.262/0001-44) es el resultado de la adquisición de VBI Real Estate por parte de Patria Investimentos y de la posterior fusión con el área de Real Estate de la propia Patria, conformando hoy la mayor gestora independiente de FIIs de Brasil: más de R$ 38 mil millones bajo gestión en Real Estate, más de 30 FIIs cotizados en la B3, 3 FIIs en el entorno CETIP, además de fondos exclusivos. Patria es una de las mayores gestoras de inversión alternativa de América Latina (R$ 289+ mil millones totales bajo gestión) y opera desde hace más de 37 años en activos alternativos.
La administración continúa a cargo de BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM (desde su constitución en may/2018), con los servicios de registro (escrituração) también a cargo de BTG. La integración de los equipos de VBI y Patria Real Estate aportó economías de escala — incluyendo la capacidad de orquestar la consolidación de los fondos logísticos (HGLG + LVBI + PATL + activos de Brookfield) en un único megafondo de R$ 10 mil millones de patrimonio neto, que será el mayor FII de Brasil. La gobernanza es institucional, con auditoría de una Big Four e informes de gestión consistentes a lo largo de más de 7 años de historial del LVBI.
Ver el análisis de la gestora Patria - VBI Asset Management Ltda. →
10 naves logísticas AAA en 4 estados — 517.964 m² de superficie bruta locativa (ABL), vacancia 0%, WALE de 3,9 años, 38 inquilinos ancla globales
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Extrema/MG | Extrema/MG (Centro logístico Sur de Minas, cerca de São Paulo) | 22,4% | 1,0% |
| SBC/SP | São Bernardo do Campo/SP (última milla metropolitana) | 15,2% | 1,0% |
| Aratu/BA | Polo Industrial Aratu, Bahía | 12,5% | 1,0% |
| Jandira/SP | Jandira/SP (Región Metropolitana de São Paulo) | 10,0% | 1,0% |
| Betim/MG | Betim/MG (polo automotriz) | 9,6% | 1,0% |
| Araucária/PR | Araucária/PR (polo logístico Curitiba) | 8,1% | 1,0% |
| Cajamar/SP | Cajamar/SP (Gran São Paulo — última milla) | 6,6% | 1,0% |
| Mauá/SP | Mauá/SP (ABC paulista — última milla) | 6,2% | 1,0% |
| Itapevi/SP | Itapevi/SP (Gran São Paulo) | 5,4% | 1,0% |
| Pirituba/SP | Pirituba — Zona Norte de São Paulo (última milla urbana) | 3,9% | 1,0% |
HHI 0,115 — media.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 80,0% · Nordeste 12,5% · Sul 8,1% |
| Por inquilino | DHL 14,0% · Amazon 10,0% · AMBEV 10,0% · Scania 10,0% · Magazine Luiza 5,0% · Interbrand Foods 6,0% |
| Por indexador | IPCA 69,0% · IGP-M 31,0% |
| Por tipo de contrato | tipico 69,0% · atipico 31,0% |
| Por clase de activo | A 95,0% · B 5,0% |
Cotización de mercado a R$ 108,70 frente a un valor patrimonial de R$ 120,34 = descuento del 9,7% (P/VP de 0,90x). Más económico que en feb/26 (P/VP de 0,93x).
El índice IFIX de logística cotiza a un P/VP de 0,94x y el IFIX general a 0,93x. Por lo tanto, el LVBI11 presenta descuento frente al sector (unos 4-5 puntos porcentuales por debajo de sus comparables logísticos) y frente al índice general.
Tratándose de un portafolio con una vacancia del 0,0%, un plazo medio de contratos (WALE) de 3,9 años, 10 activos AAA y una incorporación aprobada con el HGLG11, el descuento no refleja los fundamentos del activo, sino un arbitraje técnico pendiente de la aprobación de la CVM.
último cierre R$ 98,49 · mínima histórica R$ 85,29 · máxima R$ 135,20 · valor patrimonial por cuota R$ 120,39.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 3.000.000 · media de 12 meses de R$ 3.500.000.
Liquidez elevada para un activo de ladrillo logístico, situándose entre los 5 primeros del segmento. Las posiciones de R$ 100 mil se liquidan en cuestión de horas; R$ 1 millón se negocia en la misma sesión. Compatible con cualquier estrategia, incluidas las tácticas de swing trading.
El LVBI11 inició operaciones en nov/2018 con un patrimonio neto de R$ 296 millones y dos naves logísticas. En poco más de 7 años, ejecutó un crecimiento orgánico ordenado, multiplicó el patrimonio neto por ~6,5x (R$ 1,94 mil millones) y construyó una cartera AAA de 10 activos en 4 estados, con 38 inquilinos ancla globales (Amazon, AMBEV, DHL, Scania, Magazine Luiza). La vacancia llegó a cero en feb/2026, un logro poco común en el sector logístico brasileño.
El gran punto de inflexión es la adquisición de VBI Real Estate por parte de Patria Investimentos (jul/2024), que transformó el fondo en parte de un movimiento mayor: la consolidación de toda la plataforma logística de Patria + Brookfield. La asamblea general extraordinaria (AGE) de dic/2025 aprobó la incorporación de LVBI por HGLG (junto con PATL y activos de Brookfield), lo que crea el mayor FII (fondo inmobiliario brasileño cotizado) logístico —y el mayor FII en general— de Brasil, con R$ 10 mil millones de patrimonio neto y 54 inmuebles. Los partícipes de LVBI recibirán 0,73 cuotas de HGLG por cada cuota de LVBI, lo que se traduce en una ganancia teórica de +8,3% a precio de mercado y +13,9% en renta nominal. Para el inversor de hoy, comprar LVBI es, en la práctica, anticipar la entrada en HGLG11 con descuento.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fondo constituido el 30/05/2018 como 'Fondo de Inversión Inmobiliaria - VBI Logístico' por BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM. Registro en la CVM el 05/07/2018 bajo el código 0318026. Gestión a cargo de VBI Real Estate Gestão de Carteiras Ltda. (CNPJ 11.274.775/0001-71). |
| IPO (1ª EMISSÃO) | Inicio de las actividades en noviembre/2018 tras la 1ª emisión pública. Cuota de emisión a R$ 100,00. Debut en bolsa con 3.030.000 cuotas y un patrimonio neto de ~R$ 296 millones. Activos iniciales: naves logísticas de Extrema (MG) y Guarulhos (SP). |
| 2ª EMISSÃO | Oferta pública primaria de la 2ª emisión a R$ 106,48/cuota, sumando R$ 400 millones (3.756.574 nuevas cuotas). Recursos destinados a la expansión de la cartera con naves logísticas en SBC, Jandira, Cajamar y ampliación en Extrema. Registro CVM/SRE/RFI/2019/027. |
| EXPANSÃO ACELERADA | Las sucesivas emisiones expandieron la cartera hacia naves logísticas en Aratu/BA, Araucária/PR, Betim/MG, Itapevi/SP y Pirituba/SP, consolidando 10 activos AAA en 4 estados. Inquilinos ancla atraídos: Amazon, AMBEV, DHL, Scania, Magazine Luiza, Interbrand. El patrimonio neto supera los R$ 1.500 millones. |
| AMADURECIMENTO | El fondo madura operativamente con una generación de caja estable, distribución lineal y aumento de la base de cuotapartistas. El volumen medio diario negociado (ADTV) se consolida por encima de los R$ 3 millones/día, posicionando al LVBI entre los 5 mayores FIIs logísticos de la B3. |
| AQUISIÇÃO PELA PATRIA | Patria Investimentos concluye la adquisición de VBI Real Estate. La gestora cambia su denominación a 'Patria - VBI Asset Management Ltda.' (CNPJ 38.300.262/0001-44), constituyendo la mayor gestora independiente de FIIs de Brasil (R$ 38+ mil millones bajo gestión en Real Estate). El administrador BTG Pactual permanece sin cambios. |
| REAVALIAÇÃO ANUAL | La reevaluación anual de los activos realizada por Binswanger Brazil señala una desvalorización del 6,85% (vacancia en Mauá, vacancia parcial en Cajamar/Itapevi/Aratu y tasas de capitalización +75 puntos básicos). El patrimonio neto retrocede un 5,72% en jun/2025 frente a mayo. Valor patrimonial por cuota en R$ 102,85 (jun/25). |
| RECUPERAÇÃO E REAVALIAÇÃO POSITIVA | El alquiler de los módulos vacíos (Mauá con Interbrand, Aratu con Atakarejo, Cajamar/Extrema con nuevos inquilinos) y una nueva reevaluación en nov/2025 (en función de la AGE) apuntan a una revalorización del +2,1% sobre oct/25. Mauá +20,6%, Aratu +6,8%. El patrimonio neto vuelve a crecer. |
| AGE — CONSOLIDAÇÃO APROVADA | El 03/12/2025 se convocó una AGE mediante consulta formal para aprobar la INCORPORACIÓN DEL LVBI POR EL HGLG y la modificación del reglamento para la no concesión del derecho de reembolso en caso de reorganización. La consolidación incluye también al PATL11 y a los fondos de Brookfield, conformando el mayor FII logístico de Brasil. Aprobada con la participación del 27% de la base de cuotapartistas |
| VACÂNCIA ZERO | El ingreso de WGL en Cajamar (8.962 m²) y Ollie Cosméticos en Extrema (3.307 m²) lleva la vacancia física y financiera al 0,0% — el primer nivel de vacancia cero en la historia del fondo. Ingresos impactados positivamente por el fin del período de carencia de Interbrand Foods en Mauá. |
| ATUAL — AGUARDANDO CVM | Cuota a R$ 108,70 (P/VP 0,90x, descuento del 9,7% frente al valor patrimonial de R$ 120,34), rendimiento por distribución (dividend yield) del 8,3% a.a. en el mercado, 122,8 mil cuotapartistas (caída relevante desde jul/2025 — anticipando el efecto técnico de la fusión), vacancia del 0,0% física y financiera, reserva de R$ 0,27/cuota (consumió R$ 0,06 desde feb/26 porque el resultado de R$ 0,73 qu |