(Anteriormente Genial Malls y Malls Brasil Plural — actualmente cotiza como PMLL11)
Segmento: Ladrillo - Centros comerciales (Renta Gestión Activa) · Cotización R$ 103,99 · P/VP 0,88 · VP/cuota R$ 118,1 · Patrimonio R$ 2,10 Bi · 136.153 partícipes · 17 activos
El MALL11 (Patria Malls FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo - Centros comerciales (Renta Gestión Activa). (Anteriormente Genial Malls y Malls Brasil Plural — actualmente cotiza como PMLL11)
Renombrado a PMLL11 en sep/2025 — mismo fondo, nueva gestión de Patria-VBI. Propietario de cuotas en 17 centros comerciales repartidos por siete estados de Brasil, distribuye los alquileres de los locales como renta mensual exenta de impuesto a la renta. Atención: carga con deuda estructural que pesa mientras los tipos de interés sigan elevados.
Esta página reúne el retrato factual del MALL11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Patria - VBI Asset Management Ltda..
La Patria - VBI Asset Management asumió la gestión del MALL11 el 21/07/2025, fecha en la que el ticker cambió de MALL11 a PMLL11 y el nombre a Patria Malls FII. La firma es el resultado de la combinación entre Patria Investments (la mayor gestora de activos alternativos de América Latina, con más de 60 mil millones de dólares bajo gestión) y VBI Real Estate (una de las gestoras inmobiliarias más respetadas de Brasil, con más de 30 años de trayectoria). Actualmente, el grupo es la mayor gestora independiente de FIIs de Brasil, con más de R$ 38 mil millones bajo gestión, más de 30 FIIs cotizados en la B3 (la bolsa brasileña) y más de 37 años de experiencia en activos alternativos.
La administración sigue a cargo del Banco Genial S.A. (CNPJ 45.246.410/0001-55), que asumió en may/2023 las funciones que antes desempeñaba Genial Investimentos CVM. El auditor independiente es Deloitte Touche Tohmatsu (informe aprobado el 31/03/2026, sin salvedades). La combinación de una gestora de primera línea (Patria-VBI) con un administrador sólido (Genial) y un auditor de las Big Four constituye el pilar fundamental de la gobernanza institucional del fondo. La comisión total de gestión y administración es de 0,5% anual sobre el valor de mercado, una tasa competitiva para el segmento de centros comerciales.
Ver el análisis de la gestora Patria - VBI Asset Management Ltda. →
Portafolio de 14 centros comerciales en 7 estados, superficie bruta locativa (ABL) detentada de 139 mil m², ocupación del 96,6% (máxima histórica), en un ciclo agresivo de reciclaje bajo la gestión de Patria-VBI — MOUs en curso para la venta de Park Sul, compra en Taboão+, 5 centros comerciales de VISC y la adquisición de RBR Malls.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Madureira Shopping | Estrada do Portela, Madureira, Río de Janeiro/RJ | 80,0% | 0,95% |
| Maceió Shopping | Av. Comendador Gustavo Paiva, Maceió/AL | 54,2% | 0,99% |
| Rio Anil Shopping | Sao Luis/MA | 45,0% | 0,96% |
| Shopping Park Lagos | Cabo Frío/RJ | 40,0% | 0,98% |
| Boulevard Shopping Feira | Feira de Santana/BA | 30,0% | 0,97% |
| Suzano Shopping | Suzano/SP | 40,0% | 0,98% |
| Shopping Park Sul | Volta Redonda/RJ | 40,0% | 0,95% |
| Campinas Shopping | Campinas/SP | 20,0% | 0,96% |
| Shopping Taboão | Taboão da Serra/SP | 8,0% | — |
| Shopping Metropolitano Barra | Barra da Tijuca, Río de Janeiro/RJ | — | — |
| Shopping Caxias | Duque de Caxias/RJ | 18,0% | — |
| Shopping Rio2 | Barra da Tijuca/Río de Janeiro/RJ | — | — |
| Península Open Mall | Barra da Tijuca/Río de Janeiro/RJ | — | — |
| Shopping Tacaruna | Recife/PE | 7,0% | — |
HHI 0,082 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Río de Janeiro (6 activos) 47,0% · Maceio - AL 17,0% · São Paulo (4 activos) 16,0% · Maranhão - MA 9,0% · Bahia - BA 8,0% · Pernambuco - PE 2,0% |
| Por inquilino | Pulverizado en cientos de tiendas — 7 operadoras (Allos, Ancar Ivanhoe, ArgoPlan, HBR Realty, Proshopping, Syn, Tmall) 100,0% |
| Por indexador | IPCA (alquiler típico de retail) 85,0% · IGP-DI / IGP-M (contratos legados) 15,0% |
La cuota cotiza a R$ 107,35 frente a un valor patrimonial de R$ 117,68, lo que supone un descuento del 9% (recalculado el 15/05/26; registrado anteriormente como 7%). Descuento razonable dentro del segmento (mediana IFIX-Centros Comerciales ~0,94) y refleja: (i) la reevaluación de CBRE de diciembre de 2025 aún en proceso de absorción; (ii) incertidumbres sobre la asamblea general extraordinaria de RBR Malls; (iii) riesgo de la 7ª emisión a R$ 117,28 (~9% por encima de la cuota); (iv) integración de Patria-VBI todavía en curso. Para el inversor a largo plazo, ofrece un margen de seguridad relevante.
último cierre R$ 107,35 · mínima histórica R$ 60,06 · máxima R$ 132,21 · valor patrimonial por cuota R$ 118,1.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 9.400.000 · media de 12 meses de R$ 3.700.000.
Liquidez de modesta a media para centros comerciales. El ADTV reciente (R$ 9,4 millones/día) absorbe posiciones de R$ 1 millón sin dificultad, pero la media a 12 meses (R$ 3,7 millones) es ~3 veces menor que la de XPML11. Una base de 129 mil cuotapartistas garantiza presencia diaria en el parqué.
El MALL11/PMLL11 presenta una trayectoria consistente y ascendente desde su oferta pública inicial (OPI) en dic/2017. Con la OPI a R$ 100, atravesó la pandemia (con un rendimiento por distribución que cayó a R$ 0,30 en su mínimo histórico), se recuperó progresivamente entre 2021 y 2023, y expandió su patrimonio neto de R$ 1,1 mil millones (2023) a R$ 1,64 mil millones (2025), un crecimiento del +50% en dos años a través de la 5ª y 6ª emisiones. El activo pasó por dos cambios de marca (Brasil Plural → Genial Malls en may/2023, y Genial → Patria Malls en jul/2025), pero el CNPJ y la esencia de la estrategia se mantuvieron.
La gestión ejecutó una reciclaje de activos relevante en enero de 2026: vendió el 35% del Boulevard Bauru a una TIR del 14% anual (R$ 91,5 millones) e invirtió R$ 51,1 millones para elevar su participación en el Suzano Shopping al 40%, capturando un beneficio de R$ 0,58/cuota y elevando la distribución mensual de R$ 0,86 a R$ 1,00. La próxima inflexión es la AGE en curso para aprobar la adquisición del FII RBR Malls (Eldorado, Plaza Sul y Pátio Higienópolis en SP) — operación que, de aprobarse, elevaría la cartera a 17 centros comerciales, con un perfil más prémium y un apalancamiento que bajaría del 10,2% al 8,3%.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fondo constituido el 19/10/2016 como Malls Brasil Plural FII, bajo la forma de condominio cerrado con plazo indeterminado. Administración inicial a cargo de Genial Investimentos CVM (anteriormente Brasil Plural CVM). Gestora: BRPP Gestão de Produtos Estruturados. |
| IPO | Inicio de las operaciones el 14/12/2017 con la adquisición del Maceió Shopping (54,2% por R$ 170 millones). Ticker MALL11 a R$ 100,00 por cuota. Volumen de la oferta inicial inclusiva menor, con captación progresiva en las emisiones siguientes. |
| EXPANSÃO PORTFÓLIO | Adquisiciones estratégicas: Shopping Park Sul (40% por R$ 111 millones en dic/19), Park Lagos (40% por R$ 92 millones en dic/19) y Suzano Shopping (25% por R$ 77,5 millones en nov/19), consolidando la presencia en RJ y SP. |
| PANDEMIA / RESILIÊNCIA | La COVID-19 cerró los centros comerciales en todo Brasil. La distribución mensual cayó a R$ 0,30-0,55 (2020-2021), reflejando los descuentos en los alquileres y la caída de la ocupación. Recuperación progresiva a lo largo de 2021/22, con la ocupación de regreso al 95%+. |
| EMISSÃO CRI MADUREIRA | Estructuración del CRI Madureira Serie 470, por un valor de R$ 102,8 millones, indexado al IPCA + 6,50% y un plazo de 15 años, para refinanciar la adquisición mayoritaria del centro comercial Madureira (80% de participación). |
| REBRANDING 1: GENIAL MALLS | En la Asamblea General Extraordinaria (AGE) del 02/05/2023, se aprobó (i) el cambio de la denominación social a Genial Malls FII; (ii) la sustitución del administrador, que pasó de Genial Investimentos CVM al Banco Genial S.A. — empresa del mismo grupo. Se preservaron el CNPJ y la estructura patrimonial. |
| 5ª Y 6ª EMISIONES | Captación relevante en dos emisiones consecutivas. 5ª emisión totalmente suscrita y pagada en 2024 (R$ 473 millones, 3.848 mil cuotas). 6ª emisión en 2024-2025 (R$ 121 millones adicionales, 1.007 mil cuotas). Las cuotas emitidas saltan de 9,1 millones (dic/23) a 13,98 millones (dic/25). |
| ADQUISICIÓN RIO ANIL + CRIs | Adquisición del 45% del Río Anil Shopping (São Luís/MA) con financiación a través de 3 series de CRIs (certificados brasileños de créditos inmobiliarios): IPCA+7,95% (10 años), IPCA+7,95% (12 años) y CDI+1,95% (7 años), totalizando R$ 65,6 millones de saldo deudor. |
| REBRANDING 2: PATRIA MALLS | El 21/07/2025, se modificó la denominación a Patria Malls FII y se cambió el ticker de MALL11 a PMLL11. La gestión pasó a Patria - VBI Asset Management, fruto de la combinación Patria/VBI — una de las mayores gestoras de FIIs de Brasil, con R$ 38 mil millones bajo gestión. |
| REAVALIAÇÃO CBRE -4,7% | La reevaluación anual de CBRE indicó una desvalorización promedio del 4,7% en los activos inmobiliarios, siendo Madureira (-13,1%) y Metropolitano Barra (-13,0%) los más afectados. Ajuste a valor justo de -R$ 86,5 millones en el año (impacto sin salida de caja). El valor patrimonial por cuota cerró 2025 en R$ 117,32. |
| RECICLAGEM SUZANO/BAURU | Conclusión de la operación que comprende (i) la adquisición de un 15% adicional del Suzano Shopping por R$ 51,1 millones (totalizando el 40%) y (ii) la venta del 35% del Boulevard Shopping Bauru por R$ 91,5 millones. La transacción generó un beneficio de R$ 0,58/cuota (TIR nominal ~14% anual). La distribución mensual subió a R$ 1,00. |
| AGE | RBR MALLS | Se convocó una Asamblea General Extraordinaria para aprobar (i) la adquisición de la totalidad de las cuotas del RBR Malls FII (que posee el Shopping Eldorado, el Plaza Sul y el Pátio Higienópolis en SP) y (ii) la modernización del reglamento (capital autorizado de hasta R$ 30 mil millones, recompra, fianza/aval, dispensa del derecho de reembolso). |
| MOU VISC | 5 SHOPPINGS | El 16/04/2026, se firmó un memorando de entendimiento (MOU) para la adquisición de participaciones en 5 centros comerciales del VISC11 por R$ 257,1 millones: 12% del Prudenshopping (Presidente Prudente/SP), 14% del Shopping Granja Vianna (Cotia/SP), 10% del Natal Shopping (Natal/RN), 15% del North Shopping Maracanaú (Maracanaú/CE) y 5% del Shopping Plaza Sul (São Paulo/SP). Rendimiento esperado: 1 |
| RECICLAGEM PARK SUL → TABOÃO | El 24/04/2026, se firmó un memorando de entendimiento (MOU) para la venta de la totalidad de la participación del 40% en el Shopping Park Sul (Volta Redonda/RJ) por R$ 159,5 millones: R$ 84,1 millones mediante permuta por un 8,56% adicional del Shopping Taboão (Taboão da Serra/SP) y R$ 75,4 millones en efectivo. Beneficio de caja estimado en R$ 13,2 millones (R$ 0,94/cuota) — precio de venta un 31 |
| 7ª EMISSÃO | ATÉ R$ 1,08 BI | El 13/05/2026, se anunció la 7ª emisión pública (con esfuerzos restringidos, dirigida a inversores profesionales) de hasta 8,53 millones de nuevas cuotas a R$ 117,23 + comisión de distribución de R$ 0,05 = precio de suscripción de R$ 117,28/cuota. Captación base de R$ 1 mil millones, pudiendo alcanzar R$ 1,08 mil millones con el lote adicional de hasta el 8%. Los cuotapartistas actuales tendrán de |
| AGE APROVA RBR MALLS | El 01/06/2026, la Asamblea General Extraordinaria (AGE) aprobó la adquisición de la totalidad de las cuotas del FII RBR Malls (~R$ 389 millones mediante crédito en cuotas, sin desembolso de caja), incorporando a la cartera el Shopping Eldorado, el Shopping Pátio Higienópolis (ocupación ~99%, NOI/m² de R$ 471, ventas/m² de R$ 4.579 — uno de los mayores de Brasil) y el Plaza Sul en SP. La propuesta |
| ATUAL | La cuota se negocia a R$ 105,67 (P/VP ~0,90, dado un valor patrimonial por cuota de ~R$ 117,23). Se mantiene la distribución de R$ 1,00/cuota. Patrimonio neto de ~R$ 1,64 mil millones, 132.907 cuotapartistas, 17 centros comerciales tras la aprobación de la incorporación del RBR Malls en la AGE del 01/06/2026. La cartera incorpora el Shopping Eldorado, el Pátio Higienópolis y el Plaza Sul (SP), red |