FII Max Retail Responsabilidade Limitada — en proceso de incorporación al CPUR11 (Capitânia HBC Renda Urbana) aprobada el 10/03/2026 (CNPJ 11.274.415/0001-70)
Segmento: Ladrillo / Renta Urbana — en incorporación · Cotización R$ 49,39 · P/VP 0,5278 · VP/cuota R$ 93,57 · Patrimonio R$ 105 Mi · 3.414 partícipes · 7 activos
El MAXR11 (Max Retail FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo / Renta Urbana — en incorporación. FII Max Retail Responsabilidade Limitada — en proceso de incorporación al CPUR11 (Capitânia HBC Renda Urbana) aprobada el 10/03/2026 (CNPJ 11.274.415/0001-70)
Fondo de siete locales de retail en capitales como Manaos, Belém y Brasília — originalmente alquilados a Lojas Americanas —, cuya incorporación al CPUR11 fue aprobada por los cuotapartistas. Atención: no se ha definido la fecha de cierre y una buena parte de los locales se encuentra sin inquilino.
Esta página reúne el retrato factual del MAXR11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: BTG Pactual Servicios Financieros (Administradora) — en transición hacia Capitânia.
El BTG Pactual Serviços Financeiros administra el MAXR11 desde 2010 con gestión pasiva (comisión fija de R$ 55 mil/mes ajustada por el IGP-M + 0,30% anual de escrituración). El Fondo nació de una operación de monetización de inmuebles de Lojas Americanas, alquilándose todos los locales a la cadena minorista. Tras el estallido de la crisis de Americanas en 2023 y su concurso de acreedores en 2024, el fondo entró en un proceso de deterioro patrimonial: vendió Nilópolis (R$ 16,5 millones en 2024), Maceió (R$ 8 millones en 2025) y, finalmente, los cuotapartistas aprobaron la incorporación al CPUR11 de la gestora Capitânia en mar/2026. La administradora cumplió con su rol de liquidar el vehículo de forma ordenada, pero el deterioro fue gradual a lo largo de más de 5 años sin acciones efectivas sobre la vacancia y la relación con la principal inquilina.
7 inmuebles comerciales en 7 estados — concentración en Lojas Americanas (concurso de acreedores)
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Lojas Americanas — Belém | Av. Presidente Vargas, 940, Centro, Belém/PA | 100,0% | 1,0% |
| Lojas Americanas — Brasília | Brasília/DF | 100,0% | 1,0% |
| Lojas Americanas — Vitória | Av. Princesa Isabel, 475, Centro, Vitória/ES | 100,0% | 1,0% |
| Lojas Americanas — Taguatinga | Taguatinga/DF | 100,0% | 0,54% |
| Carrefour — João Pessoa | João Pessoa/PB | 100,0% | 0,0% |
| Magazine Torra Torra & Otros — Manaos | Av. Eduardo Ribeiro, 442, Centro, Manaus/AM | 100,0% | 1,0% |
| Lojas Americanas — Maceió (VENDIDO en 2025) | Av. Duque de Caxias, 1.792, Centro, Maceió/AL | 100,0% | 0,0% |
HHI 0,165 — moderada.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Centro-Oeste (DF) 24,5% · Nordeste (PB) 20,4% · Norte (AM, PA) 36,6% · Sudeste (ES) 12,5% |
| Por inquilino | Lojas Americanas S.A. (concurso de acreedores) 51,9% · Magazine Torra Torra + otros (Manaos) 22,5% · VACANTE (Carrefour se fue) 20,4% |
| Por indexador | IGP-M 94,2% · Outros 5,8% |
último cierre R$ 49,39 · mínima histórica R$ 56,99 · máxima R$ 88,00 · valor patrimonial por cuota R$ 93,57.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 58.593 · media de 12 meses de R$ 65.000.
Liquidez muy baja: una salida de R$ 100 mil ya consume de 8 a 9 días de volumen medio sin mover el precio. Para arbitraje de fusión, aceptable siempre que se acepte el plazo. Para cualquier estrategia de salida rápida, INADECUADO.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | Fondo constituido por el BTG Pactual con 59.245 cuotas para monetizar inmuebles de Lojas Americanas (operación típica de sale-leaseback). |
| OPERAÇÃO ESTÁVEL | Fase de operación madura — distribuciones mensuales regulares (~R$ 7-12 por cuota con la estructura de 59.245 cuotas) + extraordinarias semestrales (~R$ 35-50 por cuota en jun y dic). |
| DESDOBRAMENTO 1:19 | Desdoblamiento de cuotas en proporción 1:19 — pasa de 59.245 a 1.125.655 cuotas. La cuota baja de ~R$ 1.700 a ~R$ 90. Objetivo: aumentar la liquidez en bolsa. |
| CRISE AMERICANAS | Lojas Americanas anuncia una crisis contable el 11/01/2023 y entra en concurso de acreedores. Las acciones se desploman más del 80%. El MAXR11 cae de R$ 88 a un mínimo de R$ 58 en feb/2023. |
| VACÂNCIA JOÃO PESSOA | Carrefour (inquilino del inmueble de João Pessoa, R$ 21,4 millones de patrimonio neto) rescinde el contrato de forma anticipada. Se paga al Fondo una multa de R$ 839 mil, pero el inmueble queda vacante. |
| VENDA NILÓPOLIS | Aprobada y ejecutada la venta del inmueble de Nilópolis (RJ) por R$ 16,5 millones mediante Consulta Formal. Distribución extraordinaria total de R$ 14,66 por cuota (beneficio + amortización). |
| DETERIORAÇÃO | Año de pérdida contable de R$ 7,67 millones y caída del valor patrimonial por cuota de R$ 103 a R$ 93. La auditoría cambia de PwC a KPMG. Se adopta la Resolución CVM 175. |
| INCORPORAÇÃO APROVADA | El 23/02/2026 se inicia la Consulta Formal para la incorporación al CPUR11 (Capitânia HBC Renda Urbana). Aprobada el 10/03/2026 a R$ 67,00 por cuota. Estados financieros de 2025 preparados bajo la base de no continuidad operativa. |